楼市回暖，年终翘尾的大戏已经拉开序幕。
幕后导演便是政策的放松。
01
从政策基调看楼市走向
很重要的政策基调节点是12月12日闭幕的中央经济工作会议。
会议强调“要坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位，全面落实因城施策，稳地价、稳房价、稳预期的长效管理调控机制，促进房地产市场平稳健康发展。”
从政策基调可以解读出，“房住不炒”当然是主旋律，但更多的是要“全面落实因城施策”。
这在某种程度上预示着，接下来“因城施策”和“分类调控”将会慢慢的明确，越来越细分，“打补丁”也会慢慢的多。
有四个字被很多人忽视了——“微观要活”，这是政策放松、一城一策的根本依据。
02
从小周期看窗口期
从2016年9月调控开始，平均每7个月即为一次楼市政策调整的小周期。
最近较为重要的时间节点是2019年“730政治局会议”提出的不将房地产作为短期刺激经济的手段。
依据7个月为一次小周期来算，那么2020年的一季度，楼市调控或将出现集中调整，再结合各地的“因城施策”，明年的市场一定是宽松的大环境。
跳出小周期，回归大周期。
从2016年下半年开始，楼市一直处于下行期，在2019年已经抵达底部。
按照规律，接下来的走势将是触底反弹，明年将处于上行期的起点。
所谓的底部，并不是一个时间点，而是一个时间段，这个时间段刚好就是现在。
从这一层面来说，眼下楼市正是抄底的最佳时机。
03
全国范围很多城市已“有动作”
政策宽松一出现，楼市预期立刻就逆转。
比如广州，7天内连出3个放松政策，直接提振楼市信心。
市场反应也相当之快。
今年7月，佛山新房成交环比下滑11.6%，同比下滑40%；从7月到9月，新房成交量六连跌，成交下滑最严重的板块，几乎腰斩。
但时至12月，佛山五区新房成交翻倍暴增，短短3天就已接近9月半个月的成交量。
佛山只是当下楼市的一个缩影，但足以说明政策宽松后，市场会呈现出怎样的行情。
量在价先，成交量如此凶猛，房价上涨也是势在必行。对于佛山来说，最佳抄底时期已经过去。
但是对于一些还没有出台实质放松政策的城市来说，现在还有机会，比如天津。
04
天津楼市年终翘尾
天津虽然在政策层面还没有大动作，但受到宽松氛围以及多城市放松的影响，现在的楼市已经年终翘尾。
2019年11月，天津新房共计成交11359套，环比上涨10%，同比上涨11%。
无论是成交量，还是成交价格，无论环比还是同比，都在上涨。
受到签约滞后的影响，12月的新房成交量还会再上扬。
最应该密切关注两件事：新房成交量；二手房活跃度，这两个指标就代表了楼市的状态。
而二手房方面，已经表现出了“急先锋”的状态。
根据贝壳找房、我爱我家、中原地产三家成交量总和，11月天津二手房成交4388套。
突破连续6个月成交横盘的瓶颈，这个数字已经很接近今年4月份的成交量了。
去年因为政策放松的预期，二手房成交量12月开始翘尾，1、2月是传统淡季，但成交量并不低，能够说是从翘尾开始，马不停蹄的迎来了小阳春。
今年政策放松落地，一定会有过之而无不及。
很明显的是，目前买房人的观望情绪在逐渐消散。
从贝壳找房的数据来看，10月带看成交比普遍很高，大概带看30-40次才有一套成交；
但从11月开始，尤其到了12月，这个比值在降低，现在带看20-30次就能有成交。
这说明成交周期变短了，买房人入手节奏变快了。
楼市已经出现了一波情绪的小回升，从现在开始，抄底的窗口期会慢慢的小。
对于一些品牌房企、保值度较高、板块价值大的项目，更应该把握住机会。
05
已有项目出现“端倪”
从环城的层面来看，要说板块价值大，非西青区莫属，而万科作为布局西青区的重仓选手，其前瞻性更是让项目有更高的保值度。
比如说万科西华府，11月首开116平米“神户型”，当月成交量达到了近80套左右，可见很多购房者都在抓住这波机会。
万科西华府是万科在天津的又一座翡翠系产品。
这款“大受宠爱”的116平米洋房，位于项目的东侧地块，几乎是全洋房组团，是更加低密的居住氛围。
万科西华府效果图
万科西华府116平米户型图
在户型中，万科设计了“情景式入户玄关”，入户左手边留出了一个储藏间，可作为全家的收纳空间。
很经典的是，户型设计了“超大容量”的餐厅共享空间，因为考虑到了年轻人做饭的机会不多，特意设计了独立烹饪间，位于餐厅东侧的一个小空间内。
而更多的空间留给全家人共享，在这个共享空间中，设计有巨无霸餐厨收纳，可以放置冰箱、烤箱、咖啡机、料理机、微波炉等。
都是利用率超高的功能点，整体空间使用率更高。
万科西华府样板间效果图
此外，虽然这款户型也是双卫，但可使用率更高。
其中一个卫生间预留了淋浴间，另一个卫生间预留了女主人几乎每天都需要的——化妆间。
去掉不实用的，叠加更多需要的，正是这款户型的精髓。
万科西华府样板间效果图
06
抄底+品质，一箭双雕
万科西华府这款创新“神户型”能够说是为业主提供了舒适的生活基础。
而作为社区配套的松社书屋，则是为业主便利生活的进一步升级所提供的创新。
松社书屋打造为两层兼具书吧和咖啡厅的社区业主会客厅，地下空间的门外，就是下沉式的社区商业广场。
万科西华府松社实景
最重要的是，万科西华府已经部分实景呈现，未来社区的品质、交房的效果完全提前剧透。
对于改善人群来说，今年买房最担心的就是货不对板。
虽然说到了抄底的好时机，能以很舒适的价格入手房源，但如果品质得不到保障，显然也不是一件值得庆幸的事。
在万科品牌力的支撑下，万科西华府带来了所见即所得的直观体验，使买房人无需担心。
既抢占了先机，又有放心的品质，一箭双雕。
万科西华府实景
07
提前预约红利板块
万科西华府位于新侯台板块，堪称“环南开”的一线承接地带。
待简阳路春明路高架桥工程落地后，保山道与保山西道就会打通，届时新侯台板块就会与南开区真正的“联姻”。
工程方案以政府最终规划为准
区域界线的消融，势必带来板块价值的提升。
南开区作为市内六区的“上三区”，土地开发基本饱和，接下来各种优质配套势必会随着道路的通畅而外扩。
比如新一中心医院已经迁址侯台板块，而地铁8、11号线路站点也已确定，未来还规划一系列商业综合体以及教育资源。
所以，万科西华府所在片区的居住体验、所匹配的城市资源，将来并不会输给市内六区。
自然，一旦楼市整体起势，这里也将是环外第一批享受房价上涨红利的区域。
万科西华府区位效果图
政策放松的炮声已经打响，全国各地慢慢的开始行动。
楼市信心正在回归，即将迎来的是小阳春行情，届时更多的是卖方市场。
因此，依旧是买方市场的当下，在宽松的环境还没有进一步发酵之前，必然是买方的合适时机。
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