编者按：在统计口径中国城市化率达60%之际，“房住不炒”引领楼市进入新时代，限价限贷下，自2015年起这一波中国楼市前所未有之大行情，至2019年底在中国各主流城市如何终结、演变和转折？
成交见行情，政策获空间，土地定供应，家庭收入是购买力，最后多方预测2020，以此为调查基础，乐居总编室联合乐居财经研究院推出2019中国40城楼市备忘录。以城市靠谱数据真实还原2019年中国楼市。
长春城市风景
城市综述 长春：2019长春楼市成交量与2018年基本持平，新房价格涨约10%，突破万元大关。二手成交8.6万套，仅次于2018年。土地市场价量齐涨。预计2020年市场量价会有进一步小幅提升。
2020置业长春指数：★★★
长春市场平稳向好，如果政府不出台政策，2020市场应该上行，建议买家及时出手。
成交：与2018年基本持平 新房价格涨9.87%
对比2018年住宅产品的成交峰值，2019年长春市商品住宅成交平稳。2019年全年长春商品住宅成交1022万平，二手住宅约708万平，全年市场总容量1730万平。该数据未包含大岭及范家屯区域，若全口径统计，预计市场总容量约为1900万平，与2018年基本持平。
从近几年长春房地产市场来看，新建商品住宅的成交量保持平稳增长态势，2015年突破800万平，2016年突破900万平，2018年成交量达到一个新峰值。回顾整个2019年长春市场从1月份开始延续2018年的火热态势，上半年市场热度较高，9月份单月成交超万百平，而此后受政策以及市场影响，市场温度下降明显。
二手市场，2019年预计成交预计成交约8.6万套，成交面积预计约708万平。在过去的六年中，2018年二手房市场成交处于峰值，成交面积为786.6万平，成交套数高达9.3万套。
2019年长春市商品住宅成交均价10202元/平，突破万元大关，同比上涨9.87%。价格持续上涨一方面受中高端、高端项目的带动，另一方面受精装溢价影响。从今年2月份开始长春房价从8字头持续上涨，7月份市场行情报价破万，此后维持在此水平，上涨动力不足。（数据来自长春中原）
政策：未出台新的调控政策
2019年长春贯彻中央“房住不炒”基调，长春房地产在2019年保持健康平稳的发展态势，并未发布重磅政策调控楼市，主要围绕围绕提高审批效率、规范市场秩序展开。本年度政策有7月入选租赁市场16个试点城市，9月出台实施意见开始着力发展租赁市场，年底政策略微收紧，明确提出禁止民办学校与房地产挂钩等。
土地：量价齐涨 2020供应充足
2019年长春市计划供应经营性及棚改用地1000万平，实际供应1042万平，同比增加112%；成交901万平，同比增加95%，2019年土地成交量达到近6年新高，2020年整体市场供应量充足。2019年经营性用地的成交楼面地价2675元/平，同比上涨9%；其中非棚改居住用地楼面价3084元/平，商服用地楼面价1352/平；棚旧改用地楼面价2180元/平。
从土地出让的地块中能够准确的看出，一是主城区的优质地块竞争激烈，竞争者多为有实力的全国性品牌房企如中海、华润、金地、万科等企业。二是品牌房企积极进驻长春，如招商、旭辉、龙湖等房企。此外，碧桂园、金地也在积极拿地进行深耕。三是城市周边地块较2018年有大幅上涨，如长德新区、新立城水库板块、卡伦湖板块等。
从出让地块的位置来看，长春在不断外扩，即将突破绕城高速，预计2020年长春房地产市场整体供应量会增多，但是整体房价将趋于稳定。（数据来自长春中原）
2019年长春房价收入约为6
2019年长春房价和收入比，即单套总房款与家庭可支配收入的比。
2018年长春城镇常住居民人均可支配收入为35332元，2019年增长7%则为37805元。我们把长春家庭收入以年人均可支配收入乘以4来计算，年收入在约15万元。从目前中原数据统计来看，80-90平房源成交量较大，套均成交总价我们按90万来计算，房价收入比约为6。
购房心态：新房选房周期延长，二手房出手难
中国铁建西派唐颂售楼处
购房者：李哲（化名），33岁，2019年5月初打算买一套三室的房子。起初想在四环内寻找一套洋房，苦于楼盘大多数为尾盘，位置不佳，最终放弃。此后将目光放眼全城，逐渐了解长春各个区域以及市场情况，在10月初的时候，锁定了北湖区域，多家对比后选择中国铁建西派唐颂。从李哲的买房经历我们大家可以看到，如今长春市场中购房者购房观念有较大的改变，整个买房的过程非常谨慎，不再单纯的只关注价格和位置，区域发展、小区环境、物业服务等方面都纳入考量的标准。
卖房者：从调查来看，目前长春二手房市场中80-90平方米两室房源成交量居多，而一室与三室成交略差。小杨是一名房地产中介，他手中拥有一套86平的房源，位于长春绿园区某小区，该房源两室一厅位于18层高层的7楼，房东出价81万，6个月无人问津，7月时有客户出价80万，房东坚持不卖，此后又过了一个多月，房东着急出手，最终以总价79.5万将房子卖出。据小杨介绍，他手中有不少一室和三室房源长达1年卖不出。受新房市场的影响，长春二手房市场成交情况并不理想。
2020预期：预计市场发展整体趋好、趋稳
乐居普通员工认为，2020年长春房价会小幅上涨，同时成交量肯定也会上涨。
长春某本土房企销售总监认为，2020年对于小开发商来说是比较艰难的一年，销售压力会有所增加。就整体市场而言，在政府的监管下，市场会稳步发展，不会有大起大落。
某品牌开发商品牌部员工认为，目前长春市场有价无市，未来产品更倾向于品质和改善。
此外，我们还调查了长春其他市民，一软件工程师认为觉得整个长春房地产市场会发展的更好，人们买的房子面积会慢慢的大，价格不一定会涨，但是总房款一定会上涨。图书管理员李女士表示，不是很了解，没有关注。超市老板刘先生认为，价格会下跌，合隆的房子才5千多，大家都去郊区买房了，价格就会慢慢下跌。
租赁：价格稳定 两居2000元每月
长春这几年租房市场行情报价比较稳定，并没再次出现明显的上涨，具体出租价格会根据装修情况上涨100-300元/平。目前一室房源在1300-1500元/月，两室房源租金在2000元/月左右。
2019年长春热销项目：融创洋浦壹號
2019年长春销售量最好的项目是融创洋浦壹號，该项目是融创在长春的首个项目，定位偏刚需，带装修交付，面积段46-144㎡，性价比较高。项目户型设计精巧实用，从一房到三房，为不同置业需求客群提供更多居住选择。项目周边商业、交通及教育等配套设施相对完善。据克而瑞多个方面数据显示，项目2019年度，累计实现总销金额约28.15亿元，累计实现总销面积约29.80万㎡。截止2019年12月31日，项目年度销售占经开区商品房市场占有率近35%，项目市场占有率持续稳固。2019年12月，项目整体销售金额及销售面积均实现同步增长，新增销售金额约3.32亿元，新增销售面积约3.83万㎡。
融创洋浦壹號售楼处
2019年长春成交量较高的区域主要集中在长春新区北湖科技开发区、净月区、高新区、南关区等区域。北湖开发区为国家级新区长春新区的一部分，2018年从7月份开始成交量稳居市场首位，2019年初区域市场热度不减，在本年度取得不错的销售业绩。还在于区域教育、医疗、商业等各项配套优质并逐渐落位，配套先行吸引不少长春购房者前来置业。
北湖龙翔广场
2020市场展望：价量或小幅上涨
2020年长春市场预计将延续2019年比较合理、健康的市场环境，量价或将小幅上涨，依旧以去库存为主，去化周期会在合理的范围内，2020年市场销售压力会增加，中小房企面临较大生存压力。成交主要集中在北湖、净月、南关、高新等区域。供应量稳步上涨，主要集中在北湖、高新、宽城等区域，此外长春周边的区域供应量将大增，大岭、奢岭、范家屯、合隆、卡伦、新立城水库等区域。产品方面，刚需依旧占据市场主力，改善型需求将进一步释放。
本次调查采写人：邢凯 潘宇凌
2020年1月15日
