自2020年年初以来，地产债供需两旺。当前，全球长期资金市场的巨大变动使得流动性宽松，地产债则因高收益低风险等原因备受长期资金市场热捧。2020年下半年，房企将面临超过1500亿元的偿债压力，这也促使房企大幅发行美元债以便“过冬”。此外，优质房企以及具有国资背景的房企在融资方面则更具优势，其融资成本较低。
短期债上涨1430%
3月16日凌晨，美联储公布降息，7000亿美元量化宽松也开始落地，重返零利率时代。随后，降息潮开始，业内评价，长期资金市场开启了“大水漫灌”的模式。全球的股票市场也出现了大幅调整，避险情绪极速升温，美元债券成为了长期资金市场追逐的焦点。
受以上种种因素的影响，中国的房企正面临融资宽松和销售减速两大局面，而这是否也造就了新一轮的融资窗口期呢？Wind多个方面数据显示，自2019年2月份以来，国内房地产行业境内债券融资超过了621亿元，相比较2018年同期的425亿元，增长了46%。
境内债券融资处于上升期，但从整体的融资规模来看，金额同比还是出现了小幅的降低。
中指研究院发布的多个方面数据显示，2020年1-2月份，房企海外发债、信用债以及资产证券化融资金额为2713.4亿元，同比小幅减少了5.7%。
细分到各融资渠道来看，公司债、短期融资券、中期票据、定向工具分别融资280.9亿元、229.5亿元、133.2亿元和35亿元，其同比增速则分别为-33.3%、1430%、-10.1%、-64.2%。短期融资债券渠道融资额的大幅上升抵消了其他渠道融资下滑的影响，其在疫情期间有效保障了房企偿还债务。
某证券从业人士对《华夏时报》记者说：“短期债的大幅发行进一步补充了房企现金流的流动性，为即将到来的债务高峰储下粮食。”Wind和华泰证券研究所统计的多个方面数据显示，到2020年7月份，房企面临超过1500亿元的到期债偿还量，压力已经“迫在眉睫”。
龙头房企加紧融资
近期，多家房企陆续发布美元债，其中多数获得了超额认购。观点指数多个方面数据显示，阳光城发行的3亿美元、3.75年期、利率为8.25%的美元债获得了13倍的超额认购；当代置业发行的2亿美元、2年期、利率为11.8%的美元债获得了14倍超额认购；正荣地产发行的2亿美元、1年期、利率为5.6%的美元债获得了15倍的超额认购。
如此大好的融资景象让债市一度火热，市场需求旺盛。《华夏时报》记者在梳理后发现，2020年1-2月份，在海外债方面，恒大、佳兆业融资额度分别为20亿美元和12亿美元，发行规模较大。
3月5日，泰禾集团发布公告称，拟面向专业投资者公开发行不超过120亿元人民币的公司债券。据悉，按照计划，泰禾集团将在3月20日的股东大会上对这次融资予以过会。
中南财经政法大学数字经济研究院执行院长盘和林认为，现阶段是房企的重要融资窗口期，但是受到疫情影响，房地产建设经营活动暂停，大大影响了房企资金回笼和周转。而叠加本身就较为巨大的偿债压力，企业资金链仍旧承负重压，尤其是资金实力本就不够雄厚的企业。
优质房企发债成本降低
3月12日，滨江集团发布公告称，公司成功发行2020年度第三期短期融资券。《华夏时报》记者了解到，滨江集团发布的第3期债券发行金额为3亿元，票面利率为3.00%，发行期限为一年期。而在2月25日，滨江集团发布了第二期金额为9亿元的短期融资券，利率为3.24%。第一期短期融资券的实际发行总额为9亿元，发行利率为4%。
从滨江集团的短期融资来看，房企的融资成本在降低，而这也有大部分原因是归于短期融资券规模的提升。中指研究院发布的多个方面数据显示，2020年1-2月份，海外债平均融资成本为8.74%，与2019年整体融资成本基本持平。但有必要注意一下的是，信用债平均利率则下降至了4.59%，其主要因为短期融资券利率较低且占比大幅提升所致。
从发行主体来看，百强房企在规模、评级等方面均具有较好的资质，更加受到金融机构的青睐。从2020年1-2月份通过的海外债以及信用债来看，发行主体数量仍以百强房企为主，尤其是具有国资背景的企业优势更加凸显。此外，这类房企在融资成本上也更加具有优势，以企业债为例，《华夏时报》记者发现，电子城和华发股份两家国企的融资成本较低，分别为3.35%和3.38%。
中指研究院方认为，从2020年1-2月份房企整体的融资情况去看，受疫情影响房企市场销售压力显现，部分企业的资金链进一步收紧。未来，房企应继续加大营销与融资力度，保障企业现金流安全，平稳度过疫情。
另外，3月1日，新《证券法》正式实施，其核心事项是公司债、企业债发行需要全面实施注册制。上述证券从业人士对《华夏时报》记者表示，债券注册制使得发行债券的流程简化，发债时长也会同步出现压缩。
“债券市场注册制发行机制的推行加快了房企等债券的发行速度。”易居研究院智库中心研究总监严跃进直言。其认为随着融资规模扩大、融资成本降低、融资获批时间压缩等方面的推动，客观上房企的资金到位情况依然是会有所改善的。华泰证券发布的研报则指出，疫情冲击打开了逆周期调节空间，流动性宽松、因城施策的支持、付诸实践的融资改善则会助力地产板块的估值从历史低位逐渐恢复。
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文章来源:华夏时报
