【前锋探盘】——
作为楼市前锋，我替您探盘，发掘楼盘本相。
2019年6月18日，江北桥林G30（纯宅地）在当日土拍中成为仅有一幅触顶成交抵达最高限价的地块，该地块通过79轮竞价，被江苏水利房地产以总价21.8亿元摘得，成交楼面价12296元/㎡，需自我克制2200㎡商品房。这也是地块地点的科学城板块第一个通过揭露土地出让的住所用地，后案名定为水沐云筑。
时隔近7个月，水沐云筑传来最新消息，项目行将收取销许，放风精装均价2.1万元/㎡。刚好近期我曾去到项目一探，今日我们一起来唠唠这一高地价盘。
01
我从江浦打车前往桥林，刚好司机便是桥林拆迁户，听闻我要去看房，他快速就猜到了是水沐云筑。
“桥林除了拆迁房，新房现在就水沐云筑了，挨着地铁建，才能把许多人招引过来。”司机说道。
从司机口中了解到，桥林的安顿房没有分配，住在这边的人很少，都是大片空位，待开发的状况。沿着浦乌路一侧在建中的便是桥林安顿房
在这片安顿房斜对角处便是水沐云筑项目地点位置（浦乌路与双峰路交汇处），项目售楼处于上一年年末就现已揭露。由于我是在工作日到访，售楼处的来访买房人并不是许多，只要两组。
据置业参谋介绍，水沐云筑是由水利地产、融创、世茂三家开发商协作开发，水利地产初来南京所以挑选了和“长辈”融创、世茂协作，其间融创担任操盘，世茂担任产品设计。
02
水沐云筑规划建造24栋住所，其间1-18、21号楼为18层高层，19、20、22、24号楼为11层小高层，容积率1.8，户型建筑面积约89、99、115㎡，三房起步，精装交给。
最新动态：项目估计近期首开1、3、4、6、7号楼，均为18层高层，户型建筑面积89、99、115㎡，精装交给，放风均价2.1万元/㎡，总价180万元起。
户型图
89㎡ 3室2厅1卫
99㎡ 3室2厅1卫
115㎡ 3室2厅2卫
此外，据了解，项目还配建了沿街底商，关于现在商业短缺的桥林来说，也是方便了今后业主的日子。
项目效果图
水沐云筑未来精装交给，不过从样板间展现的精装规范来看，墙面为墙纸交给，厨房电器为方太和美的，水槽龙头洁具为科勒，项目精装并不包括新风、中央空调和地暖。
现在项目89、99、115㎡的样板间现已对外揭露，89㎡的样板间实景图
无论是从户型面积仍是精装规范，很明显，水沐云筑面向的是刚需客群，89㎡的三房关于初次置业的年轻人来说是一个较低的门槛了。
而项目客群，据置业参谋泄漏，来桥林看房的多是地铁S3号线沿线的，河西、雨花台邻近的，还有少部分是为了孩子上学的，就读于苏杰校园的家庭。
通过我的记载，从水沐云筑项目售楼处抵达兰花塘站步行需求15分钟左右，现在兰花塘站仅有一个进口，且由于筑路原因而有遮挡。
03
水沐云筑地点的南京科学城板块来看，得益于地铁S3号线的通车，让该板块看起来不再那么悠远，从兰花塘站动身，四站就能够抵达河西南，不过每班车之间的等待时间较长，约16分钟。
从南京科学城板块的规划来看，区域内现已有百度、华为、台积电、上汽等企业的进驻，苏杰校园也现已招生，未来或许有或许引入南京一中的教育资源。
不过，板块内短板也很明显，从地铁站向外瞭望，入眼便是大片空位，没有有寓居气氛。
2019年11月13日，南京土拍商场转冷，在此次土拍中桥林再次迎来土地出让，终究却以底价成交，桥林G84（纯宅地）被常州嘉昌以总价2.9亿元摘得，成交楼面价8573元/㎡。
比较较此前触顶成交的光辉，最近一次土拍中桥林就落寞了许多。
假如，真要从南京拿一个板块来比较，我以为，桥林很像禄口。
未起先有地铁——地铁S3号线，未来地铁11号线；
较高的工业规划——桥林的南京科学城被界说为“芯片之城”；
大规模拆迁，空位——未来便是大规模土地出让，却罕见地铁线沿线土地出让；
楼盘产品刚需——得益于地铁线，桥林未来也将会是刚需客的集中区，户型能小则小，精装赚人气……
而桥林与禄口最直接的不同便是房价，桥林的“野心”在第一个项目水沐云筑上昭然若揭，放风2.1万元/㎡的均价，想想刚喊到均价2万元/㎡的禄口现已堕入僵局了。
当然，桥林现在就一个项目，倒不至于像禄口相同“十二罗汉”相争，打出2.1万元/㎡的均价有人买单即可，终究还有待商场来查验。
