在二手房生意过程中，常遇到购房顺便地下室的问题。买家在购房遇到地下室无法过户情况下要求免除合同是否构成违约？近来，泉山区人民法院对市民徐良与吴娟的购房胶葛作出判定，买方徐良以地下室没给过户为由，要求免除购房合同于法无据，而卖方吴娟不予赠送地下室、家具家电的行为也构成违约。泉山区人民法院归纳两边的违约情况，依据《合同法》相关规则，两边免除《房地产生意居间合同》，卖方吴娟返还买方徐良定金4.8万元，两边各自承当中介费5500元。
约好购房赠送地下室 处理过户遇难题
2017年3月，徐良通过中介公司看中一套二手房，该房产坐落徐州市矿山东路，随房附赠地下室。通过中介公司的屡次交流洽谈，徐良经中介公司与吴娟签定了《房地产生意居间合同》，约好了定金、房子的价格、房款交给时刻及方法、违约责任等权力责任，并约好吴娟向徐良赠送地下室及房内现有的悉数家具及家电。合同签定后，徐良向吴娟付出了4.8万元定金并支交给中介公司1.1万元服务费。
两个月后，中介公司告诉两边能够到产权处处理相关手续。但中介公司一同奉告徐良，尽管房子具有过户条件，但地下室挂号在开发商名下，开发商最初没有给吴娟切割证，故地下室无法处理过户。徐良听到音讯后，心里很不快乐，分明合同约好地下室是赠送的，但现在地下室无法办证。在这种情况下， 徐良不同意去产权处处理过户手续。
卖家提出不再赠送引发对立对簿法庭
相同冤枉的还有吴娟。在徐良付出定金后，吴娟活跃去处理房子产权证，现在徐良提出要求房子和地下室要一同过户才去处理相关手续付出首付款，吴娟不能承受。由于其时徐州各地房价迎来了一个不小的增幅，吴娟急需这笔卖房款去买新房。在交流过程中吴娟以为，房子已然都现已出售了，自己也不会独自留地下室，地下室尽管没有产权证明，但徐良有使用权，这对徐良并没有实践权力影响。
中介公司当起了两边的“和事佬”，希望能促进两边达到生意。可吴娟情绪坚决：“拖了这么久不处理过户现已给我造成了丢失。地下室和家具家电原本便是赠送的，我想送就送，不想送就不送！”徐良也很气愤：“由于有地下室，我才承受这个价格，现在地下室不能过户，合同无法正常实行，坚决不去处理过户！”
两边争论不下，徐良将吴娟诉至徐州市泉山区人民法院。徐良以为，吴娟行为已构成违约，要求吴娟双倍返还定金9.6万元，补偿佣钱丢失1.1万元。
吴娟以为，合同签定后，徐良延迟了三个月，依据合同约好，其能够免除涉案的《房地产生意居间合同》。关于地下室和家具的问题，合同中约好的是赠送，因而，归于赠与法律关系，是独立于房子生意合同法律关系的。并且，依据法律规则，赠与人在赠与产业的权力搬运之前能够吊销赠与，因而，赠与或不赠与地下室及家具，均不影响房地产生意合同的实行。
房子和地下室为独立不动产权不能处理不影响合同实行
那么地下室是否能办产权证明，具有过户条件呢？为此，徐州市泉山区人民法院打开查询。徐州市不动产权局回函称，该地下室于2010年9月处理了房子所有权初始挂号，2011年3月处理了国有土地使用权切割证，该地下室于上述权属证书处理完成后具有办证条件。
对此，吴娟解说，自己房子所属的地下室都挂号在开发商名下，在购买房子时，开发商只与其签定了购房合同，并未见到关于地下室的切割证。并且地点小区开发商换了好几个，自己也不知道找谁去要所谓的切割证。但无论是否有证，地下室自己都有使用权。
徐州市泉山区人民法院经审理以为，依据合同约好，在吴娟处理好产权证后，两边至产权处处理的本质是房子生意的生意存案手续及资金监管手续，两边处理的并不是涉案合同中所涉不动产产权的交给及搬运。而依据两边合同的约好，地下室是房子的隶属修建而存在的，因而，在吴娟已获得房子产权证的情况下，徐良应当合作被告处理相关的生意挂号及资金监管手续。
依据《中华人民共和国合同法》第七十二条的规则，债权人能够回绝债款人部分实行债款，但部分实行不危害债权人利益的在外。因而，房子和地下室可当作两个独立的不动产进行产权搬运，且独立搬运不会危害到徐良的利益。因而，徐良回绝依据合同约好至产权处处理手续，于法无据，系违约行为。
关于吴娟不同意赠送地下室和家具家电行为，泉山区人民法院以为，尽管涉案合同在合同条款第一条房地产的基本情况中，隶属地下室及家具家电标示为赠送，但在该栏中相同表明晰房款总价包括前述隶属修建物、设备和装饰附着物的，因而，隶属地下室及家具家电应当是涉案合同价款中包括的标的物，归于吴娟应当实行的给付的责任，而非独立于生意合同的赠与法律关系。因而，吴娟提出不予赠送地下室、家具家电的行为也是违约行为。
泉山区人民法院归纳两边的违约情况，依据《合同法》相关规则，两边免除《房地产生意居间合同》，卖方吴娟返还买方徐良定金4.8万元，两边各自承当中介费5500元。
法官说法：合同应清晰所购房子的隶属物、赠送物及权属挂号情况
主审法官表明，实践中，许多房产的地下室是没有独立产权证的，本案特别在于吴娟房子地下室能够办证，由此引发了生意两边关于地下室过户问题的争论。主张市民在购买房子时，生意两边在签定合一同应当清晰所购房子、隶属物及赠送物的方位、内容及权属挂号情况，以削减胶葛。一同在发作胶葛后应当以活跃的情绪洽谈处理，在不违反合同约好的情况下寻求处理方案，以防对立和丢失的扩展。
（文中人物均为化名）
