在阅历了多轮一体化的炒作以及调控带来的断崖式跌落后，环京楼市近期音讯不断，是触底反弹仍是动摇下行？出售们口中的未来在哪里？所谓利好的效果又有多大？北京商报《新北京楼市周刊》推出《悸动的环京楼市》系列报道，带您看望环京楼市。
与其他抢手区域不同，涿州是现在环京半小时交通圈中仅有一个在没有社保或完税的情况下答应非户籍人口购买首套房的城市，北京商报记者查询发现，大多数“北漂”挑选在涿州买房，首要看中的便是高铁一站式通勤。除此之外，涿州的房价在阅历一轮崎岖后，现在相对平稳。但是，平稳的背面，一些不满意于限价的开发商开端玩起溢价款的花招。而在二手房范畴，更是存在高空置率、无房本买卖的问题，购房者在挑选置业涿州时，要对此有所衡量。
新房：写不进合同的溢价款
作为环京城市圈的一分子，涿州仰仗高铁出行的便当性，已逐步成为北京外溢客群的首选置业之所。从北京西站动身，乘坐高铁到涿州东仅需约25分钟，相当于在北京乘坐地铁6、7站所需时刻，加上市内通勤时刻，1个半小时到两个小时的交通时长，让涿州也成为环京置业的挑选。
受高铁带动的影响，涿州现在概念性最强的便是高铁新城板块。但据北京商报记者造访了解，现在该区域在售新盘并不多，包含华融现代城、鸿坤抱负湾、K2狮子城等多个项目已纷繁告罄，诺大的涿州高铁新城板块只要商办项目万科城际之光以及仅有的住所项目华远·海蓝城在售。
作为高铁板块仅有住所， 在周边二手房均价1.1万元/平方米左右的涿州高铁新城板块，华远·海蓝城打出了1.6万元/平方米的高价，仍然有许多北京购房者颇感兴趣，但超高首付款成为了挡在购房者面前的难题。
据华远·海蓝城出售人员介绍，该项目实践存案价不到1.1万元/平方米，实践价格在1.6万元/平方米左右，多出来的5000元归于“溢价”金钱。
“这个是咱们项目的价值百科地点，高铁边上就这一个项目，政府不让赚不代表商场不让。”正因如此，一切溢价金钱需求另行付出，不能算作网签价格，无法写入购房合同，不能走借款。
在项目现场，来自北京的购房者曹吉利给记者算了笔账：现在涿州市的限购方针为“对非本市户籍居民家庭，限购1套住宅（含二手房）且首付款份额不低于30%”，华远·海蓝城81平方米的主力两居户型的存案均价约为1.1万元/平方米，自己需求预备81×1.1×30%=26.73万元，约为27万元的首付款外，还需求预备81×（1.6-1.1）=40.5万元的额定款，首付款总额超越67万元，实践首付份额约为50%。“但要害的问题是，这40多万的额定款是不写在房本或许购房合同上的，假如依照住建局的存案价格看，我的首付份额现已高达75%了。”让曹吉利忧虑的是，多出来的这40多万元额定款，并不遭到监管部门维护，一旦开发商资金链断裂或许项目自身存在问题，亦或自己想要退房，这40多万元的额定金钱能不能追回来是个不知道。
或许知道这样一笔巨款关于购房者是个不小的门槛，华远·海蓝城出售人员也直言能够给予分期付出的方针，但关于挑选借款的购房者来说，全体担负仍然不小。
实践上在涿州，不仅仅是高铁板块的华远·海蓝城，在老城区的“溢价”也成为很多新房项目的“一起”挑选。多位出售人员供认，遭到调控影响，开发商为了“拿证”，初次开盘时政府存案价过低，与现在商场房价存在较大差额，开发商为了不赔本，只好收取不等的“溢价”，现在大部分的溢价款在10万-20万元，华远·海蓝城由于是高铁概念，所以收的比较多。
北京商报记者就此拨打涿州市住建局热线电话，得到的答复是开发商收取“溢价”是违规行为，且这部分金钱简单引起纠纷，主张购房者要参照售楼处价格公示表，依照“一房一价”规范做购买。
当天的售楼处，包含曹吉利在内的购房者均表明，来涿州买房子的北京购房者，无外乎两种：一是真没钱，能够承受通勤时刻本钱，不愿意租房的，这部分集体关于价格极为灵敏，首付份额如此高的项目的确让他们望而生畏。二是出资客，但是在阅历了2017年前后的一轮炒作、回调后，现在涿州的商场现已趋于平稳，由于“短少概念”，出资客对这儿的情绪比较冷漠。曹吉利笑谈：北三县有副中心，固安吃的是雄安新区+新机场，连比涿州远的高碑店都有工业接受的概念，涿州的确短少快速上涨的动力。“但便是由于看中这儿安稳才来的，没想到还碰上个溢价款。”
二手房：无证买卖的为难
新房有溢价款门槛，涿州的二手房买卖也并不简单。
据了解，受商场需求影响，涿州在售的二手房也多以两居为主，单价约1.1万元/平方米，总房款约百万。中介人员告知北京商报记者，一些着急的业主会挑选降价促销，但这种房源并不多，归于可遇不可求，要看“缘分”。
此外，由于都是近几年的项目，所以全体二手房房源不同不大，不管是户型仍是价格，都迥然不同。“受商场遇冷影响，现在二手房议价空间很大，比方总价100万元的房子能够讨价到95万元乃至90万元，部分房源连精装修都附赠了，能够拎包入住。”上述中介人员称，“90后”已成为置业主力，现在这批二手房房源多为不到五年的新盘，小区配套设备、物业服务等方面，都能满意当下年轻人的需求，关于“北漂一族”来说也是不错的挑选。
但是，北京商报记者查询发现，不管高铁新城仍是涿州老城，二手房买卖商场都存在没有房产证的问题，而其房屋买卖也多由买家、卖家和中介暗里达成协议。具体操作流程为：先签定“三方协议”交首付款给房主，比及房主处理完房产证后再进行过户，然后购房者去请求银行借款。
当地一家中介的工作人员和记者说，暂时没有房产证不要紧，这仅仅影响房子过户和借款处理，其他方面并不受影响。“并且这种房源在价格方面会相对廉价，一平方米近千元的差额，算下来也能省个装修费呢！”上述中介人员进一步表明。
这种“实惠”真的可取吗？对此，合硕组织首席剖析师郭毅剖析称，没有房产证，买了房之后，就不能证明房子归于购房者，一旦原房主违约，购房者很难去保证自己的合法权益不受损害。特别是未来假如房价大幅度上涨，之前所付出的金钱很或许就不作数了，原房主违约概率会非常大。此外，一些商品房自身也或许存在问题，这也会导致购房者长时间处于“悬空”状况，所以在购买此类房源时要擦亮眼睛。
存量：高空置率之殇
跟着环京限购方针的连续落地，涿州成为仅有非户籍人口首套住宅不限购的城市。
但是高空置率现已无法防止。据涿州当地二手房中介人员介绍，现在涿州新房项目大部分都已交给，但入住率并不高，均匀下来大概在60%左右，而正是这批交房不到五年的房源，支撑着涿州的二手房商场。
“涿州购房主体仍是以北京客群居多，关于他们来说，老城区交通相对没那么便当，而高铁新城板块又短少商业配套，所以空置率才会这么高，未来跟着涿州的开展，一切都会好的。”该二手房中介人员慨叹道。
在这位中介口中，现在涿州已引进包含中船重工、中冶科工、我国五矿、中关村、华裔城在内的多家“中字头”、“国字头”企业，而与之对应的，涿州的医疗、教育、商业配套等也将同步跟进。未来涿州在高铁新城板块将会规划占比一半以上的商业业态，一方面补偿高铁新城板块中商业配套的缺少，另一方面也可提高该板块的增值潜力，将来会成为涿州房价“跳高”的要害。
关于现在涿州楼市，当地楼盘出售人员也直言，站在自住人群视点，现在考虑涿州无疑是好的挑选，涿州没有限购门槛，房价相较于其他环京区域要更廉价，并且愈加安稳，高铁出行很便当；站在出资客视点，现在涿州老城区现已饱满，出资含义不大，而高铁新城板块还有待进一步开发，才会开释其潜力。
在郭毅看来，涿州开展起步较晚，因其工业支撑较少，外来人口汇入量不行，所以房价短少继续上涨的动力。未来跟着工业入驻量的提高，涿州的住宅需求得以开释，房价走势或许能打破“稳”的阶段。
还有剖析以为，涿州买房不能落户，也是形成其房价走势趋“稳”的原因之一。依据最新方针，在涿州落户需交纳三年当地社保，这关于大多数购房者来说，会影响到他们的未来规划，购房的积极性遭到冲击，而涿州本地需求则不具有推进房价上涨的条件。
北京商报
