过去一二十年，房地产市场的发展可用三个字形容：大牛市。不仅满足了老百姓对住房改善的需求，推动了经济的增长，同时也增加了家庭的财富规模。我们以房价为例，从2008年到2019年，全国平均房价从3576元上涨到了9530元，上涨大约2.6倍。当然，单独看一线城市，平均涨幅都在4-5倍左右。因此，房子早已成为中产家庭的标配，早早买房的也已赚得盆满钵满，实现了财富自由。
但是，不可否认，在房地产加快速度进行发展的过程中也累积了一些问题，只不过楼市一直处于上升期，被高速发展的规模掩盖了而已。如今，楼市进入平稳调整期，一些长期隐藏的问题开始显露，比如高杠杆、高周转带来的“后遗症”。根据中国社科院财经战略研究院发布的《中国城市竞争力报告No.17：住房，关系国与家》显示，目前房地产对于国民经济的净贡献已经由正转负。此外，慢慢的变多的刚需也无力支撑高房价。
面对房地产出现的变化，过去两三年，楼市迎来了最严厉的调控，从2017年到2019年，全国共出台调控超过1200次，仅2019年就发布了620多次，无论是发布数量还是密集程度都刷新了纪录。截至目前，全国房价水平已普遍回落，包括北京、上海、南京、青岛、济南等热点城市在内，都出现了明显下跌。但是，目前购房者最关心的问题是，这场降温还能持续多久呢？
对这样的一个问题，受惯性思维的影响，不少人依然坚信“房价永涨论”。比如，有的炒房客仍在伺机而动，宁愿忍受月供压力，也不愿降价卖房，坚信房价上涨的春天依然还会来到。无独有偶，有些专家也是如此。比如，经济学家管清友就表示，买不起就多买两套，否则未来更买不起。有人看涨，就有人看空，马云就是如此，关于未来的房价走向，继“房价如葱”以后，马云又给出“新态度”，预示买房造富时代走近尾声。
继“房价如葱”之后，马云又现“新表态”
从白手起家到多次坐上中国首富的宝座，马云的成功与影响力正在逐步改变或者影响着许多中国人的生活方式，比如购物习惯和支付方式。同样的，马云的“房产观”也对很多人产生了重要的影响。早在2017年，房地产形势一片大好的时候，马云就预言未来房价如葱，而如今持续下行的楼市似乎已经验证了这一点，尤其是今年鹤岗、玉门、石嘴山等城市出现了白菜价一般的房子。
不过，继“房价如葱”之后，在今年的某论坛活动上，马云突然对未来的房地产市场有了新的“态度”：希望国家格外的重视房地产的发展，因为它是带动整个经济链条的主要的因素。显然，从“未来房价如葱”到“重视房地产行业发展”，突然的转变，让不少人认为马云的态度发生了变化，如今为楼市站台，意味着房价又要上涨了。可事实真的是这样吗？或许，恰恰相反。
笔者认为，重视房地产并不是回到过去。房地产是经济的支柱之一，上下游涉及家电、建材等众多行业。但这些年，房地产的加快速度进行发展也挤压了实体行业的空间，对经济的净贡献由正转负，所以自然需要重视。其实，除了马云，任正非、曹德旺等企业家也多次发声表示房地产加重了企业的成本。因此，马云所说的重视，更多的是指重视房地产的高质量发展，给实体行业更多的空间。
其实，通过本轮严厉而又密集的调控就可以看得出来，国家早已动手了。最明显的变化是不断出台措施严控资金违规流向房地产市场，不仅融资渠道收紧，房贷利率也上浮了，流入房地产的资金大幅度减少。此外，从去年开始，央行多次降准，向市场释放流动性，都明确了扶持实体行业的目标。显而易见，在推动脱虚向实和高质量转型的大背景下，房地产调依然还会继续。
权威专家“3点”道破未来房价走向
除了马云以外，业内专家则从更专业的角度给出了分析。日前，在某活动现场，中国国际交流中心副秘书长黄奇帆表示，过去这些年房价之所以上涨，一是因为商品住房供不应求，二是因为货币增长率高，而且资金都流入到了房地产行业。但是，在他看来，未来支撑房价大涨的因素都不存在了。
对此，他给出3个原因：第一点，住房总量够了，而且过剩了。第二点，过去这三年，M2年增速基本保持在8%-9%左右，未来也会保持稳定，不会再有过多的货币进入到房地产这个蓄水池中了。第三点，政策基调确定，房价不会大起大落了。综合这三点，他预言，未来指望买房赚钱的概率大幅度的降低，也就是说，买房造富的时代正渐渐终结。显然，无论是马云还是黄奇帆，他们都认为房地产已经告别了过去高歌猛进的阶段。
笔者补充和总结：
长期以来，判断未来房地产走向的重要参考是：短期看政策、中期看土地，长期看人口。其实，除了上文黄奇帆所说的供需、货币因素发生了变化以外，政策、土地、人口等三大影响因素都在发生明显的变化。
具体来看，对于未来的房地产走向，国家已经一锤定音，明确定调要长期坚持房住不炒，而且不再把房地产作为短期刺激经济的手段，这在某种程度上预示着房价“永涨论”迟早都会被打破。
此外，伴随长效机制的推进，如今农村集体土地入市的限制已经被打破，而且国家已经确定北京、上海、南京、杭州、厦门、武汉、合肥、郑州、广州、佛山、肇庆、沈阳、成都、福州、南昌、青岛、海口、贵阳等18个城市利用集体建设用地进行租赁住房试点，显然，未来的土地供应格局将会发生明显的变化。
从长期来看，人口红利也正在逐步迎来拐点。根据今年中国社科院发布的《人口与劳动绿皮书》显示，老龄化社会加快到来，二胎生育意愿并不高，总人口预计将在2028年左右出现负增长。同时，城镇化进入下半场，未来人口主要向城市群聚集，叠加城镇建设已经逐渐成熟，未来主要以存量市场交易为主，新增住房需求整体会趋于放缓。
总而言之，房地产“大牛市”的势头正渐渐远去，靠炒房造富的时代开始渐行渐远。当然，从大众心理学的角度分析，长期以来受惯性思维的影响，持有房价“永涨论”的观点也是人之常情。但是，在笔者看来，不管怎么说，投资者还是应该认清房地产形势，做到顺势而为，而不是逆风而上，按照经济学家李迅雷的观点来看，房价走平即亏钱，所以盲目入市结果可能得不偿失。
