本报记者李国辉
规划约25万亿元的居民存量房贷利率怎么“换锚”迎来方针结论。央行近来发布布告，关于居民存量购房借款利率切换清晰了定价办法和重定价周期。
依据布告，2020年3月1日起发动存量起浮利率借款的定价基准转化为LPR事宜。金融机构应与存量起浮利率借款客户就定价基准转化条款进行洽谈，将原合同约好的利率定价办法转化为以LPR为定价基准加点构成（加点可为负值），加点数值在合同剩下期限内固定不变；也可转化为固定利率。存量起浮利率借款定价基准转化原则上应于2020年8月31日前完结。
详细到存量个人住宅借款利率怎么转化？同一笔商业性个人住宅借款，在2020年3月至8月份之间恣意时点转化，加点数值应等于原合同最近的履行利率水平与2019年12月份发布的相应期限LPR的差值，加点数值在合同剩下期限内固定不变；假贷两边可从头约好重定价周期和重定价日，重定价周期最短为一年。
例如，若某笔商业性个人住宅借款原合同期限20年，剩下期限为8年，原合同约好的利率为5年期以上借款基准利率上浮10%，现履行利率为4.9%×（1+10%）=5.39%。2019年12月份发布的5年期以上LPR为4.8%。假如假贷两边确认在2020年3月30日转化定价基准，且重定价周期仍为1年，重定价日仍为每年1月1日，那么加点起伏应为0.59个百分点（5.39%-4.8%=0.59%）。2020年3月30日至12月31日，履行的利率水平仍是5.39%（4.8%+0.59%）。在尔后的第一个重定价日，即2021年1月1日，依照从头约好的重定价规矩，履行的利率将调整为2020年12月份发布的5年期以上LPR加0.59%，尔后每年以此类推。
对居民来说，转化时点利率水平坚持不变，且从转化时点至尔后的第一个重定价日（不含），履行的利率水平应等于原合同最近的履行利率水平。因而，中信证券研究所副所长分明表明，在2020年内，存量房贷的利率实际上不会发作显着的改变；从2021年开端，存量住宅借款利率才将正式与LPR挂钩。
交通银行金融研究中心高档研究员陈冀表明，购房借款定价办法的切换关于存量住宅借款在2020年无影响，但长时刻来看，居民购房借款利息支出是增是减将取决于LPR的长时刻改变趋势。
在转化定价办法的过程中，居民的主动权在于与银行约好重定价周期（最短为1年），或转化为固定利率借款，而购房借款利率则由LPR和最新履行的借款利率加点确认。陈冀表明，虽然居民在价格方面仍处于被迫承受位置以及5年期以上LPR现在调整慢于1年期LPR，但居民仍可以轻松的享受到全体利率下行带来的利息支出削减的“福利”。因为购房借款重定价周期最短为1年，利息支出担负下降的福利最快或许要在2021年1月才干实质性呈现，而且前提条件是2020年12月份5年期以上LPR报价在当时根底上进一步下行。
挑选参阅LPR起浮办法（即挑选与银行约好重定价周期），仍是挑选固定利率办法，关于居民对利率走势的判别提出了检测。一旦进入2020年3月至8月份的切换时刻窗口，陈冀估计，因为居民全体自主判别利率趋势才能具有局限性，很多居民购房借款或许较为积极地挑选向参阅LPR起浮利率定价办法切换。
此外，当然也有一部分居民会挑选转化成固定利率借款。“此次变革后，假贷两边可以洽谈重定价周期，乃至确定利率也都是可以的。从国际上看，国外有不少个人住宅借款是固定利率的，这一方面可以更好的下降个人的利率危险；另一方面有助于推进进步商业银行的危险管理水平，促进利率衍生品商场开展。”挨近监管层人士此前对记者说。
必需要分外留意的是，定价基准转化的存量住宅借款只包含商业性住宅借款，不包含公积金住宅借款。依据央行数据，到2018年年底，个人住宅借款余额为25.8万亿元；到2019年9月份，个人住宅借款余额为29.05万亿元。依据《全国住宅公积金2018年年度报告》，2018年年底公积金住宅借款余额为5万亿元。
“本次布告对房贷利率再次作出专门组织，旨在安稳房地产商场预期，坚持房地产调控方针的连续性。”东方金诚首席微观分析师王青表明，存量商业性个人住宅借款利率将逐渐转化为以5年期以上LPR报价为根底定价，而在转化时点的利率水平应坚持不变。2019年8月份以来LPR报价显现，居民房贷首要挂钩的5年期以上LPR报价仅下调5个基点，显着低于首要针对企业借款的1年期LPR报价的下调起伏，这在某种程度上预示着，下一年房地产商场将坚持安稳运转态势，房地产出资增速明显下行的危险较小。
