4月15日，高新软件新城拍出一宗约54亩的住所用地，归纳亩单价约2500万/亩，引发高度重视。
任何一个“地王”都会发生影响。那么，软件新城这块地，对西安的影响体现在哪几个方面？
软件新城地籍编号为GX3-35-19的住所地块，净用地面积53.629亩，容积率不大于2.8，引发了22家TOP房企的剧烈爱好，终究隆基泰和夺得！
单纯从地价看，成交价为71863万元，折合亩单价1340万元/亩，楼面价约7169元/㎡，溢价率64.16%。这在最近3年的西安不算高。
但算上附加的公租房待建本钱约2250万元和公办校园建造资金40500万元，归纳亩单价到达约2514万元/亩，归纳楼面价约13469元/㎡，这就不低了！
不光不低，能够说是十分高了！
开发商拿地时的各种本钱，终究是要反映在产品和价格上面的，依照一般的规矩，房价是地价的2-2.2倍来预估，未来产品价格最少在2.5万/+！
咱们且不谈这块地终究是由隆基泰和自己独立完结开发，仍是联合其它优异的同行一同打造，这在现在仍是个悬念！
单从软件新城2019年至今的土拍态势看，至今已别离有高新地产、招商蛇口、六合源、我国铁建和本次的隆基泰和在此拿地，5宗地的归纳楼面均价在8000-13400元/㎡，未来这些地块项目房价根本在2万+到3万+！
这显现：
1、软件新城的住所用地，成交价整体是高于西安其它区域的，后续同类性质的地块，成交价也根本会在这个价格区间内。
2、一起也代表着，软件新城未来的人居定位是瞄准中高端寓居区去的。这也对软件新城的人居配套的高品质配建提出了要求。
3、对软件新城的房价乃至周边严密相关的地段的房价，将起到助力坚硬和拉升的效果，尽管这或许是“副效果”，但一定会。
4、未来这些项目间的客群竞赛将很剧烈，这些项目组合而成的高端寓居集群也将和其它区域的中高端产品新城剧烈的竞赛。
当然，也不扫除还将会催生其它状况呈现的或许。
从隆基泰和软件新城地块，上溯到中梁西咸动力金贸区地块、三迪灞河新区灞河东岸地块，这三宗都是2020年春节后成交的“明星地块”。
当然，“明星”的只需支撑是拿地价格：隆基泰和归纳楼面价1.34万/㎡、中梁地块归纳楼面价0.67万/㎡、三迪地块归纳楼面价0.84万/㎡。
“地王”对楼市的影响和房价的影响，是清楚明了的。这三宗地，散布在三个不同的板块，对板块的影响不小。
这三宗地，包含在2016-2019年成交的其它10多宗高价地，影响的层面是不同的：
首要，受房价管控限制，仅对板块发生影响。
2016年东二环新地王诞生后，周边房源5公里规模内涵售盘立刻上调房价，乃至全市房价也为之轰动。
那时房价首要仍是由房企自行掌握，随机性大，说调就调。
现在不可，有控价程序，尽管此举褒贬纷歧，但最少斩断了房企的随意性，做不到说调就调了。因此地王项目的房价现在仅能对地点板块发生影响，很能在更广的面上发生实质性影响。
其次，如扎堆呈现，对板块影响大。
零散呈现的高价地项目，其房价再高，对板块的影响也有限。比方：高价地之一的融创东方宸院，仅仅自己高价，对周边没影响；浐灞的碧桂园两个2017拿地项目，房价2万/+，也仅仅对周边有限规模内的房价发生影响。
中梁西咸动力金贸区地块，对板块房价影响不大，由于自身板块内房价已不低，仅对在售盘的去化发生推进，三迪地块也是如此。
像软件新城这样，高价地扎堆呈现，对板块的影响无疑是巨大的，一是整体房价将处于高位，二是对现有在售盘将发生出售速度上的推进，这一点现在已是实际。
所以，在其时的方针环境和商场态势下下，咱们该客观看待高价地的呈现和其对商场的影响。
尽管，高价地仅是对地点板块发生影响，可是多个板块呈现高价地后，对房价的影响也是清楚明了的。
由于现在控价的一个参阅要素是板块均价。
高价盘入市后，势必会拉高板块的均价，这就对后续新盘的定价发生影响，其价格必然会高于其时同类盘的水平。
浐灞核心区2.0板块的房价，在两个3万/+出来前，根本在1.3万/㎡左右，但新盘万科悦湾二期、万科璞悦则在1.7-2万/㎡，产品尽管和之前有差异，但不能不说与3万/+盘的呈现没有相关。
高价地尽管对楼市的影响纷歧，可是叠加了其时钱银超发、保值增值所需要素后，至少在现在仍是发生了购买挤兑的效应。
大概是在2019年的7、8月份，咱们就提示，在其时一批价格适中的盘出售完了之后，当一批新盘出来，房价必定会走高。现在真是这个态势！
这一方面有房价的规则支撑，但更首要的要素是地价和产品所造成的。
但好在，西安主城区还有不少房价不高的房源，还能够沉着挑选。当然，如不能承受，那就得买远一点的当地了！
修改=阳阳 编审=周鑫
