咱们都知道，12月份中心经济工作会议开完后，广州在一个星期之内，放松了三个区的限购，南沙、花都、黄埔。
这种神操作，暂时无人能及，急于放松的背面，也反映了广州2019年的房地产商场体现连差强人意都不算。
我今日找广州数据的时分，发现几个研究机构的数据都不相同，有点打架，也不知道谁的准，权且做个参阅吧。
华夏地产的数据，2019年广州一手住所卖了79737套，合计784.07万平方米，同比增加10%，在四个一线城市中量最大，但增速是最少的。这个数据放在历年看，不算最差，但也不算好。
上海和厦门，二手房成交面积都到达一手房的2.3倍，其次是北京，到达1.8倍，深圳是1.5倍。
但广州新房的交易量大概是二手房的70%，新房供给量首要来自外围，主城区也很少。
克而瑞的数听说广州2019年二手房只成交了728万平米，也便是7万套左右。
而房全国的数据，说广州2019年景交了53362套，同比削减29%。这个数据首要来源于阳光家缘的网签数据。
华夏地产的数据是，2019年广州二手房成交量是107335 套，这个成交数据是包含了中介帮忙网签及买卖双方自助网签。
阳光家缘之前是揭露全市数据，自从上一次大调整，把一手的成交价格、二手的成交量都躲藏起来了。中介协会的计算是，自助网签现在占到46%左右。
所以如此看来，华夏计算的10.7万套这个数据较为靠谱。
假如分区看，花都成了降幅最少的区，首要得益于“次新房+配套逐步老练”，加上价格又廉价，所以反而成了置业者考虑的新抢手片区。
而增城降幅大，首要是新房供给量大，加上之前消化了不少客源、盘源，规划利好价值被逐步消化，促进客户入市热心下降。
全体的新房成交量涨了，二手房跌了，很好了解，新房限价嘛，有价格优势，购房者天然会优先考虑买新房。
回忆2019年，广州的二手房商场的确不太好，有70%的房源下调了价格，报价下调起伏最高的TOP4，分别是花都3.8%、荔湾3.8%、白云3.7%、银河3.5%。便是珠江新城这样的传统豪宅区都不抗跌，不少千万级的房源压价空间在5%以上，砍价至少在50万元以上。
业主不断让利，买家不断砍价，商场永远都是买涨不买跌，你越跌我越不敢买，由于还想再跌一点，惧怕买了放哨。
至于广州房价为何会跌落？有几个原因。1、广州的调控其实不算太严厉，介于北上和深圳之间，按道理也不会像北上相同跌落太多，落户也十分简单，但广州却不能像深圳相同吸收全国热钱，没那么多外来需求；
2、广州的新房供给量比较大，不像深圳相同求过于供，新房多了，天然倒逼二手房降价。
3、广州的借款偏紧，放款周期偏长，在一两个月以上，不像深圳那么松，运营贷利率还那么低，最低不到4个点。
正由于商场看跌，加上融资缩紧，广州下半年土拍转冷，流拍土地到达25宗，广州急了！该放松的区调控从速想办法放松！
展望2020年，广州楼市走向怎么呢？
先记住一个问题，房价一定是由方针和供需所一起决议的！
咱们回看一下，前几年广州的房价头绪，在房地产方针根本都迥然不同的情况下，跟深圳2015年首先迸发不同，广州反映晚一年，房价发动是在2016年，接着2017年大涨了两年，2018年进入横盘期，2019年小跌。
这个就跟广州本地的供需结构休戚相关了。
广州2012、2013年的土地出让超越千万平米，是供给大年，所以2014、2015年的新房供给量必定很大，商场还处在去库存周期，所以房价涨不起来。
而2014、2015、2016年广州楼市低迷，政府为了去库存，削减了土地供给量，所以比及库存快去完了，又赶上2015年方针放松，那2016年商场上就会感觉新房供给量开端严峻求过于供，房价不飞涨才怪。
接着，到了2017年，为了操控房价，政府又开端加大土地供给量，2018年也加大，两年的供给量又超千万平米，回到了2012、2013年的水平。
但2017年加大供给量，当年究竟还开发不出来嘛，2018年开端部分入市，房源开端增多，据乐居监控阳光家缘数据计算，2018年，广州可预售房源125568套，总预售面积为1233万㎡。
但不到黄河心不死，开发商不会急着降价，所以2018商场先横盘，到2019年房价才干见到跌落！
那2020年呢？
依照曩昔广州的走势，只需呈现2年土地供给大年，后边商场就会有2年供过于求，进入低迷期。
2019年广州的土地供给量尽管降到了501万平米，可是2017、2018年接连两年土地供给井喷，仅仅是2019年低迷一年恐怕还难以走出暗影期，因而2020年八成还难以有显着的反弹。
南沙、花都、黄埔人才方针放松后，莫非对商场没有刺激作用吗？有必定是有，但首要体现在成交量上，在价格上还不会太显着，究竟商场还处于去库存周期，跟2019年相同，降准之后，2020年会有一波小阳春，但全年不会有太好的行情，仅仅会比2019年好，究竟三个区的调控放松了，许多出资客会进来，但跟2016年无法比，或许跟2015、2017年景交量差不多。
黄埔、南沙在12月份放松后的成交量的确有显着上升。
阳光家缘多个方面数据显现，截止1月8日，广州全市11区可售货量为62991套，按近半年网签速度，去化周期约8.5个月。
现在这个去化周期并不长，看起来归于正常状况。但2020年接下来会有许多全新盘上市。
其间，增城将保持2万套以上的供给高位，供给老迈仍然无可代替；东部另一热区黄埔在常识城、香雪、科学城板块有多个楼盘入市的支撑下，供给量有望超越南沙成为全市第二供给大区。
而其他中心区，仍然处于缺货状况，海珠区2020年新盘供给量估量少于1000套。荔湾区的供货首要会集在广钢新城，但会集进入高价地入市阶段，地价就要4万多了，所以房价必定也不廉价。
三个区的方针放松之后，很显着，这是政府发出了让咱们买房的信号，所以关于刚需来说，2020年，的确是整个广州入市的好年份，也是抄底的好时机。跟着政府的召唤走一般不会错。
由于2019年的土地出让总面积我上文说了，降到了501万平米，但土地出让金涨到了1552亿元，前所未有的高，也就从另一方面代表着每平米单价贵了，面粉涨了太多，后边房价只会更贵。
比及2020年库存去完了，2021年商场又会转好，二手房议价空间就会显着收窄，那时分新房越来越贵，二手房或许也都没有砍价的地步了。
假如你问我，南沙、黄埔、花都这三个区优先买哪里？
黄埔也分不同板块，我的主张是科学城、南沙、常识城、老黄埔、花都。
延伸阅览：
2020商场预测丨深圳
2020商场预测丨北京
2020商场预测丨上海
