文|凯风
楼市历来不乏炒作。
近来，比如“深圳土豪戴口罩抢房”、“北京20分钟卖掉800套房”、“姑苏12亿房源60秒抢购一空”、“杭州再现万人摇号购房”之类的音讯层出不穷，屡次撩拨商场软弱的神经。
谁都知道，曩昔100天，正是全球经济最难熬的时刻之一。这场冲击远超2008年，我国尽管敏捷遏止疫情，但内需和外贸先后遭到涉及，经济仍在缓慢复苏中。
大环境如此，房地产还能鹤立鸡群，并且屡创新高？这些论调中，有多少忽悠，多少本相？
01
有些东西仅仅炒作游戏。
在我国，想要制作万人抢房的现场再简单不过。在信息历来不透明的新房商场，依托长时刻蓄客、集体认筹、请托排队、先认筹后撤销、打折促销等手法来“制作疯狂”，早已不是新鲜事。
这是人为制作的商场假象。比较商场假象，计算游戏更是层出不穷。
这几天，“北京楼市成交翻倍” 、“广州楼市暴升480%”、“深圳楼市暴升380%”之类的说法不绝于耳，这背面到底有何玄机？
其实，这仅仅环比（比较上个月）数据，只能阐明，相对2月份，这些城市楼市成交有所复苏。
而跨过新年的2月份，历来都是历年成交量的最低点。加上本年遭受史无前例的疫情冲击，3月份假如没再次呈现倍数级的反弹，那就不正常了。
举个极点比如，一个城市假如2月份成交量只需100套，3月份回升到2000套，是不是就可以声称“暴升1900%”？
要知道，2月份，全国有几十个城市都是零成交的。
据国家计算局通报，2020年2月，在70个大中城市里，武汉、石家庄、太原、扬州、蚌埠、平顶山等19个城市新房0成交， 武汉、石家庄、呼和浩特、包头、锦州和扬州等24个城市二手房0成交。
这些城市，只需随意成交几套，都可以宣扬环比大涨N倍，这样的数据价值不大。
02
商场到底是怎样的？
就以所谓“20分钟卖掉800套房”、“楼市成交翻倍”的北京来说，商场没有康复到上一年一半水平。
多个方面数据显现，2020年一季度，北京新房成交面积99万平方米，同比下降32%。二手房网签量约2万套，环比2019年第四季度下降44.5%，同比2019年第一季度下降40%。
这一数字，创下近8年新低，成交量比较上一年近乎腰斩。
北京如此，其他城市也是如此。
面临售楼处封闭、居民削减外出、供地推迟复工的新格局，全国各地的新房成交量都呈现显着下滑。
多个方面数据显现，2020年第一季度，全国66座大中城市新房成交套数与成交面积别离为4247万平方米、37万套，同比别离下滑28.6%、30.7%。
这其间， 一线城市成交套数同比下滑近四成，二线城市下滑34.9%，三四线城市下滑17.1%。
新房姑且有网上卖房和打折促销的缓冲，二手房遭到的冲击更大。
链家地产掩盖的18个一二线城市，2020年第一季度成交量环比2019年Q4削减39.2%，同比削减44.6%。
成交创下前史新低，商场尚在复苏之中，谈何小阳春？
03
楼市遭受冰封，那么房价是涨是跌？
关于房价，凯风君现已屡次重申，新房价格存在显着失真，没有多大含义。比较而言，随行就市的二手房更挨近实在商场，可当作参阅。
二手房是涨是跌？
相同以北京为例。据贝壳数据，2020年第一季度北京二手房成交均价为57435元/平，环比跌落2.2%，同比跌落5.7%，连续3个季度下降，比较2017年最高点跌落11.4%。
这在某种程度上预示着，北京房价现已回到了三四年前。
不只北京，首要二线城市房价均呈现显着回调。
依据贝壳数据，3月份，除了烟台、廊坊、济南等个别地区外，北京、上海、广州、深圳、杭州、成都、天津、重庆、大连、青岛等城市房价均呈现回落，部分城市跌幅在5%以上。
这阐明，实在商场远远没有幻想的那么达观。
04
更具代表性的信号也来了。
2020年开年以来，各大城市的二手房挂牌量连续创出新高，这背面的信号可谓显而易见。
依据安居客陈述，3月份全国新增挂牌房源量环比上涨192.2%。一线城市中，广州新增挂牌量上升最高，环比上升224.3%；上海和深圳环比涨幅别离为196.5%和135.5%。
详细到各城市，比较上一年年末，重庆从11.4万套增加到14.4万套，成都从10.8万套增加到13.4万套，广州从5.9万套增加到6.6万套，杭州从5.3万套增加到6.2万套。
而深圳，仅中介机构在售二手房数量就打破37000套，不到一个月时刻，挂牌房源量增加了近4000套。
为什么楼市挂牌量飙升？
一般来说，楼市挂牌量飙升的背面，要么是房价通过一轮大涨，高位变现者增多，要么在经济冲击之下，高杠杆炒房者无法支撑，要么是未来不确定性预期猛增，现金流遍及严重，商场抛盘以变现流动性。
可以说，这一次，几种状况兼而有之，经济冲击和回笼现金流的需求最为火急。
与此同时，据丁祖昱评楼市调研，因为招聘削减、务工推迟，加上收入受必定的影响，超越3成的底层刚需或抛弃购房方案。
这无疑是2020年最不容忽视的根本面。
05
我国楼市是方针市。
任何一轮楼市上涨，除了需求方针的强力影响之外，也需求根本面的支撑。
于方针而言，信贷、限购是要害中的要害。只需不动用一二线撤销限购、下降首付、大幅降息等大杀器，楼市就很难发动。
即便动用了大杀器，这一轮上涨还受制于两个实际要素：
一是现金流缺乏。各行各业都遭到疫情冲击，旅行、餐饮、住宿、文娱等职业首战之地，外贸相同难以置身事外。与2003年V型回转、2008年强势反弹不同，这一次复苏需求更长时刻，收入康复增加相同需求时刻。
二是楼市杠杆存在较大危险。2020年，我国楼市杠杆率挨近60%，这在某种程度上预示着居民总债款现已挨近GDP的60%左右，进一步加杠杆的空间有限，未来金融危险渐渐的升高。
所以，稳增加将会按期而至，但房地产只会是最终选项。不到要害时刻，不会容易拿出来。
06
最终，给四个实操主张。
其一，不管放不放水，三四线城市都要慎重。2020年是棚改收官之年，而大城市的零门槛落户正在路上，加上应对经济冲击的才能远远不及一二线，三四线城市行将面临水源干枯、需求萎缩、人口外流的根本面之困。
其二，面临冲击，复苏越快的城市越有价值。北京、上海、广州、深圳、成都等城市尽管房价都呈现回调，但商场复苏相对较快，这是来自城市根本面的支撑。这些城市回调越到位，相对就越安全。
其三，刚需求紧跟方针变局。本年经济高度不确定，楼市方针相同瞬息万变。假如呈现一二线撤销限购、下降首付、大幅降息这些利器，不免会有一波上行。不然，便是维稳式横盘。
其四，必定要注意现金流。谁都不会想到，一场意外冲击，竟然能影响到全球简直一切职业。谁也不会想到，会忽然少了一两个月的收入流。所以，刚需也好出资也罢，衡量好现金流，有必要置于首位考量。
