编者按：房地产职业链接上下游工业很多、从业者与群众基础日子交集很多，在疫情对这个职业和企业的融资、拿地、开盘等方方面面都构成影响的布景下，正处青春年华的职业怎样知难而进，本期对话------佳兆业集团控股首席战略官刘策。
撰文 | 黄小妹 来历 | 风财讯
疫情扰乱了所有人的节奏，考虑行进的方向，显得特别的重要。
伴跟着疫情的有用操控，房地产职业等各行各业都在有序复工中，有忙着开网络直播加速出售回款、有打出各种力度的扣头促出售…形似职业开端繁忙起来，但关于疫情之下的机遇，2020年的破局之道，更远明日开展之路等坦白的真话在此时显得尤为宝贵。
为此，风财讯专访佳兆业集团控股首席战略官刘策。作为佳兆业集团的战略“领袖”，刘策全程坚持了战略官的理性与辩证式风格。结合佳兆业近来发布的《2019-2020房地产职业白皮书》，关于方针趋势、职业应战与机遇、深圳房地产商场、房地产未来开展的新趋势等热点话题，在此次独家专访中他都给出了自己的答案。
疫情对头部房企存在利好
疫情对房地产职业的影响，出现在数字上来的愈加实在。
据国家统计局多个方面数据显现，2020年1-3月份，商品房出售面积21978万平方米，同比下降26.3%；商品房出售额20365亿元，下降24.7%。商品房出售面积、出售额都出现了25%左右的降幅。
针对疫情对房地产职业的应战，刘策表明，疫情对房地产职业的应战首要体现在现金流和开展层面。“疫情发作以来，一季度大部分开发商出售额下滑，开发商资金压力大。开展层面，疫情加重房地产职业分解，开发商排名不上去就下来，不上去就保不住本来的方位，要有生存空间，又要钱开展，压力比较大。”
确实，疫情之下，房地产开复工推迟，售楼处封闭，最直接的影响就是出售、开发出资的受阻，终究传导成果就是资金压力的增大，对企业的归纳营运压力就更大。但危机往往既是应战也是机遇，企业需求做的是应对应战和捉住机遇。正如丘吉尔曾说过的，“永久不要糟蹋一场危机。”
谈及房企疫情之下的机遇，刘策以为，其实疫情对TOP30房企存在利好。首要，因为疫情使得房地产职业马太效应加重，大鱼吃小鱼的现象越来越凸显，加重了中斗室企的出局，反而给头部房企留下了相应机遇。
其次，疫情之下，国家在融资、土地、调控等方针上有所松动，头部房企是这次方针松动的首要受益者，例如因为银根松动，资金流向头部企业，利率下降减轻头部企业利息担负，进步赢利。
全体来说，疫情之下相关方针松动，给大型开发商下降资金等担负的一起，留下更多收并购机遇。
向办理要效益
头部房企怎样精准掌握当下机遇？刘策着重，开发商需求警觉，现在房地产职业去杠杆趋势是长时刻的，利率下行趋势也现已构成，房企首要任务是怎样向办理要效益。
以佳兆业为例，刘策说到，佳兆业将疫情当成企业开展机遇，佳兆业疫情的榜首阶段是保现金流。现在阶段有两个中心运营思路，榜首个层面是进步赢利，经过降本钱、降费用、提功率等方面进步赢利。
放眼到运营全流程，刘策主张，房企需求捉住4个中心点进步赢利。“确保前期出资测算精准，确保出资有赢利；缩短规划时刻，开发功率要高，防止规划重复，户型一次性刁难，功率高，节省利息，赢利和现金流更有确保；规划出客户喜欢的户型、做好产品；出售环节，怎样快速卖掉。”
“房地产职业微利，赢利率低于10%，所以企业办理要抓到牛鼻子，才干推进全体赢利的进步，每个环节都不能掉链子。” 刘策如是表明。
根据对赢利的胸中有数，关于2020年的出售更是决计满满。刘策提及，“本年佳兆业1000亿出售方针十分达观，货值足够，估计可售货值抵达1800亿元。注重有质量增加，寻求规划增加，也注重赢利规划。
进步赢利是佳兆业当时的中心运营思路之一，可为其确保足够现金流，为稳增加继续供给新动能。
另一面，当时佳兆业别的一个中心运营思路即为促开展。刘策表明，当职业资金面严重，咱们日子很伤心的时分，佳兆业是把这个当成开展机遇，拿地会比较廉价，赢利会相对高一些，现在拿地会支撑未来规划扩张。“本年佳兆业拿地压力不大，有旧改转化支撑。”
房地产职业未来三大趋势
扛过危机，捉住疫情之下的这波机遇，房企至少可以在本年完结抢收。但企业若踩准了未来的节奏，其想象力远不止于此。
关于房地产职业的未来“节奏”，佳兆业近来发布的《2019-2020房地产职业白皮书》中进行了具体的剖析。
榜首， 我国房地产当时仍是增量主导的商场，虽然职业增速放缓，但总量还未到顶。未来 10-15 年仍是房企战略开展机遇期，夯实主业仍是不变的主题。未来要么拔尖，要么出局，职业加速会集，内生才能驱动盈余抵达新峰值。跟着科技作为“新基建”，后疫情年代叠加夸姣日子，房地产全价值生态链正在被重构。
第二，我国房地产现在也正处于从增量商场到存量商场的转轨期，城市更新必将大行其道，成为新的诺亚方舟。工改新元年、 方针频出，推进工业晋级；城市更新走向城市更新+，多样化方针组合构建多样化存量更新方法；龙头逐渐向全国化布局战略演化，未来的开展的新趋势将是体量决议方位、质量决议护城河。
第三，我国房地产也从单一的地产开发晋级为“地产+工业” 双轮驱动，跟着大本钱年代降临， 本钱的法力之盒翻开， 本钱将成为房企多元化转型的加速器。依托本钱途径， 聚集科技、健康和资管三大潜力赛道，重构工业估值， 推进工业以全新的逻辑完成指数级增加，构建企业第二增加曲线。
可以正常的看到，房地产未来的趋势已然明晰出现，包含增量商场的机遇、新诺亚方舟城市更新、地产+工业双轮驱动。
佳兆业迎最好年代
刘策论述上述房地产未来趋势时语速显着加速，音量进步，正因为佳兆业迎来了最好年代。
刘策表明，现在佳兆业在我国房地产职业未来三大趋势上都做了战略布局。
榜首， 我国房地产未来 10-15 年仍是战略开展机遇期。关于佳兆业来说，咱们 50%的事务在大湾区， 30%的事务在深圳，在粤港澳大湾区利好，深圳建造我国特色社会主义先行示范区利好加持下， 继续夯实地产主业是企业增加的根本盘，进一步进步排名。
第二、 我国房地产现在也正处于从增量商场到存量商场的转轨期。佳兆业在城市更新范畴耕耘20年，规划体量职业抢先，接下来城市更新范畴，佳兆业继续扩展抢先优势，不管拓展数量、供地数量，均坚持职业抢先，打造职业标志性城市更新项目，引领职业的开展，自己会有轻财物输出的战略，然后把咱们规范向职业输出赋能。
第三、 我国房地产也从单一的地产开发晋级为"地产+工业"双轮驱动。佳兆业从五年前开端多元化的工业转型，现在现已有 6 大上市途径，包含环绕大健康、互联网、夸姣日子等方面，一方面有利于多元板块之间协同开展，另一方面也将为咱们未来久远开展奠定坚实基础，除了城市更新这艘诺亚方舟，还会有第三艘，第四艘等更多的工业诺亚方舟出现。
如此看来，佳兆业已在上述三条跑道上处于抢先方位，在“地产开发+城市更新+工业本钱” 三驾马车驱动下迎候归于佳兆业的夸姣年代。
决议企业能走多远的不仅是是否踩准了未来的节奏，资金等安全垫的效果不容忽视。
刘策介绍，这几年佳兆业都在降负债，净负债率至2019年全年成绩发布时已完成四连降，本年年底尽力下降至120%或以下。
怎样降负债，刘策开出了三个“药方”：出资拓展方面，审慎拿地，以销定投，加大协作拿地，下降资金投入；运营进步方面，进步旧改转化功率，加速项目开发运营功率，进步出售去化及回款率；债款办理方面，优化融资结构，下降融本钱钱。回购收据，减轻短期资金压力，延伸债款还款期，打破2024年融资壁垒，于2020年头发行2笔5年期（及以上）收据。
如此看来，佳兆业降负债的决计可见一斑，再加上继续增加的赢利，佳兆业未来开展“债瘦利厚”的安全垫增厚。
在佳兆业2020年的战略开展主题中，刘策再次提及稳增加、降负债。“稳增加，加速供货推货，坚持拓展力度；降负债，优化本钱结构，下降融本钱钱，加速出售回款。”
以下为风财讯与佳兆业集团控股首席战略官刘策对话精彩答复节选：
Q
风财讯：房地产方针环境在疫情之后会宽松吗？
刘策：房地产方针也是要分长时刻和短期两个层面来看，首要作为基础层面的方针，不管是曩昔、现在将来，房住不炒，坚持房地产安稳的方针根本不变。短期内方针有动摇，跟整个根本面，职业开展有关。
Q
风财讯：当下房企是应该扩张仍是缩短？
刘策：全体来说，本年局势十分严峻，必定以稳为主，不过火急进，这是一个大基调。但每个企业本身条件不一样，假如公司基因好，偿债压力不大，我觉得捉住机遇，更快开展，弯道超车。每个企业可以精确的经过自己的开展战略，未来职业寻求，定开展方针。
Q
风财讯：网上卖房是大势所趋仍是稍纵即逝？
刘策：网上买房是大势所趋，商场下行的时分，出售遇到瓶颈的时分，网上多一个流量进口，拓展客户途径，下降营销费用，节省客户决议计划时刻，更快逼定签约。可是网上出售代替不了线下，未来线上和线下相交融结合是趋势。
Q
风财讯：怎样看待近期深圳房地产商场？
刘策：深圳横盘3-4年，都没涨，涨一波，情有可原。房地产价格跟钱银宽松、金融方针有关、与根本面、人民币价值降低关系不大。因而这轮深圳房地产商场与借款方针有所放松。第二个是接连两个月揉捏的需求堆集到3-4月迸发，脉冲式冲击，推进房价小动摇，现在深圳房地产商场康复正常了。接下来，假如钱银方针、限贷限购方针收紧，深圳房地产商场会愈加平稳。
Q
风财讯：房企转型成功有必要具有哪些条件？
刘策：一是战略转型脚步不能太大，转型离不开地工事务的支撑，要么现金支撑，要么事务和谐支撑；二是战略转型要结合本身资源才能优势，挑选契合本身的新赛道；三是战略转型需求专业的办理团队。
完
