原标题：中心区开挂！2020年第一批宅地挂牌，广氮、金沙洲“回锅肉”返场，滘口靓地起拍价2.8万/m
概要
自上一年下半年以来，广州中心区供地力度显着加大，银河、越秀等多年未有揭露挂地的区域均“铁树开花”。踏入2020年，第一批挂牌的商住地均来自中心区；这中心还包含上一年2宗间断出让的“回炉”地（广氮、金沙洲）以及初次上台的荔湾金桥地块，关于本次挂牌地块的前瞻性剖析，且看广州华夏研讨开展部解读。
亮点聚集
亮点一：广氮、金沙洲地块“回炉”，出让条件未作大调整，能否顺畅“出嫁”？
上一年9月挂牌，10月间断出让的广氮、金沙洲两宗地块“东山再起”；
比照用地面积、起拍价等目标均未作改动，其间较显着条件改变仅为竞买保证金均下降至为1亿元。
依据广州华夏研讨开展部了解，上一年房企对两宗地热心度较低的原因首要有：
1.2019年“金九银十”成色缺乏，商场大环境“转凉”，大部分房企以促回款，促去化为首要任务；
2.广氮地块面积小，起拍价较高，未来产品“定价话语权”不强，且面对一手旧改项目以及优质二手竞赛；
3.金沙洲地块起拍总额高（39亿元），相当于中型房企1/5-1/6的年拿地金额预算，加上配建安顿房面积较大（2.4万m ），周边配套状况不完善。
踏入2020年，广州商场环境得益于人才购房新政有所“回温”；
从历年状况去看，上半年房企拿地情绪更趋活跃；
此外，关于广氮AT0607113地块而言，间隔其500米的广氮AT0607084地块上一年12月以34000元/ m 楼面价由城投珠实联合体夺得，奠定广氮板块新房价格水平；
因而广州华夏研讨开展部以为本次两宗回炉地成功出让的可能性较高。
亮点二：华大物流地块后，时隔4年滘口板块再出新地
本次与两宗回炉地一起挂出的滘口金桥地块于《2019年供地蓝皮书》（下简称“蓝皮书”）中已有预告；
依据《蓝皮书》介绍，该地块北接珠江，可望三江口，东临鹅潭湾寓居区，景象环境优胜。
此外，该地块为华大物流地块（AF010734地块）于2016年7月推出后，滘口板块再次推地。
当岁月大物流地块招引雅居乐、保利、年代、碧桂园、万科、安全、旭辉等19家房企竞逐，终究以35216元/ m 楼面价出让，溢价率达120%。
此外，该地块间隔上一年9月改写荔湾“标杆价”的南岸路冷冻厂地块仅2.5公里，可见荔湾西部向来为房企“比赛血拼”之地
跟着近年滘口板块配套不断完善，周边大坦沙、山村等旧改稳步推动；
加上土拍商场升温，金桥地块估计将成为各大开发商眼中的“香饽饽”。
挂牌地块剖析
荔湾区金桥地块AF010120基本信息
金桥地块总占地面积37299㎡，计容建面64930㎡，总起拍价18.3亿，起拍楼面价28140元/㎡。
该地块采纳“限地价+竞自我克制+摇号”的方法出让，最高限价为26.5亿，抵达最高限价时，楼面价为40813元/㎡。
周边楼价剖析
金桥地块周边有多个一手楼盘在售，间隔较近的新世界凯粤湾均价5万/㎡，大坦沙岛项目悦江上品、双桥8号均价处于4.8万/㎡左右。
二手方面，周边优质大盘为新世界逸彩庭园，均价3.5-3.6万/㎡，此外芳村大路西多楼梯楼，首要为楼龄较长的企业宿舍，价格在2.4-2.8万/㎡左右。
银河区广氮AT0607113地块基本信息
广氮地块总占地面积17648㎡，计容建面58168㎡，总起拍价18.6亿，起拍楼面价32000元/㎡。
该地块采纳“限地价+竞自我克制+摇号”的方法出让，最高限价为21.8亿，抵达最高限价时，楼面价为37460元/㎡。
地块需求装备6班幼儿园和居民健身场所等服务设施。
地块现在处于搁置状况，内部平整无显着斜度崎岖，曾作停车场之用，现在已清空。
广氮地块北侧紧邦邻六宝肉菜商场及雅心幼儿园，地块东侧为经适房“广氮花园”，南侧为天坤一路及广园快速路；
西侧为健明五路，隔路相对相同为搁置用地，依据2018年11月发布的（《银河智谷片区城市设计及控制性具体规划》）显现，将作为商业用地（B1）之用。
广氮片区开展始于2013年前后，当时经适房“广氮花园”交楼，大批住户进入、盘活片区；
同年5月天健地产以1.95亿竞得广氮AT06070407地块，为现 “天健上城”项目；
通过6年时刻开展，广氮片区各方面配套均相对老练。
日子购物方面，肉菜商场间隔本次出让的地块仅50米，简略购物需求可在广氮花园底层商铺满意（便当店、快餐较多），间隔大型商圈棠东约1.5公里步程。
交通方面，地块间隔广氮花园站600米，但现在公交线路较少，首要通往珠江新城、东山口、员村等地；
地块间隔4号线黄村站约2公里步程，距21号线棠东站约600米步程。
周边楼价剖析
该地块为广州历年起拍楼面价TOP6地块，低于上一年12月出让的广氮AT060784但比上一年2月出让的望江靓地黄埔大路东646号地块高。
依照现时3.2万元/㎡的楼面价预算，即便地块以底价成交，未来理论盈余价格亦在6万元/㎡以上。
现时银河在售两大一手主力楼盘兰亭盛荟（5万元/㎡），珠江花城（4.9万元/㎡），上述两盘与地块区位条件层次类似，但两盘全体占地面积较大，可构成自给自足“大社区”，小新塘旧改项目保利天汇最快于春节后入市。
此外，地块周边二手商场老练度高，且价格梯度显着，招引不同价格承受能力买家入市。如预算3-3.5万/㎡可选择棠德花苑、广氮新村。
预算4-4.5万/㎡可选择中海康城、天健上城、阳华国花苑等楼龄较新的小区；
预算5万/㎡及以上，可选择间隔金融城、珠江新城更近的优质小区骏景花园。
白云区金沙洲AB3705032地块基本信息
该宗地块地处金沙洲板块，可用于商住部分建造的用地面积为6.45万㎡；
建筑面积为22.94㎡；起拍总价达38.73亿元。起拍楼面价达18854元/㎡。
别的，依据规划显现，地块除需配建2.4万㎡的政府回购住所外，还需无偿建造1.4万㎡规划的中小学用地以及绿洲、路途。
现时，金沙洲AB3705032地块现在处于围蔽状况，地形方正，内部没有进行平整处理，地形相对平整，现场被大面积植被、森林掩盖。
该地块周边“旺中带静”，广州华夏研讨开展部实地调研了解，地块的北侧为湖泊及山林，景象条件优胜，寓居舒适度高；
西北侧则被越秀星汇金沙所“围住”，未来可同享社区配套；而南侧为永旺梦乐城。
但需求指出的是，地块西南侧为我国石化加油站、顺景加油站，交游车辆较多，为地块最大的“减分项”。
路途交通方面，金沙洲AB3705032地块所在区域路途交通便当，附近广州环城高速出入口以及康园路，联通白云、银河多地，自驾车出行便当度。
公共交通方面，间隔春满街公交站100米，该车站仅2条公交线路，且候车时刻相对较长，约15-20分钟。
此外，地块距地铁6号线浔峰岗仅1.2公里，步行时刻约13分钟。
日子配套方面，金沙洲AB3705032地块周边配套老练。金沙洲商圈位于地块2公里规模辐射内，而大型商场永旺梦乐城紧邻地块周边，约600米间隔。
一起，教育资源方面亦相对完全，除本身配建的中小学外，金沙中学、广阔附中试验中校园园等多所优质校园亦位于项目周边，可满意业主子女的教育需求。
周边楼价剖析
地块所在金沙洲板块为白云重要二手商场板块，一手楼市处于空白期。其间，板块在售的优质“次新房”项目在售均价在2.8-3.1万/㎡之间。
别的，需求指出的是，本次出让地块需配建中小学及很多安顿房，若扣除配建楼面价已达1.8万元/㎡，意味着未来产品价格将在3.6-4万/㎡左右，与周边竞品次新房项目有必定价格距离，未来竞赛形势将十分激烈。
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文章来历:广州华夏研讨开展部
