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◎原创撰稿：林明国
◎稿件首发：楼兔子
大家都知道，近期疫情恐慌笼罩下，国民经济遭受严重打击，楼市也不例外。
海外疫情拐点未现，楼市方向哪里？重量级大咖马光远和董放话了！
3月31日，董藩在个人微博呼吁，为了救市效果更明显，希望国家放松“四限”调控；随后晚上马光远接受央视采访时表示，一线城市的调整基本结束啦，北上广深会率先上涨但不是以往发生过的那种暴涨！
在国家货币政策和财政政策陆续落地的大环境中，两位地产名嘴的表态，显然给了置业者方向性的参考。
马光远:调整结束啦！
董藩:救市必须放开限购！
疫情重创下的楼市，未来是涨是跌，一时间众说纷纭。
我们大家都认为，专业领域的问题，还得专业的人士释疑。这不，愚人节的前一天，两位地产名嘴分别发表了自己的观点。
最先发声的是董藩。
3月31日下午，董藩在个人微博发表了看法。归纳起来有三点：
1、国家重金投资的“铁公基”项目对经济的拉动，不如房地产行业给力。
2、“铁公基”项目不好把握，容易使政府陷入债务危机。
3、希望国家取消“四限”，让房地产参与救市。
来源：微博
到了晚上，央视财经连线马光远，聊聊疫情过后，房价怎么走。访谈内容较多，我们提炼了几点重要信息和大家伙儿一起来分享。
问题一：政策微调是不是意味着房价上涨？
不一定！中国房地产走到今天，过去20年那种快速上涨、全民炒房的周期基本已经结束了，不能说一旦政策宽松房价又会上涨。
如果你要投资房地产的话，一定要做研究。
问题二：深圳前段时间涨了10% 一线城市楼市火爆？
看楼市的话，在中国有两个城市是风向标，第一个是深圳，第二个是杭州。
2020年房地产基本面的变化是，一线城市包括北上广深，将告别调整重回上涨，当然这种上涨跟过去暴涨不可相提并论，房价出现抬头的现象是正常的。
问题三：首套刚需和改善型住房最近可以入手吗？
对很多现在首套置业的人来讲，今年真的可以好好看，如果你非常担心就等疫情结束，也不着急，但是如果说基本有一个判断以后，你也不要犹豫。买房子的时候，你就好好研究你这个城市房地产的基本面，多听听中介，多听听开发商，多听听专家的看法，综合意见以后做一个决定。
另外，改善型目前是可以出手的，只要你是好的城市，不要犄角旮旯，不要非常小的、偏的城市，我认为没有特别大的问题，可以好好看了。
问题四：房贷利率会慢慢下降吗？
几乎所有专家都这么说的时候，你一定要打一个问号，不一定。你们可以看一下利率发展的历史，利率的短期趋势是可以降的，假如没有疫情，两到三年的时间中国的利率下降是可以看见的，但是长期怎么走，真的不知道，一旦遇到通胀的话，利率怎么可能往下走，世界上所有的央行所做的就是加息，不断加息。
来源：央视网
大咖的表态，与深圳楼市回暖不谋而合
看完大咖的表态，是不是感受到了深圳楼市的暖风，正在迎面而来？如果还不肯定，那接着往下看。
除了上帝,任何人都必须用数据说话。
只有读懂了三月份的成交数据，才能真正读懂深圳楼市的冷暖。
据统计多个方面数据显示，3月份住宅总成交量为11160套，环比1月份9670套上涨了15%。其中一手房成交了3152套，二手住宅成交8088套，由于2月份疫情影响严重，所以不作为对比参考。
来源：深圳中原
一手房方面，在3月份的几个新盘中，万科星城、太子湾.湾玺和恒大城二期，开盘日光，表现不错。由于新房价格受严控，所以相对于周边二手房价还是偏低。
而二手房方面，尽管政府之前强调年涨幅不能超过5%，但这不影响市场的热度。
据中原的多个方面数据显示，深圳3月份二手住宅成交8008套，环比1月份6905套上涨了16%，同比去年同期4551套，增加了3457套，涨幅达到76%。
来源：深圳中原
更有意思的是，我们对近2年第一季度，二手住宅成交量做了对比，发现今年一季度比去年同期增加了5529套，涨幅达53%，比2018年一季度也多出了近1000套。
来源：深圳中原
除了成交量，成交均价也是个不容忽视的指标。
来自贝壳研究院的多个方面数据显示，今年1季度二手住宅的成交均价，几乎围绕6万/平方米波动，既无大幅上涨也没大幅下跌，基本在一个平衡区间。更没看到明显的以低价促成高成交量的现象。即使在3月份，周成交量呈现阶梯式增长，均价依然没有跌破6万/平方米。
来源：贝壳研究院
这也进一步表明，整个市场的购房欲望，在3月份被彻底点燃了。
从3月份的网签总量看，所有片区中，宝安始终位列第一。而站在整个深圳的方位看，西部的宝安和南山网签总量接近全市的45%；相比东部的网签数，要多出近一半。
这说明什么呢？说明资金的选择偏好明显，重西轻东。
来源：深圳中原
此外，在二手房的单价上，也出现了一些上涨迅猛的个盘，赚足了我们的眼球。
如光明的龙光玖龙台3月17日成交的一套4房，均价达到6.4万/平方米，相比去年二期新盘的均价5.5万/平方米，上涨了14%。而宝安的壹方中心有套3房，挂牌单价接近16万/平方米，在最近10天内，挂牌总价上涨了80万。
来源：链家网
还有最近关注度很高的一个网络截图，里面有位网友感叹，前年抢到华润城三期的人，190平方米的成交总价为1600万，如今单价16.3万/平方米，总市值3100万。简单换算下，每天早上醒来，睡后收入多了3万块。
通过上面的种种迹象，不难看出，深圳楼市目前和马光远提的调整结束的判断基本吻合。至于房价的抬头，随着复工复产的全面展开，下半年经济会有很大改观，那么深圳楼市估计也会有一波上涨行情，当然幅度不会很大。
面对三月份深圳楼市的迅速回暖，也许某些人会问，是不是有地方政策在助力？
其实，真没有。
即使在不少城市发布楼市松绑信息密集的时候，深圳也是坚持调控不放松，严格执行“限购限贷限售限价”。
董藩虽然呼吁为了更好地拉动经济，要放开“四限”，但现阶段来说不容易落地，为何？因为近期著名的楼市政策“一日游”，已经给出答案。
各地诸侯频繁试水松绑政策一览
2月21日，河南驻马店出台政策，首套房公积金贷款最低首付比例由30%下调到20%。一周后，被省政府约谈，政策无疾而终。
3月3日，广州出台放宽公寓限售的政策，公寓不再限定销售对象。一天后，该政策下架。
3月12日，陕西宝鸡发布系列楼市政策，其中一条：各银行要积极争取降低首套房贷款首付比例，公积金贷款最高额度从40万调整到50万。12小时内，政策被删文。
3月15日，济南出台新政，在先行区直管区范围内购买二星级及以上绿色建筑商品住宅，不受限购政策约束。2天后政策被撤回！
3月24日，浙江嘉兴下面一个县级市海宁，发布了一则楼市放松政策：“非海宁户籍人口在海宁限购一套住房”的政策暂不执行。12小时内，政策被删文。
今年深圳楼市，还适合上车吗？
今年不买房，明年回看又白忙！
这或许是近10年来，深圳人每年感触最深的一点。
在回答今年是否适合上车之前，我们先插播两条重量级新闻。
1、3月30日，央行宣布下调7天期逆回购利率20个基点。
有必要注意一下的是，为应对疫情影响，今年2月初，央行先行下调逆回购利率10个基点，当月中期借贷利率（MLF）随后同幅下调，进而带动2月LPR(贷款市场报价利率)下调。
2、3月31日，国常会确定，增加再贷款再贴现1万亿，进一步对中小银行定向降准。引导公司信用类债券净融资比上年多增1万亿元。促进中小微企业全年应收账款融资8000亿元。
两个新闻怎么理解？其实就是货币正在走向宽松，直白一点就是市场的钱，开始变多了，同时用钱的成本在逐步降低。
有人不禁要问，这和房地产有什么关系？还真有，只是这种关系很微妙。
当然，“房住不炒”这条红线不能破，不可能给房地产放水。而是给予不同企业注入足够的血液，帮助其在业务升级、技术升级及团队扩建等方面，形成良性循环，从而创造利润最大化。
企业经营好了，那么员工收入肯定水涨船高，对于买房的信念将更加坚定，不需要过多的担心凑够了首付，月供能否按时着落。
基于这个角度看，央妈放水，对楼市是间接利好。
除了用钱成本低会引热楼市外，还有个主要的因素是人口增长。
像深圳每年有40-50万的人口流入，乐观估计，至少80%是刚需群体，而深圳可开发的土地逐年减少，每年可供应的新房，和人口流入相比，简直是杯水车薪。
近期，有人根据公开数据预测深圳今年能上市的新房总量，将比去年减少5-10%，按这样推断，在住房问题上，原本已经失衡严重的供需矛盾，今年会进一步加剧。
综合上面的分析，楼兔子谈谈个人自己的观点，虽然今年疫情肆虐，经济环境遭受重大打击，但是对于购房者而言，是危也是机，不过在我们看来机更大。今年选择核心区域+地铁沿线+学位等组合房上车，相信明年你们回看这个决策时，定会给自己超过32个赞。
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楼兔子小密圈楼兔子从业深圳地产新闻传播超过20年，先后任职南方都市报黄金楼市、深圳特区报地产部、晶报地产部，地产记者、编辑、主编等职位逐步上行。日积月累，实地踩盘深圳楼盘超过1000个，面对面专访深圳地产专业技术人员超过1000人，私人库藏大量深圳各区规划资讯，能够迅速果敢而专业地给出深圳任意楼盘的置评意见，为你的深圳买房投资保驾护航。目前楼兔子微信公众号订阅人数约6万人，楼兔子小密圈付费会员343人。欢迎各位朋友加楼兔子微信号18826564862共同探讨楼市投资机会，有意向加入楼兔子小密圈的朋友请注明 加圈 ，一对一微信私聊。
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