外行看热闹，熟行看门路。上海楼市里有没有窍门？
“必定有”。
关于购买新房这件事，咱们常说，支撑买房做出决议方案的，有且只要一个依据：成交数据。而新房成交数据大致上能够分为三大维度：成交数据、认筹数据、供求数据。
依据这些数据，买房者才干做出购买决议方案。
你获取数据的速度越快，你做新房生意决议方案的速度也就越快。
阿飞第一时刻拿到了19年上海全年的新房成交数据，立马经过这真金白银的成交，和咱们一同挖掘出上海新房商场的买房逻辑。
01
上海新房买哪里？三大排行榜告知你
咱们经过以下三张GIF图来感触下2019年全年上海新房的触目惊心。
惯例，成交面积放首张，究竟，买房仍是依照单位面积核算的。
而假如你对面积没有太多概念的话，来看这张套数成交TOP10。
咱们来看下详细的成交面积TOP30，素日里咱们将它们称为最火爆的项目。坦率的说，跟着成交买新房，买前30名的不会有错。
NO.1万科天空之城——凭什么是你！（2019年成交面积&成交套数双冠）
在19年全年成交的面积榜和套数榜中，青浦徐泾板块的万科天空之城笑傲江湖，咱们经过走势图就能够发现10月新增供给之后，冠军位置现已万无一失，难以撼动。
这其间有客观原因：
年度第一和月度（季度）第一有着天然的不同。当咱们回忆三个月之前，万科天空之城只是成交8万+㎡，而第一项目是宝山大华板块的大华碧云天，可是现已挨近售罄，所以四季度，大华碧云天的上限不大了。
而万科天空之城10月26日加推星之屿，强者恒强！（这儿的强指的是体量，多个分期，或是加推。）
终究，万科天空之城全年成交117246㎡，成交总套数1103套，名副其实的2019年楼市王者。
客观上能够超越相同超卓的大华碧云天，是因为体量足够大，但为何有如此之多的购房者挑选它，彻底因为万科天空之城能够界说为上海楼市第一IP，因为存在于楼市的状况是现象级的，可是却耐得住时刻历久弥新。
依据克而瑞的网签数据，2019年共有1103位业主挑选信任天空之城，而曩昔的三年开发，有超越2000套的成交。
从此徐泾板块的终究一个短板行将消失，教育、交通、商业、工作……大虹桥第一个真实含义上的老练寓居日子板块现已完工。
NO.2白发华润静安府——绕不曩昔的你！
重视上海新房的粉丝必定会有个根本的概念。一般全年成交排行榜前五的都是6W以内的单价。
小户型、低总价，买来自住三大标签是前两年购买新房的干流标签。
比方17年的招商中环华府和18年的大华碧云天，现已挨近了单价的天花板。
而19年的静安府，单价9W+，终究成交面积挨近10.7W㎡，太难以想象！
其间有太多值得咀嚼的细节。
白发和华润一同在新静安造了一个城，上海现已很少有这么大体量的项目规划，不同的团队操盘但整个项目结合在一同又坚持极强的统一性，整个的规划内核现在来看仍然有很多出挑的当地
关于这个大盘来说，其实最应战的是怎么躲避外部噪音问题，从整个的方案来看，项目在规划初期便现已充沛考虑到这一点。
南向规划了工作带作为区隔，合理的弱化了中环关于业主寓居的影响。
再加上全体北高南低的设置，整个项目简直呈现包裹式的场景，营建出了外繁内雅的静寂社区气氛。
叠拼别墅产品，这是静安府项意图塔尖著作，也是白发新一代优+系统最新、最高端的产品。
原创立面与高端建材的交融，相辅相成，使得呈现出十分强的质量感。
私密、安静，是别墅最为重要的特质。除了前面说到了全体排布和入户动线上的用心规划，白发华润静安府还经过内部景象打造营建出静寂气氛。
此外，环视静安府的三公里日子圈，老练的医疗、教育、交通、文娱休闲配套，以及不断扩围和晋级的大宁商圈等，能够有用集聚人气，构成本地化日子圈层。然后带动区域更好的经济发展和人口导入，打破了过往人们都倾向于扎堆市中心的局势，板块内后续的项意图继续开发，必定会对地段价值带来继续性的提高。
NO.3西郊金茂府——质量&口碑
既2月首开日光之后，6月加推，相同也是月度冠军。除了性价比之外，质量和口碑也是两大原因。
NO.4大华碧云天——性价比之王
大华碧云天的性价比有两层含义。
刚刚说到的静安府紧贴着中环，均价9W+，大华碧云天间隔中环直线1KM，价差3W多（高层均价单价差额）。
此外，同济融创玫瑰第宅均价6.9万，万科海上传奇均价6.8万，白发四季均价6.5万。
所以中环性价比之王的称谓是名副其实的。
而一二手倒挂的价格优势？真的要搭上一个大大的问号。
上文说到大华碧云天接连两年都进入了全年成交面积TOP5，18、19年的上海新房在价格上较为平稳，更确切的说还有一些微涨。而上海二手房就是另一番光景了。
依据兔博士APP的数据，在最新19年11月二手房成交多个方面数据显现，中环一号的一、二、三期中在现在存量商场中，根本都有10%以上的议价空间。
三期14年竣工，可是终究成交均价与挂牌价相去甚远。
因为现在的上海二手房早已不是半年或许一年前的光景了。简直全网说到一二手倒挂悉数是在拿新房价格和二手房挂牌价比较。
形成这个原因有两种状况：
第一，大部分买房者都还活在上一个楼市周期里，其时楼市炽热，被看中的房子跳价仍然能够成交，或许说卖房适度的让价促进成交。
第二种就是忽悠你买房，二手房的成交数据自身就十分具有参阅学习含义，说倒挂的人，其自身关于当下二手房房价的行情是不明晰的，所以就会呈现那么多这些人群自界说的一二手倒挂。
而其完成在的上海楼市，呈现一二手倒挂的或许现已十分小了，同区域板块的新房想在价格上对周边次新二手房有价格上的碾压现已好不容易了。
要看一个盘是否倒挂怎么看，必需要多算一本账。拿成交均价与新房价格作比较，算上新房的精装费用，算上二手房的税费、中介费。新房和前期比较是否有优势。
比方大华碧云天更挨近未来注册的15号线祁安路站，而整个中环一号和7号线大场镇站是有必定间隔的，还需要公交进行短驳。
此外，咱们正真看到在年尾成交的大华碧云天的尾盘出售中，均价要比全年均价低了2000元/㎡，尾盘淘笋也是一个购房良方。
如此，便不会因为一二手房所谓的倒挂而“吃药”。
NO.5万科安亭新镇——一个没人敢仿制的项目
精华便在于万科安亭新镇是一个真实含义上敞开式社区。
NO.6大名城紫金九号——第四代世界社区的稀缺现房
大名城紫金九号成交面积82534㎡，是2019年浦东成交面积最多的新房项目。
一般状况，成交面积多的成交套数也多，两者是正相关的联系。而假如成交套数维度排名更高的话，阐明的是该项意图套均面积更小。
面积榜7-10位别离是宝山杨行的四季都会、普陀真如的崇高范畴、松江泗泾的融创壹号府和终究一周冲进前十的青浦徐泾的招商虹桥第宅。
面积榜与成交榜坐次差异中的楼市新发现——惯例大三房（115平米左右）开端遭到商场喜爱。
不知从何时起，上海新房商场开端“主营”95㎡以内小三房，说小三房，实际上的意思就是2+1，这个1，就是书房嘛。
一开端，都觉得是个十分棒的主意和规划，因为三房能做到低总价，而假如当商场清一色是这种户型的时分，想要改进的买房者天然对此不再伤风。
从19年全年出售的前12位，能够很明显的发现，TOP6的成交套均面积均超越100㎡，均匀套均面积为113㎡，而7至12位悉数小于100㎡，均匀套均面积为95㎡。
说完面积榜和套数榜，当然不能忘了总金额榜，从项目吸金的才能上再对19年的新房做一次审视。
成交总金额=成交总面积*成交均价，换句话说，要想总金额足够大，要么总面积大，要么成交均价足够高，二者缺一不可。
2019年上过全年金额榜第一的只要2个项目，第一个叫做老西门新苑，别号：中海建国里。
假如以单盘核算成交金额的话，毫无疑问，老西门新苑将闻名年度成交金额榜。成交均价挨近13W。
怎奈华润白发双子星，坐拥静安府东区和西区。终究以全年96.68亿元登上第一。（图表成交金额单位：万元）
说到成交金额排行榜，咱们发现了浦东别的的几个抢手板块项目，比方九庐、地产·尚海郦景。
上海别墅哪里最紧俏？
松江别墅紧俏绝非一句废话，成交面积前两位别离来自泗泾和佘山。均价5-5.5万；
还需要性价比更高一些的话，单价3.5万，享用别墅质量的包含青浦朱家角（上实海上湾华庭）、嘉定安亭（万科安亭新镇）、崇明陈家镇（东滩花园）；
高质量的话，有刚刚说到的静安府，价格超越10W的有浦东花木板块的（大华秀丽华城）、闵行浦江（上海桃花源）、浦东张江（东汀御珑墅）。
02
认筹数据告知你，去哪里找网红地段和网红新房
就数据维度来说，数据含量渐渐的升高，能击穿的买房消费决议方案就渐渐的变多。
以上新盘为何能在2019年遭到卖房者的喜爱，能有如此的出售成果，其实早在认筹期间就现已注定。
咱们经过认筹率来解析为何这些项目卖的好是必定的。
先来看下上海2019年认筹率排名TOP10：
因为其间部分项目，比方福晟乾隆推盘量较少（少于50套），形成了19年的超高认筹率。
所以，咱们去除这些低推盘的项目，经过数据透视来看看为何这些项目未卖就火，是不是真的存在必定联系。
从文字云上来看你，2019年，四大抢手板块——大虹桥、前滩、大宁和临港自贸区。
大虹桥无疑最抢手的板块，而常常徐泾有新盘推出，总能遭到商场追捧，包含万科天空之城、中核锦悦府、中骏天璟，还包含江桥板块的保利云上。
前滩常常有音讯，总能扣人心弦。晶萃名邸、江悦名庭等等。
大宁左面一个静安府西区，右边一个静安府东区，不久的融创以及仁恒地块，必定也会遭到追捧。
临港自贸区载着方针春风，包含奉贤的绿城上海诚园和本月行将开盘的万科鹭语墅。
本月相同行将开盘的浦东金桥的森兰壹第宅成果肯定不会差。
这也是咱们2020年买新房的标杆项目。
一同，咱们总结了2019年的日光盘项意图特色：
1.所在地段新盘较少，无竞品；
2.区域内的标杆项目，质量确保；
3.产品好还不算，价格还优异。
03
上海的抢手区域在哪里？哪些区域碰不得！
终究，咱们聊聊上海新房的供求联系。
上海2019年新房成交均价为54594元/㎡，同比18年上涨2.2%。
在全体供给不如18年的状况下（下降7.6%），成交面积却大大提高了17.9%。
区域方面，依据供求比数据来看，最求过于供的区域是黄浦（0.74）、静安（0.75）、松江（0.75）。
而供大于求的前三位别离是虹口（2.15）金山（1.69）、长宁（1.64）。
虹口归于市区供给较少的区域。因而，假如有一两个盘价格过高形成滞销，直接就影响了区域的供求状况。
长宁良久没有供给之后，新增的供给量也缺乏200套，虽然现在供大于求，但因为全体量不大，个案的状况更多一些，还需要调查。
2019年说到供需两旺的区域无非就是青浦、南汇（临港新城）和奉贤了。
而整个传统含义上冷季（7月和8月）就是整年的一个缩影。
当楼市遇上高温，“火爆青浦”成为7月新房最好的代名词。而当方针利好光临，“临港自贸新片区”成为8月新房最好的注解。
2019买房去哪里，看房班车来接你
徐泾漕盈朱家角，南桥金汇和临港
万众瞩目示范区，绿色青浦报答你
临港自贸新片区，三四百万就能够
期望凭借第一手的成交数据，用有用的办法，表达更丰厚的信息，意图就为了协助咱们做出更有难度的买房决议方案。
所以，2019年你买了以上这些爆款新房了吗？最初那些定下的买房方案和日子神往都完成了吗？
2020年对哪些新房特别看好和等待，也请谈论区留言一同告知咱们！咱们下个月月初盘点1月新房再会啦！
以上为正文，来自真有好房团队
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