不可否认，在过去二十年里，中国楼市基本呈现了一浪高过一浪的发展，除去个别年份，当年大多数都要比上一年更好。所以，我们不少人在这个市场中赚得盆满钵满，有人因此实现了财富自由。
然而，任何事物都会遵循从萌芽、成长、繁荣到衰退的过程。楼市能例外吗？许多网友表达了担忧，认为楼市已经历这些年高速发展，未来难延续，即使不能快速下降，起码也是逐步回归，理由有4点：
1.房子经过多年的建设，住房供应已经趋于饱和。按照此前媒体的报道，我国住房够30亿人居住，除去14亿人口，空置房还够16亿人住；
2.老龄化社会到来，而新生人口快速下滑，也直接导致了人口净增加数量呈直线下滑，人口负增长或提前到来，那么，住房需求持续下降是必然；
3.城市化率已达到了60%，如果算上户籍因素，实际的城市化率会更高，一般来说，达到70%的城市化率就属于发达国家标准了，再往上的空间就比较小，意味着未来的城市化率将非常缓慢，快速的住房建设与缓慢的城市化对比，未来住房还会进一步过剩；
4.货币供应M2增速已经连续3年维持在8%附近，过去房价快速上涨的十多年，M2都是保持在两位数以上增长，未来10年，随着经济进入L型增长，货币发行速度也会跟随继续放缓，那么，房价显然也失去了增长动能。
当然，也有网友不以为然，在他们看来，未来房价虽然难像过去那样三、两年翻番，但还是会延续一定的增速，同样也有3点理由：
一是人工、建材、土地等成本都在上涨，房子价格不可能不涨，即使货币增速有所放缓，那也仅意味着房价增速可能放缓，并不代表停滞；
二是城市化进入下半场，人口流动还会持续，大都市圈、大城市群还会迎来新一轮发展，像日本东京都市圈、美国纽约城市群，这些地方的人口密度都很大，说明我们还有很大的发展空间，随着人口流入，这些地方还会持续释放住房需求；
三是改善和独居市场兴起。这些年，在快速城市化和房价快速增长过程中，我们很多人只是实现了住房梦，但居住环境和面积等方面还有较大的提升空间，所以，未来10年，将是改善需求的持续释放期。此外，随着时下人们生活水平提高，老年人和年轻人独居市场还会以近几年年均30%以上的速度继续保持高增长。
看跌或者看涨楼市的人，如果要把聚集到一起讨论，估计3天3夜也难有个结果，谁也说服不了谁。那么经济学家又是如何看待这一问题的呢？
经济学家的“暗示”警醒了谁
在网上或者朋友圈里，我们经常会看到一些网友转发美团CE0王欣的那个段子：今年可能是过去10年最差的一年，但可能是未来10年最好的一年。这看似个玩笑话，但也引起了不少人共鸣。
如，经济学家高善文在《知止不怠》中提到，就过去10年而言（从2010年开始），中国经济经历的转型和“经济增速中枢不断下降”，在东亚其他经济体都曾经历过。预计2020到2030年，平均增速不会超过5%，需要担心的是，能否保持在4%以上，为此，要实现这一目标需要为之付出比较大的努力。其实，经济学家提到一个核心观点，那就是“经济增速中枢不断下降”10个字。
如果说“10个字”是经济规律发展使然，那么经济学家的话是否也“暗示”楼市发展的新趋势呢？
正如前文网友们的看法一样，房地产、楼市都与经济紧密相关。在过去经济加快速度进行发展的二十年，也是中国房地产、楼市加快速度进行发展的二十年。随着经济增速减档，进入高质量发展阶段，那么，相应的政策也会随之调整。比如货币供应M2，需要与经济增速保持一致，被誉为“最懂经济市长”的前重庆市长黄奇帆此前也曾表示，未来十几年，M2增速大抵等于经济增速+物价指数。
一句话，未来货币增速放缓，意味着房价快速上涨的基础就不存在了。那么，在房价少涨或者不涨就从另一方面代表着亏损的大环境下，
最悲伤的无疑是那些寄还想在楼市再捞一把的炒房客，这或许就是经济学家“警示”的对象
。
最后一个问题，过去的2019年，会不会是未来10年最好的一年？
对此，我们应该辩证地来看待这样的一个问题。
首先，虽然2019年最终的数据还未发布，但结合官方已发布的1-11月份数据，以及媒体的报道推算。全国商品房销售面积基本与2018年持平，销售金额预计有16万亿元左右，相比2018年的15万亿元，大概有6%的增长。说明房地产在经历多年的快速增长后，无论从销售面积还是销售金额看，已经处于一个稳定性阶段，高速增长不再。
其次，房价方面，从国家统计部门每月发布的70个代表性大中城市看，无论是新房还是二手房，均呈现涨跌互现情况。从最新公布的一个月数据看，二手房涨跌城市数量各占一半，意味着城市楼市分化越来越明显。
最后，随着国家城市化战略重心转移，城市群和大都市圈成为城市化下半场的主要方向，这些地方占据产业、就业、医疗和教育的制高点，还会吸引大量的人口，而在总人口既定的情况下，此长彼消，那些被虹吸的城市，人口会持续流出，这也是未来10年楼市分化的主要依据所在。
总结回答一下题目，整体而言，楼市快速增长的阶段已经过去，未来10年，楼市分化会慢慢的明显，对于有的城市来说，2019年可能是最好的一年，而有的城市则不是。事实上，对我们刚需，或者投资者来说，该如何明智的选择，相信应该也是有数了。对此，你是如何看待的呢？
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