一直以来中介生意人都被人诟病是“信息中间商”，但这个中间商并没那么好做，中介生意人的入行门槛不高，但这样一个作业进阶的上限十分高。
一位可以独立自主，为客户供给专业、翔实且具有前瞻性的购、售房主张的生意人，才算是真实跨入作业生意人的队伍。
作为一名房产生意人该怎么判别自己的段位？
刚好，“换房客户”被称为中介生意人专业才能的试金石，专业才能怎么，一试便知：
一、什么是换房客户？
三十年间房产商场飞速发展，现在业界公认房产商场已承认进入存量房年代，租借、二手房客户正逐步增多，这其间就有一批分外亮眼的客户集体：换房客户。
换房客户往往被分为两种：
一种是因作业地改动需求替换住宅的刚需型客户；一种是为了改善生活，置办更大的房子或地段离市中心更近的房子。
而这两者都有一个共同点：
既有售房需求，又有购房需求。也就是说，中介生意人要一起推动、处理一位客户的两种需求，以及生意三方的对接作业。
所以换房客户对中介生意人而言既是机会也是应战，在服务过程中，大都生意人都挑选较为保险的“边卖、边买”：协助换房客户卖房的一起，承认购房的方针及挑选；
假如换房客户挑选新房还好，假如挑选置办二手房，那么这项作业将十分检测中介生意人对“时刻”的掌控管理才能。
二、事例
小陈在服务换房客户时将自己的行为分为三个阶段：
阶段一：
马上将其房源材料挂售到门店引荐房源列表中，并依据门店日常售房功率估算出房源从“挂售”到“签约”大略需求1个月左右；然后小陈一面和谐换房客户，了解其购房需求，一面寻觅相匹配的二手房。
阶段二：
找到了满意换房客户需求的房型，但客户的房源仍然没有出售，换房客户并没有充分的资金购买置换房源，小陈便找到业主方洽谈签约周期，既“拉长房源签约到过户的周期”，以便给换房客户争夺资金周转的空间。
阶段三：
换房客户的房源签约后，优先推动其过户流程，以便换房客户赶快收到房款后置办另一套住宅，终究达到生意。
从这三个阶段咱们不难看出，服务换房客户的难点就在于时刻，怎么评价换房客户以什么价格、用多久可以出售房源，是个关键要素；别的，则要对二手房生意有满足的了解，以便为换房客户尽可能地争夺“时刻差”。
三、服务换房客户的危险点在哪？
1、连环单生意一步错、步步错
置换房需求触及三方生意客户，而这三方中任何一方呈现一些显着的反常问题，都无法保证整个生意顺利完结。
在实际操作过程中，换房客户之外另一名业主是否有耐性承受如此长周期的过户流程，而另一个购房客户是否能及时完结过户流程，都是相互影响的要素，任何一方呈现违约、改约的状况，都能决议连环单生意的胜败。
2、连环单生意的资金安全性
在常见的二手房事务流程中，存在运用买房的部分房款还款解典当；
而在连环单生意中，这一行为的危险会被进一步扩大，乃至会对多名购房者的资金形成影响，所以主张中介生意人处理连环单生意时必定要防止高危险的资金运作。
3、换房客户不了解提早还款解典当流程，生意周期无限拉长
最终，也是最常见的一个问题就是换房客户对房贷提早还款解典当流程不清楚，导致连环单生意的周期无限拉长，原本和另一位业主谈好的“卖一买一”，往往会由于房源未能解典当无法生意，导致生意周期被拉长至半年以上。
这段时刻，将呈现房价涨幅、借款方针等问题的变故，极易让连环单生意告吹。
四、服务换房客户的“进阶”战略
当然也有生意人会以为“边买边卖”的连环单危险太高，稍有不小心自己几个月的跟进就白费了，所以服务换房客户也有“进阶”战略，但对房产生意人的工作了解与专业度有较高的要求。
1、先买后卖
当生意所在地的楼市处于上行的阶段，中介生意人可以主张客户采纳先买后卖的方法。
亦或许呈现优质房源，竞赛比较大且换房客户有必定资金条件，中介生意人可以主张客户采纳先买后卖的方法。
2、先卖后买
相反，当生意所在地的楼市处于下行的阶段，中介生意人可以主张客户采纳先卖后卖的方法。
这样换房客户既可以躲避下行危险，取得售房资金后，在购房时也有了更多主动权。
在中介事务中，房产生意人的服务既是产品，也是客户为你买单、交给佣钱的重要目标。
许多生意人一味着重情商、套路，但在客户眼里，真实有价值的服务是凭仗丰厚房地产常识为客户供给“参谋式服务”的生意人；
现在，作业房产生意人也有必要对“借款”、“金融”等问题有所了解，跟着中介工作的逐步正规化、专业化，可以供给参谋式服务的房产生意人才能在中介工作扎根、成果。
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