对我国房地产企业来说，2019年是困难前行的一年，也是掌握时机逆势包围的一年。在“严调控、去杠杆”的大布景下，房地产工作在2019年进入新的开展阶段，这已是业界一致。
《证券日报》记者随机采访了几个不同条线的地产界“老司机”，得到的答案或许能折射出我国房地产工作的实际生态。
“房难卖，成绩压力很大，不得不付出途径费找购房者，有的城市途径费竟然高到要付出10个点。”一位具有多年操盘经历的地工业内人士向记者抱怨。
一位主管融资的地工业内人士则表明，“能用的融资东西都用了，除了上半年有窗口期外，整体来说，低本钱的钱市面上难寻。”
一位主管土地投拓作业的地工业内人士比上述两位更为焦虑，“我感觉本年歇息的时刻最多了，现已有被裁掉的危机感。”
各式各样，正如龙湖集团掌舵人吴亚军在一次成绩会上所称，水大鱼大、蒙眼狂奔的年代现已一去不复返。调控的趋严、规划之争的愈演愈烈、融资的收紧、“大鱼吃小鱼”的并购频发，都让地产工作从业者感触到了一丝丝寒意。
行将曩昔的2019年，有些城市的楼市量价双双回落，有些区域的部分项目则一房难求；有的房企已提早迈过5000亿元的出售门槛，有的房企则频现债款危机只能断臂求生；有的房企决议新年放假19天以庆祝跨入“千亿元沙龙”，有的房企则在历经转型阵痛后含泪下达裁人指令……这便是2019年的房地产商场，寒意与活力并存。
在房地产这个天然资金密布型工作中，高负债导致的高利息支出一向是高赢利的劲敌。不管是头部房企，仍是中斗室企，都难以取得低本钱融资，尤其是民营房企。假如再碰上债款违约危机，引发连锁反应，就会像多米诺骨牌效应一般势不可挡，从而摆开“大鱼吃小鱼”的购并大幕。
收官月 调控方针仍层出不穷
在2019年的收官之月，各地针对房地产商场的调控方针仍层出不穷，调控的方法和火候也“冷热纷歧”。
2019年12月11日，湖南省长沙市发改委发文，对产品房价格构成进行标准，并将产品房均匀赢利率限定在6%-8%。12月12日早间，长沙市发改委回应称，这是长沙2017年新政有用期满后的连续，且仅适用于本钱法监制产品住宅。
同样是在12月11日，江苏省张家港市房产生意中心作业人员称，撤销限售过户的方针现已中止。
12月25日，浙江省温州市发布《温州市人才住宅出售并重施行办法》，该方针提及，优秀人才可享受配售型人才房价格打5折-7折优惠，配租型人才房租金打3折优惠。
“本年的楼市方针一向是双向调控，既有放松，又有收紧。”华夏地产首席分析师张大伟指出，在地方政府紧锣密鼓的方针调整下，2019年年头至今，房地产调控次数算计达575次，远超上一年全年的450次。
值得重视的是，多城密布发动人才方针与购买住宅资历往往是相关联的，这是2019年楼市方针的最大特色之一。据华夏地产研究中心核算，仅在11月份，就有超越20个城市发布各类人才招引方针，佛山、南京、上海、成都、中山等近十个城市发布的人才方针都有与人才购房资历、购房补助相关的内容。从全年来看，全国已有超越170个城市发布各种人才方针，与2018年同比增幅超越40%。
但整体来看，此轮调控方针的总基调仍是趋严、趋稳。跟着近两年各种调控方针的轮流出台，一度疯狂的楼市开端被导入理性通道。
据国家核算局数据，本年11月份，70个大中城市新建产品住宅中，仅44个城市房价上涨，较10月份再减6城；房价下滑城市增至21个，为年内最高，一线城市广州也进入跌幅前十。
在与《证券日报》记者沟通时，多位地产企业办理层和一线地工业内人士均表达了“楼市已确认进入调整期”的观念。
增量商场“天花板”还未来临
尽管身处方针调控的隆冬，但房地产商场的机会也不少，由于我国房地产增量商场的“天花板”还未来临。从现在来看，一二线中心城市仍旧坚持较高的出售水平；三四线城市的楼市成交量尽管显着降速，但并未失速。
作为易居旗下的专业研发部门，克而瑞地产研究中心（简称“克而瑞”）估计，全年地产工作出售规划将同比微增，再创新高。参照2018年及2019年各月出售增速，估计2019年全年产品房出售面积与出售金额将别离到达17.2亿平方米和16.1万亿元。
身处一线的房企都会感触到凉风袭来之痛，仅仅每家企业的耐冷度不同罢了。在相同的楼市隆冬里，不同房企却在演出不同的好戏。有的企业，在年头立下的方针已注定完不成；有的企业，嘴里在说“要活下去”“不垂青规划”，全年却在忙着拿地。
据克而瑞核算多个方面数据显现，到11月底，依照全口径出售额核算，全国已有27家房企迈入“千亿聚乐部”。别的，祥生地产、佳兆业、滨江集团、蓝光开展、美的置业、龙光地产和荣盛开展这7家房企的出售额均超越900亿元，别离为985亿元、980亿元、976.8亿元、937.1亿元、910亿元、909亿元和901.9亿元；再加上出售额达898.5亿元的我国铁建，这8家房企也都有望在最终一个月冲刺一下，闯进“千亿元沙龙”。
12月24日，浙江本乡第二大房企滨
江集团发布一则《新年旅行度假告诉》，释放了三重信息：一是公司出售额打破“千亿元大关”；二是为了共享“千亿元效果”，职工新年放假19天；三是鼓舞从职工到中高层旅行度假，发放旅行补贴2万元至5万元不等。一句话总结便是，“不只要送职工去旅行，还要加薪！”
“考虑到最终一个月的拼命冲刺，这几家房企或许会施行‘以价换量’的出售策略。到了年末，本年或许会有35家房企进入‘千亿元沙龙’，2018年是30家。”财经评论员严跃进向《证券日报》记者表明。
“我这个月每天都是深夜回家，最终一个月，营销条线的人都在玩命干活。本年不同从前，规划上到新台阶是重中之重。”一位地产企业营销人士向《证券日报》记者直言，年末奖金首要看这个月的了。
不能抛弃“规划之争”的背面，是后房地产年代的话语权之争。有房企相关人士曾向《证券日报》记者泄漏，本年以来，大都银行发放房地产开发贷的规划已从“50强房企”缩减至“30强房企”，“发动融资之时，需求补交规划排行榜榜单材料”。
众所周知，依托“高杠杆”运营的房企，无一不需求融资“输血”，想融资就必须要把规划做上去。
借道海外融资超700亿美元
“假如能融到钱，咱们仍是会挑选融资。”日前，一位不肯签字的房企董秘向《证券日报》记者表明，没有途径取得低本钱融资，不得已才消声匿迹，在出售端发力，争夺收回更多现金，让企业安全工作。
据华夏地产研究中心核算多个方面数据显现，2019年以来，国内房企至今算计发布海外美元债已超700亿美元，比2018年同期增加近50%。在最近几笔融资中，融资本钱已从5%涨至13.75%不等，其间，德信我国、佳兆业、正商实业、佳源世界等几家房企的融资利率均超10%。
借道海外融资，通常是在国内融资途径不畅布景下的无法挑选，鉴于发行主体信誉评级及本身实力的不同，融资本钱也各不相同。
“房企之间，不只是规划分解较大，融资本钱的分解也很显着。从全年状况看，海外融资利率首要在6%-15%之间。”张大伟在接受《证券日报》记者正常采访时表明，发行美元债融资“井喷”的背面，是融资途径被约束，杠杆率较高的房地产企业，资金压力更大。
亿翰智库在研究报告中指出，房地产工作已然从高杠杆、高赢利的“黄金年代”，进入步履维艰的“白银年代”，出售增速逐步放缓，调控方针持续收紧，融资本钱不断上行。进入“白银年代”以来，房地产工作净赢利率一般坚持在10%-13%，借钱本钱假如超越10%，意味着利息支出正在吃掉赢利。
大型优质房企对融资本钱的操控一向握有较大话语权，近年来一向在企图下降融资本钱。自2016年开端“降杠杆”以来，万科、中海、华润和龙湖等稳健型头部房企的净负债率（指考虑永续债后的净负债率，下同）均操控在50%左右；作为“后起之秀”的新城控股、旭辉等中型寻求规划型房企的净负债率在70%-100%之间动摇；融创等急进型房企的净负债率超越150%，净负债率最高者与最低者的间隔高达近6倍。
“融资本钱简直决议企业的赢利率走向。”同策咨询研究中心总监张雄伟曾向《证券日报》记者表明，“许多人认为，内部收益率（IRR）方针指的是项目获利水平，其实是不对的，内部收益率的实质意义指的是项目能接受的最大资金本钱（比方借款利率）。假如内部收益率是20%，利率是20%的话，阐明一分钱也不赚。”
483宗并购生意涉资2434亿元
楼市寒流，恰是房地产企业“大鱼吃小鱼”之时。
大房企勇于在工作隆冬期贱价并购中斗室企财物，是出于房地产工作集中度渐渐的升高、确保规划开展的诉求，不管是1000亿元、5000亿元仍是7000亿元，先把规划做上去，并在尽或许确保赢利空间的状况下，完结规划增加的方针。斗室企促销项目，往往是生死攸关之举，处于被迫位置，只能断臂求生。
《证券日报》记者查询iFinD数据后发现，以最新布告时刻为准，到12月17日，2019年A股房企并购事情已达483宗，其间，已完结213宗，失利30宗，剩下240宗仍在进行中，触及财物总价值百科2434亿元。
别的，会聚许多头部房企的H股板块，并购动作也一再呈现。本年以来，融创我国先后收买泛海、阳光100、云南城投集团等公司旗下多项财物，并购耗资约400亿元。融创我国相关负责人表明，微弱的出售回款及放缓的拿地节奏，为公司账面累积了许多运营现金流，收买不会对公司现金流形成影响，公司有决心坚持负债率在未来几年持续下降。
近年来，融创我国的掌舵人孙宏斌靠着几宗大生意名噪一时，被地产界称为“并购王”。据不完全核算，仅在2017年以来，融创就先后出资链家、乐视、天津星耀、华城绮丽、大连润德乾城以及万达财物包。
并购潮起的另一面，是中斗室企的加快出局。建业地产掌舵人胡葆森在本年的中城联盟会议上表明，最多的时分，我国房地产企业注册数量近10万家。通过大浪淘沙、屡次调控后，还有新项目开工的企业已缺乏1万家了。近90%的房企现已落后了，被边际化了，或出局了。
人事震动 安排优化力度空前
在调控方针与融资环境的两层压力下，不管是头部大型房企仍是中小型房企，都有了激烈的危机感，所以开端雷厉风行地革新，导致人事地震连连，高管活动频发。
2019年房企人事动乱凸显出以下几个特色：一是许多年青高管上位；二是倒在成绩军令状上的工作经理人转化店主；三是二代接班人走向台前。
10月9日，上海中梁地产集团有限公司法人由“黄春雷”变更为“李和栗”，据新闻媒体报道称，李和栗出生于1987年，年仅32岁。11月10日，正荣地产布告称，王本龙已辞任，将由履行董事兼董事会主席黄仙枝暂代履行总裁职务，直至选出新总裁停止。在此期间，正荣工业开展集团副总裁、商业董事长肖春和也递交了辞呈。
此外，中南置地总裁陈昱含、新城控股董事长王晓松、融创文明集团总裁孙喆一、福晟世界董事会主席潘浩然、大发地产董事会主席葛一暘、华董我国履行总裁董国倩等皆为新上位者，其间既有二代接班人，也有工作经理人。
头部房企的办理层也不消停。12月20日晚间，蓝光开展发布布告称，张巧龙辞任总裁，华润老将迟峰接棒。而其时间隔华润置地忽然换帅仅过了3天。据新闻媒体报道称，在曩昔7年里，华润置地办理团队已发作4次人事大调整，这在前十房企中可谓绝无仅有的存在，对华润置业近年来的成绩产生了极大影响。
人事频频改变，是2019年房地产开展的一个缩影。据不完全核算，本年以来，离任的房企高管人数已高达上百位，仅四季度以来，就有超越50位房企高管呈现职务改变，其间离任高管人数超越20位。
跟着工作赢利变薄，房企对控本钱、增赢利的要求渐渐的升高，也对“蛀虫”的容忍度越来越低。营销、收购、出资这三大条线，成为了“重灾区”。办理层姑且忐忑不安，底层职工更是较为惊慌，所以，安排架构调整和“安排优化”是底层职工能否保住饭碗的利器。
“依照正常人员活动标准是10%，本年或许有所提高。”某房企人士向《证券日报》记者直言，地产人没有几个是不焦虑的。
不过，焦虑中也孕育着重生，由于房地产的盘子还很大。“在此刻懊丧，等同于过早屈服。”阳光控股履行董事、全球合伙人及阳光城集团履行副总裁吴建斌称，在未来10年到20年，还有2亿人口要进城，均匀每年有一两千万人，这便是刚需。
从微观层面看，楼市寒流正在倒逼房企做加法，曩昔粗放经营的房地产企业开端搞起精细化运营。别的，曩昔一向以规划为要害绩效方针（KPI）的查核机制呈现裂缝，质量、赢利等方针进入查核系统，这在某种程度上预示着这一传统的资金密布型工作，正在发作内生改变，且这一改变将成为推进工作开展的新动能。后房地产年代，分解加重之际，整个工作将进入“低容错年代”，不犯错、少犯错者将立于潮头。
证券日报
