据不完全计算，成都可售公寓存量已到达4万余套，而且未来还将继续走高，从前热捧的公寓，现在正在危险的边际打听。
来历 |觅窝
作者 | 洋妹儿
曾几何时，“低单价，小面积”的公寓是商场上的香饽饽，许多年轻人都巴望来一套，跟着方针逐步收紧，公寓正逐步成为烫手山芋，怎么去化仍是未知数。
前段时间，洋妹儿做了一个计算，到2019年底，已拿预售的公寓存量达770万㎡，SOHO类产品去化周期需求26个月，LOFT类产品需求18个月。
现在，旧账未清又添新帐。成都可售公寓存量已到达四万余套，处于前史巅峰方位！
公寓商场正面对着去库存难题。
公寓商场呈现疲软
以上的数据，都只是公寓不完全计算的新房存量，假如算上二手公寓，库存将更高。那么，为什么成都公寓有如此高的库存？
2017年，成都出台限购方针：购房者需求有2年户口或许2年社保才有资历购房。一纸令下，许多外地人、出资客均被牢牢约束住，回身将钱投入了不限购的公寓产品。
由于限购方针，公寓迎来了2年的黄金期。
2017年公寓走俏，成都市公寓产品成交较2016年环比上涨113.8%，初次到达年出售面积200万㎡以上。2018年公寓商场继续炽热，出售面积在2017年基础上再有添加，到达299万㎡。
消费端的需求激增，让开发商们继续不断的添加供给，公寓新增面积从2017年起逐年添加。
但是，公寓的新增供给面积一直远高于出售面积，导致公寓存量越积越多。
现在公寓可售套数到达4万余套，这数字并没有计入未拿预售证的项目、开发商自我克制的楼栋、被典当的套数，而且有的区域没有计算到。所以，成都公寓可售套数是更巨大的数字。
另一方面，跟着2019年的到来，公寓商场的方针客户集体逐步获得了购房资历，购房者的需求从公寓转向住所。
而且在2017、2018年期间公寓单价上浮，高新区、锦江区、武侯区、天府新区公寓均价超越1.5万/㎡，以干流面积50㎡来算，公寓最低首付挨近40万。而，40万在其时可当作住所的首付款，而且产品房挑选性也较多。如此算来，公寓失掉价格优势，限价的产品房商场分流了许多客户。
至2019年，公寓成交增幅呈现“明显疲软”，从2018年43%的成交增幅，下降到19%。
公寓商场供大于求，购房者心态改变，两大要素终究造成了公寓的高库存局势。
公寓降温扣头促销
库存高企，公寓面对滞销，房企们纷繁开端自救。
3月初，网上传出温江区的珠江广场从精装11000元/㎡降到清水5900元/㎡的爆料音讯。但置业参谋矢口否认，称只要20-30套精装8200元/㎡的房源。即使没有5900的房源，从8200的价格上也能看出项目降了，单价打了七五折。
三圣乡的融创玖樾台以9600元/㎡的价格，贴着本钱价进行出售。
新都区的万科金域缇香乃至推出总价14万的小户型公寓。
乃至有项目推出“首付分期一年免息”、“全款2年免息分期”等借款层面的优惠。
公寓的广告现已铺到线下各个野外广告牌上。中建天府第宅打出“首付8万买入高新南”的标语招引购房者。
现在的公寓商场现已降温，扣头优惠活动不断传出，购房者有更多的挑选和洽谈空间。
那么，究竟能不能下手公寓？
公寓究竟能不能买？
其实，公寓是能够买的，但要分状况。
公寓的实质是商办类产品，寓居舒适度较低，假如拿来自住的话，不主张购买。
由于后期会带来一系列的费事，并有潜在的危险。
▲公寓与住所比照
公寓最大的不确定性就在于方针不清楚。
住所的产权到期后可主动延期，但是，公寓40年产权到期后的方针还未清楚。
不仅如此，在公寓产权期内也或许会呈现方针改变或开发商定位不清等问题，导致无法住人。
佛山万科金域中心公寓项目，就由于开发商将工作用房性质的房产作为公寓进行出售，但是到了交房时，却变成工作房，终究业主维权，闹上央视。所以在万科现已没有“公寓”这项产品，一致称号为：商办类产品。
上海更是屡次出手，约束公寓，对LOFT公寓等商办类公寓做全面整理，导致许多公寓无法出售、入住。
所以，方针不清楚是公寓最大的潜在危险。
除此之外，公寓还有增值才能弱（提价起伏远低于住所）、税费高、容积率高、人员密布、水电费用高、不能落户没有学位等缺陷，假如拿来自住，会必定的费事。
▲公寓的优势与下风
以成都为例，现在成都的公寓方针是怎样的？
2017年4月21日，成都发布《关于进一步加强商业、工作类建设项目办理的告诉》，给公寓戴上紧箍咒：
1、限高，4.9米及以上层高的LOFT产品成为绝唱。商业、工作类建设项方针准层工作用房分隔的，层高不该大于4.2米；商业、工作类建设项方针准层工作用房不分隔的，层高不该大于4.6米；
2、没有独立上下水，没有住所套型布局，约束寓居功用。商业、工作类建设项目（不含酒店）宜选用公共走廊、公共卫生间式布局，不得设置外挑阳台，不得选用住所套型式布局与功用设计。
3、不得接入天然气，日子本钱添加。商业、工作类建设项目中的工作用房（公共食堂在外），不得接入天然气。商业、工作类建设项目的水电气，应依照商用规范收费，制止依照非商用规范收费。
4、不得宣扬房子能够用于寓居，严厉约束公寓的寓居功用。对商业、工作类建设项目，开发企业和中介机构不得以任何方法违规宣扬房子能够用于寓居，不得呈现酒店式公寓、商务公寓等违规宣扬用语。
成都的公寓方针也是归于紧缩状况，进一步约束寓居特点，根绝炒房出资的或许。
跟着2017年限购，没有房票的人许多挑选出资公寓，导致成都公寓销量一度走俏，单价也水涨船高。
而近两年，有资历的人渐渐的变多，住宅不炒的定位愈加家喻户晓，再加上许多公寓总价也不低，导致公寓商场热度再度降下来。不知下一个接盘的人会是谁？
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