◎智谷趋势（ID：zgtrend） | 齐以和
疫情之下，经济承压，楼市方针走到了一个奇妙的胶着点。
前几天，驻马店就被黄牌警告，主管房产的河南省副省长紧迫约谈。
昨日，广州又出台了放宽公寓限售的“重磅”方针，人们惊呼“一线城市松绑”，成果这个新政没活过24小时。
此起彼落的调控方针，成了我国楼市的新奇迹，让房地产红线逐步显现。
广州楼市方针一日游，踩到了哪颗雷？
昨日一天，就有3个城市传出楼市新政：
温州人才购房最低可享5折、广州放宽公寓限购、常州放宽首套房公积金借款……
前几天，镇江亦调整了二套公积金借款首付份额。
为什么偏偏是广州，一冒头就被摁住？
说起来，广州铺开公寓的限售，其实利好没有多大，但有更激烈的风向标含义。
由于，这是疫情之下首个松动楼市方针的一线城市。
今日，网站文件被撤下后，官方回应称：相关细节会有所调整。
广州的这份文件，全名很长：
《广州市坚决打赢新冠肺炎疫情防控阻击战努力完成全年经济社会继续健康发展方针使命若干办法的告诉》。
其中有10个大点，48个小点。
“促进房地产商场平稳健康发展”，仅仅48个小点中的一个。
主要内容是：
优化商服类项目建造和出售办理，商服类项目未完成规划报建手续的不再约束最小切割单元；商服类项目不再约束出售目标，已确权挂号的不再约束转让目标。
优化完善商品房预售款监管，答应房地产开发运营企业凭商业银行现金保函，请求划拨商品房预售款专用账户资金。加大住所租借商场扶持力度，加速拨付对住所租借企业的奖补资金。
商服类项目，也被称为“商办项目”，包含写字楼、商铺、公寓等。
这在某种程度上预示着在广州，公寓能够做小户型了，个人能够买卖了。
实际上，广州对公寓的这次方针调整，力度说不上很大。仅仅回归了2017年3月前的常态。
2017年，广州“330新政”出台，就约束了公寓一类项意图出售，未经同意不能改为寓居用处，只能卖给法人单位，且最小切割单元不得低于300平方米。
这也导致开发商无法再把公寓切割成30-60㎡的小户型，成为个人出资品。
2018年末，广州开端放松对公寓这类商服类物业的约束，在2017年3月30日前购买的，可出售给个人，个人购买后限售两年。
广州这次新政，也正是在2018年方针的基础上，将不限售的公寓类商服项目规模扩展，不约束切割单位，不约束出售目标，相当于全面解禁。
整体看，广州这一新政有利于处理商改住现在存量过多的问题，满意部分个人的出资和寓居需求。
不过，关于商场影响不大。
简略地说，仅仅让公寓回归正常状况，这一方针也未必能带来多大的本质利好。
相比之下，另一条方针可能会让开发商愈加“喜大普奔”：
优化完善商品房预售款监管，答应房地产开发运营企业凭商业银行现金保函，请求划拨商品房预售款专用账户资金。
动辄几十亿的资金，趴在监管账户上不能动，对开发商现金流影响非常大，简直是丧命的。
所以，房企和职业早就想推进变革了，可是平常，底子推不动。
疫情之下，能打破这一壁垒，其实是一个可贵的前进，打破了平常威严的部分利益。
相对来说，公寓方针的“松绑”就有点鸡肋的滋味了。
在楼市上，公寓是退而求其次的财物，性价比相对较低。
由于持有本钱太高、增值潜力差、流动性差，公寓的出资价值也一向被唱衰。
就像这次疫情下，大部分人继续一个月都“宅”在家里，公寓这类通风性差的小户型，就愈加暴露出其自身的坏处。
再加上这些年，公寓方针朝令夕改，动摇非常大。
相关于住所，公寓能加的杠杆也有限，出资特点也不强。
因而，这次新政利好很有限，也仅限于广州一些优质地段、租借价值高的公寓。
那么问题来了。
已然广州放松公寓限购影响不大，那么为何要撤回？
原因其实很简略，信号含义。
广州毕竟是一线城市，开了这个楼市松绑的头，意味着会有更多城市跟进。
在楼上松绑的边际打听，让楼市这个夜壶出马，为稳增加做出更大奉献。
尤其是北京和上海，都有相似的状况，要不要跟进铺开？引起的动态就大了。事实上，广州方针一出，关于京沪的评论就热起来了。
再加上疫情迸发之前，广州就现已以人才购房方法，先后放松了花都区、南沙区、黄埔区的购房约束。
这次撤销商办物业出售约束，算是“更上一层楼”。
这一撤回动作，也充分说明房住不炒、三稳的红线依然碰不得。
枪打出头鸟，经历现已不少了。
就像驻马店。2月21日，驻马店市也曾发布促进房地产方针文件，提及首套房公积金借款最低首付份额由30%下调为20%，“放松调控”的意味很明显。
七天后（2月18日），驻马店市政府相关担任人员被省住建厅约谈，主题便是“坚持房住不炒，执行主体职责”。
相比之下，从供应端下手“救市”，会比在需求端直接影响，更安全，哪怕作用弱小。
这一系列信号，其实也是在打听各地政府因城施策的艺术。
仅仅广州新政这么一撤回，公寓又从头回到灰色地带了。
要说给公寓松绑，其实南京的经历值得学习。
疫情下，很多人没留意到，南京一个月前（2月5日）就现已悄然给公寓松绑，而且完成了一举两得——既满意必定的商场需求、进步去化率，又让开发商捞不到太多廉价。
南京是怎样做的？
首要，规则商办项目可切割出售部分，可切割出售的最小单元建筑面积不得小于300㎡；一同，也答应商办项目 30% 的建筑面积来做酒店式公寓。
条件是，开发商要自我克制 50% 的建筑面积，余下的 20% 依然要遵从最小切割准则（不小于300㎡ ）。
这相当于南京凭借“酒店式公寓”这一方式，解禁了必定量的商办项目。
如此一来，既没有触及房住不炒的红线，有没有发生过激的调控方针。一个月过去了，也没有引起多大争议。
其实，商办物业本不是普通住所，严厉约束的必要性并不大，这种约束反而限制了“可寓居宅屋”的增加，反而不利于平抑房价。
广州之所以出台这个方针，明显跟稳增加的巨大压力有关。疫情正在向全球分散，外需将遭到严重影响。我国这一轮稳增加，得靠内需推进了。
但往往“榜首个吃螃蟹”的城市，舆论压力就更大，何况是广州这种头部城市。
坚持了好几年的“房住不炒”，并不会由于这次疫情，就功败垂成。
不到万不得已，那些直接影响楼市的方针也不会出台，这是朝野一致，政治要求。
实际上，我国绝大多数城市的公寓项目，都不值得出资，深坑不少。
正常的状况下，出资买房不主张碰公寓。
必定要擦亮眼睛。
原创不易，感谢有你！
一同转发出去，让更多人看到。
右下点在看，右上点【···】共享，便是最好的支撑
【讲座主题】：压力还在加大，疫情之后怎么渡过经济难关？
讲座分为三个部分打开，榜首：复工的达观和困难；第二：很多人关怀的消费回补，是不是只能靠影响房地产；最终：评论宏观方针，咱们该重视什么逆周期调理动作。辨认海报二维码增加智谷小雅，立马获取讲座链接。
