即便是在如此严峻的疫情冲击之下，关于有钱人阶级和大型基金组织而言，比较持有现金的价值降低危险，持续买入我国中心城市的优质房地产，仍然将是不行阻挠的挑选。
咱们之前谈过，有钱人阶级和基金组织的出资逻辑，与普通人不同。假设他们的在手现金殷实/资金成本低，那么，相同是受到冲击的经济局势之下，他们仍然会乐意出手——这样一个时刻段愈加有时机买到廉价财物。尤其是在一个全球迈入“负利率”的年代，储蓄将变成一种赏罚。
在今天这个动乱的局势之下，怎样判别不动产的走向，不合显得极为巨大。但实际上，动乱早就开端了，只不过疫情加重了局势罢了。
4月10日晚，黑石集团董事长苏世民在首场我国直播中表明，在这次疫情往后我国会是一切国家里边康复最快、最好的一个国家。在未来国际的蓝图里，我国将会扮演十分无足轻重的方位。房产板块将有大有可为，许多公司在房产方面得到的报答都十分抱负。
咱们曾在上一年底梳理了一条重要准则：判别房地产的未来，要点不是那些改变的东西，而是重视哪些是不变的东西。改变的东西带来危险，但不变的东西让咱们挣钱。
信任在未来适当长一段时刻内，深圳甚至我国，都会成为全球资金的一个“避风港”。这既是因为疫情带来的，也是因为城市带来的。
01
钱银将不行阻挠的价值降低
首要来看疫情带来的冲击与对冲。
新冠疫情确实给全球经济甚至逆全球化，都蒙上了巨大暗影。不少剖析现已“不屑于”比照2008次贷危机，而是“不惜于”去比照1929大惨淡了。
但咱们也要看到反向的对冲力气。为了应对疫情灾祸，全球简直一致步骤开端了“二战以来规划最大的直升机撒钱钱银影响年代”（达里奥语），尤其是中美两大巨子。达里奥还再次强调了另一句话：“现金是废物”。我的了解是，短期要注意资金安全。但中长时刻，这个局势下，现金确实是废物，连储蓄都是在赔钱。
美联储在3月15日一步将利率下调到零，并在近来再次发布，将供给高达2.3万亿美元的借款计划，支撑家庭和企业。
△3月以来美国发布一系列金融东西救市
我国也是相同，央行4月3日发动年内第三次降准，并在时隔11年之后下调银行超量存款准备金利率（至0.35%），前后累计开释的资金也已达数万亿之巨。咱们最新发动的lpr利率变革，也开端下行，商场现在在一起等待借款利率进一步下行。
不要以为“这次不相同”(“This time is different”)，全球钱银漫灌的影响下，毫无疑问会呈现钱银价值降低。在短期，毫无疑问，因为疫情带来的不确认性，人们会倾向于挑选持有满足的现金确保安全。但在中长时刻，相同毫无疑问，越是走向“负利率年代”，持有现金越会变成一种严峻的赏罚——这是全球前所未见的景象。我国人会愈加遍及的挑选，将现金改变成别的一种方法来进行财富贮藏。
我前次发了这张现金价值降低的图，你们能够再看一次。1802年以来的200多年，1美元以股票、债券、黄金的方式贮藏，别离价值70万美元、1778美元、4.5美元，以现金的方式存在价值变成0.05美元，价值降低99.5%。
现阶段，持有现金/购入财物，或许都不太安全。但两害相权取其轻，前者价值无疑更高。资金一定会出于避险的考虑，而去寻觅相对安全的避风港。
逻辑上，资金会不行阻挠的流入到我国房地产。无论是海外仍是国内资金，都会做出这样的挑选。原因如下：
1、我国的疫情现在相对全球而言，可控情况相对最好。这一点咱们都看到了，假设说经济终究会从疫情里走出来，那么没有理由我国会更坏。
2、我国对房地产的逆向对冲东西更多。
相对兴旺经济体，我国在钱银、财政方针上的微观挑选更多，这是很大的走运。具体到房地产，咱们的“底牌”好像也更多些。咱们有着全国际最高的首付份额，现在住户部分的杠杆率也仍在安全规模（虽然增速上升过快确实是个问题）。别的，曩昔数年来咱们推行了反常严峻的“五限令”调控……假设，假设房地产真的呈现了大规模惨淡，那么，咱们更有才能在首付、限购、限价、限售等方向做出更多的对冲。
这也是怎样回事即便是在今天这样的景象下，资金流入房地产的激动仍然不灭的原因之一吧。
02
深圳已是“国际级城市”
其次来看深圳的情况。
很简略，假设有钱人阶级或许大型基金要置办不动产，要选哪些当地？
从曩昔这几年的现实来看，答案现已很明显。有钱人阶级与基金的考量，就一条，落子在最有期望成为“全球城市”的当地。假设这些城市的财物都不能保值，那么其它的城市更不需求细心考虑。
深圳是我国最有时机生长为“全球城市”之一的城市，这个判别前几年还有不合，但近几年已是一致。
“全球城市/国际级城市”，是全球最威望的国际城市排名学术组织GaWC（全球化与国际级城市研讨小组）的界说，我在之前的文章里共享过。在最近一次的全球城市分级排名中（2018年11月），深圳历史上初次跻身于榜首阶梯（Alpha级），也便是咱们俗称的“国际一线城市”。
不要觉得这个不怎样，现实上，深圳是蹿得最猛的城市。在2000年，深圳排名是200名（总共评比362个城市），四类城市中最低等级（Sufficiency级），到2018年，深圳上升到第55名。18年时刻，完结从最低等级跃升到最高等级的彻底逆袭。在北上广深港台这6个“国际一线城市”里，深圳是生长最迅猛的——香港根本维持在第三名，北京从第36名到第4名，上海从第31名到第6名，广州从第109名到第27名，台北从第20名降到第26名。
△深圳在18年间完成“多级跳”
这个排名要比洋洋洒洒千万言讲深圳的竞争力更有说服力，眼睁睁看着它从“大黑马”变成“大白马”。假设你还不信，那么想想上一年剧烈的贸易战中，粤海大街办是怎么“锋芒毕露”的，就会愈加理解它今天在全球工业链中的方位怎么。
对房地产而言，深圳的长时刻价值仍是十分值得看好。哪怕短期总会呈现动摇，可是长时刻，这座城市的房地产并不亏人。原因咱们在之前的文章中做过具体的调查，《深圳本可不缺地》。
这儿再简略总结，这座城市或许永久都会面临着供求不均衡的巨大对立。也便是说，相关于需求而言，深圳的房地产供给才能是北上广深杭这五大一线城市里最弱的。假设这个城市仍然持续有优异的人才流入，财富发明才能仍然在提高，那么，决议房地产价值的根本面力气就一向存在——即便是短期的估值过高会呈现动摇，但长时刻的趋势也相同不改。
咱们还能够再添加一些新的弥补，这几年来，政府的动作没有减缓买房人对房地产供给的忧虑，反而持续在加重。
比方自2016年再次调控以来，深圳常住人口流入添加逾越150万（2016年1190.84万人，2019年1343.88万人），GDP添加逾越6800亿元（2016年20078.58亿，2019年26927.09亿）。
可是，在住所供给上，是如下体现……
2018年出台的限售方针，旁边面约束了二手房的供给量；持续添加的人才住所地块，实质上积压了本可用于商品房的供给；不断推倒重建的城市更新，实质上构成了更多可租住所的削减（而非添加）……到今天为止，深圳的住所用地比重也不到20%，低于全国均匀水平的25%……
以上这些，决议了深圳的长时刻根本面——也便是深圳之所以成为深圳的“不变的力气”。只需这些不变的力气持续不变，那么深圳持续走向全球城市的趋势就会加强。落到房地产来看，长时刻价值也只会增强，而非削弱。
△2018年11月后，深圳新房去化周期一路走低。
03
钱放到哪里去？
有一种买房规律，叫“傻瓜买房法”，便是假设你不太懂一个国家的财物价格，那么就在它的中心城市买最贵的房子。原因是，那个最贵的财物现已被数千万人投票帮你挑选好了。之前有一个提炼我以为十分有道理：“中心城市的城市中心”，是安放最大额现金的好办法。
实质上便是寻觅能够“标志”这座城市“精华”的地点，每一座走向国际级的“全球城市”，都会有这么一个精华。这个精华，便是这个城市真实最值得长时刻买入的当地。往往便是那么一小撮，价格能够极端的宝贵，并且会阅历绵长的时刻证明（比方东京的银座，被视为“一个脚掌值100万”）。
在纽约，是曼哈顿；在东京，是银座；在香港，是中环；在上海，是上海滩……
在深圳，时刻现已越来越证明，是深圳湾。
咱们在3年前现已做出“买入深圳湾”的判别，那个时候，商场仍然还逗留在前海和深圳湾谁是“曼哈顿”的争辩上。即便是到今天，也很难简略的讲清楚，谁才更有资历代表深圳。
我个人的判别是：决议一个当地是否成为整个城市的中心，并不是全赖方针影响就能够成功的，需求愈加重视“底层力气”——包括地舆禀赋、商场挑选、规划水平、工业靠拢、宜居功能等等归纳要素。
这样比照，信任在未来适当长的时刻长河里，深圳都难以找到另一个当地，来代替深圳湾的方位。这儿确实渐渐的变成了深圳的标志，包括政府对外的宣扬皮，都现已改成了这儿。
假设咱们把超总、后海这两片区域悉数拢归为“深圳湾”的概念，那么就能够正常的看到如下重要现实：
1、这儿具有深圳最多的500强企业。
在后海区域，现在现已有28个总部项目，约80家总部企业进驻，其间不乏国际或我国500强企业，包括华润集团、阿里巴巴、联想集团、中海油等等。总出资额到达1000亿之巨，出资强度到达286亿/平方公里。
△后海入驻总部企业
而在超总，则已进驻13家国际级我国500强总部企业，包括万科集团、中信证券、招商银行、中兴通讯等等。
△超总入驻总部企业
同一个城市，不行能再找到另一个当地靠拢如此多的总部企业了，这在某种程度上预示着深圳湾将是深圳财富集中度最高的存在。
2、很难再有如此大标准的规划。
从超总到深圳湾大桥，这一条岸线连绵过来，简直集中了深圳数十年来最为严重的规划与出资。超总在规划中的“中央公园”、后海片区的华润“春茧”、“春笋”、恒裕深圳湾、深圳湾1号、15公里深圳湾沿海长廊、66万平米占地的深圳湾人才公园、深圳湾广场、歌剧院、深圳湾大桥……每一个项目，都在深圳的城市发展中，产生了重要的影响。
△深圳湾全景
△深圳湾人才公园
要点弥补最新的规划，深圳湾广场。这个项现在段时刻确认了规划计划，定位是“城市之心”、“湾区之星”（这个定位实际上现已说明晰问题），这个项目极有期望是整个深圳湾最精彩的点睛之笔，并彻底奠定深圳湾作为深圳标志的手刺。或许，未来这儿有或许成为相似于东京银座、纽约第五大路的对标。
△深圳湾广场作用图
最新规划是分为ABC三区，A区为滨水文明艺术馆群——深圳创意规划馆和深圳科技生活馆，以文明原石为规划创意，将登良路局部下沉和人才公园联成一体构成一个敞开公园，营造出一个“生机滨水湾”。
△深圳湾广场作用图
BC区合称“都市文明热谷”，由后海商业文明区、深圳湾大街东延段立体慢行体系构成，将建成聚集商业、文明、工作、广场、绿洲等功能的生机街区。
B区-后海商业文明区，坐落后海边路、登良路、海德一道北侧围合区域，将经过接连步道、口袋公园空间、多层次立体绿洲，把这条“文明岸线”营构成供市民休闲，交际和学习的“都市村庄”。
△深圳湾广场作用图
而C区-立体步道，构建起“深圳湾大街东延段立体慢行体系”，是后海中心区3.9公里立体慢行体系的演示段，由东向西直线间隔约760米，宽度均匀15米的纯步行空间，将南山商业文明中心区和人才公园慢慢联合在一起。终究，与深圳湾15公里沿海长廊构成犬牙交错的两条城市景象轴。
△深圳湾广场作用图
别处也天然都会有，可是如此开阔的土地供给，是决然不行能的了。也因而，这儿的价格，才成为全深圳最贵的地点。15-30万平米的价格，业已布满整条岸线。
3、最好的宜居性。
最终一点，是深圳湾区域的宜居性。假设说要为未来来到深圳的有钱人阶级/大型基金寻觅最具国际视界和城市现代性的终极居所，你肯定找不到能够代替深圳湾的当地。只要这儿规划有最为朴实、巨大的居住区，其它的能够叫板深圳湾的当地，很少甚至简直没有成片居住区的规划，更没有广阔巨大的沿海公园。根据土地的限制，深圳也不行能在寸土寸金的中心区域，辟出数十万平米的土地去建造像人才公园、深圳湾公园、深圳湾广场这些公共休闲场所。
不限制于以上这些现实，已然决议了，未来有钱人阶级在深圳的财物装备，深圳湾既是必选又是首选。深圳湾，是深圳40年来最精华的地点。在这儿具有一套尖端物业，不单单是财物装备那么简略，更代表着某种全球身份。
04
恒裕深圳湾将全球出售
下面，要点来看深圳湾2020年最值得重视的宝贵财物，恒裕深圳湾。现在项目营销中心现已敞开，能够预定看房。
假设深圳湾是曼哈顿，那么恒裕深圳湾，能够了解为相似one57、海德公园1号这样的全球性财物。
△恒裕深圳湾方位图
项目坐落后海边路和海德一道交汇处，便是在深圳湾广场C区-立体步道起点的方位。三条地铁线，与2/11/13号线纽带级地铁站后海站相邻。建面约41万平米，由三栋超高层建筑以及下沉式商业组成，其间写字楼高度约310米，公寓高度约255米，是集超甲级写字楼，尖端公寓，都会商业于一体的湾区新地标。
△恒裕深圳湾示意图
这个项目具有以下多重稀缺价值。
1、大师规划。
恒裕深圳湾项目由国际闻名建筑师严迅奇、郑中担纲规划。前者是许李严建筑师事务所创办人之一，主创规划过香港IFC、香港特别行政区政府总部以及深圳中信金融中心；后者则是国际尖端品牌酒店规划室内规划组织郑中规划事务所创始人，主创规划过深圳瑞吉酒店、上海深坑酒店以及台北巨蛋悦来酒店。
2、处在深圳湾中心观景点。
△恒裕深圳湾观景作用
恒裕深圳湾写字楼高度约310米，与华润“春笋”（约392米）、深圳湾1号主塔楼（350米）鼎足之势，一起支撑起深圳湾后海总部基地的天边高度。因为其对面是深圳湾文明广场，等于是恰恰位处春笋和深圳湾1号的中间位，具有整个深圳湾海岸线的中心观景点。
3、或许是深圳湾最终的公寓。
恒裕深圳湾产品主推建面约160-580平米2-5房环幕海景公寓，约2.45米宽幅玻璃幕墙、3.6米层高、11米挑高大堂、23米观海面宽等目标，是深圳湾后海总部基地内稀缺财物。关键是，该项目地点地块是深圳湾最终一块含可售公寓目标的商业用地——整个深圳湾现在也就三个项目含有公寓可售。
△样板间示意图
4、超级商业文明配套。
恒裕深圳湾自身自带8万平米商业配套，层层退台规划，打造类比深圳湾万象城平等的购物中心，成为深圳的另一个商业手刺。除此之外，这个项目周边还具有极为丰厚的商业气氛，别离是深圳湾万象城、海岸城商圈、深圳湾1号湾汇等等。
△恒裕深圳湾商业示意图
整体而言，相似恒裕深圳湾这样的超级公寓而言，现实上它现已是奢侈品，彻底逾越了一般公寓/豪宅的功能。具有这样一份财物，并不是简略的增值逻辑能够解说彻底，更多还带有身份认同、商务来往、甚至财物传承的动机地点。
国际永久都是危险与机会并存，每次经济大灾祸的背面，也都是财富从头洗牌的重要关键。关于出资者而言，具有足够的子弹、洞悉商场的才能以及买对立危险财物，将会成为你跨过周期的保证。
