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这两天笔者看新闻，被张江刷屏了，自身张江的科技笔者是历来不关怀的，横竖也看不懂，知道是科技企业进驻就行了，但这两天的新闻，有关于地产的，这就引起笔者爱好了。
张江科学城很大，很大，成片的科学城有94平方公里，联接规划内有191平方公里，这还不包含两片不连接的“飞地”。朋友们或许对191平方公里没概念，笔者做个直观的比较吧，差不多比9个黄浦区（约20.5平方公里）还大、或许比8个虹口区（23.5平方公里）还大、或许比3个大杨浦（60.6平方公里）还大。
咱们都知道，张江曩昔很光辉、现在很兴旺、未来更雄壮，上海科创中心排名榜首的中心承载地。但作为购房者视点来看，这片地也太大了，真实欠好选呐，所以笔者就来聊聊。
首先聊下张江的规划等级：外环内部分，算城市副中心。
咱们都知道，2035规划中，张江荣升城市副中心，并且是主城区内部的副中心，实际上比同称谓的川沙要高那么半级，但仍是那个问题，张江很大，实际上朋友假如仔细看规划图的话，会发现，张江城市副中心的规划，仅仅是外环线以内的部分，出了外环高速的部分就不算哦，差不多横向拦腰一刀。
别小看这一线之隔，主城区与否，仍是有位置和规划远景、价格远景的不同的。
再来聊投资者最关怀的近期爆发点：科学之门。
前几天忽然提起笔者爱好的便是这个“科学之门”，刚刚正式开工，一个双塔超高层综合体项目，总建筑面积约58万平方米，工作、酒店、商业等混合业态，双塔的高度是320米。这代表什么呢？
一来是这个320米，尽管这个高度在上海滩不算什么，将近30年前造的东方明珠都超越450米呢，但至少这是大张江的榜首高，并且也是近几年罕见的新增超高层，也有很大的可能性是未来几年内罕见的，二来是这个规划体量和业态组合，典型的区域精力地标复合高端资源中心，无疑这儿将成为大张江的肯定中心。
从沙盘上咱们能看到，这片区域除了2个塔楼之外，周围还有一圈不大也不小的商务楼，看起来还有些商业box，这就很明显是计划做成张江的资源中心片区了，并且依照惯例的官方规划逻辑和商业企业的选址逻辑，这么大体量的精力地标横亘在这儿，向北的老张江园区、向南的张江南区，都不太有时机再有超大规划的新增商业体，这儿究竟不是有着高度密布居民区和城市流动性消费人口的市中心呐。
科学之门在哪里？中环线的东南角转弯处，以内。
这个科学之门综合体，看下图，就在13号线学林路站与川杨河之间这片地，南侧是万科翡翠公园和建平中学张江校区，说白了，便是中环线的东南角转弯处，以内。
这就很理解了，张江那么大，未来几年开展的重心，有关于高端商务与商业的，其实就在这儿，其他地方当然也有大开展，但都偏重于工业，科技企业出产研制基地那种。
当然，不是说张江买房只能买这儿，但明显这一带是保值增值优选，首先是在外环线内的张江城市副中心内，契合大规划逻辑，第二是大张江的精力地标地带，总是相对稳健的，第三是资源中心，当然包含商业（这不还有建平分校么），第四是轨交线路，契合四个保值增值的重要条件，还差2项：人口和预期，有前4个了，人口结构晋级和增值预期也就瓜熟蒂落了。
假如让笔者划定一个规划，笔者不会局限于中环内，而是会略微扩大点，能够再一次进行挑选到张江的外环线以内，究竟，也还在副中心规划内，但却也享用相同的资源，也能享用到中心带来的辐射热度。
定心，张江的实力，是真的能说到做到的。
张江科学城定名也没多久，截止到前几天新闻稿，首轮“五个一批”73个重点项目，现已竣工51个，到2020年末，除硬X射线自由电子激光设备项目外（我也不知道这是啥东西），其他一切项目全面竣工。其间阿里巴巴上海研制中心、微软人工智能和物联网实验室等12个项目已建成并投入到正常的运用中。
张江便是这么威武，真的是“放卫星”的规划也能执行的。
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