▎城市快报丨By：世联评估
2019年11月，根据世联评估EVS监测，广州市商品住宅成交套数7,849套，环比上涨25.44%，同比上涨61.87%；成交面积82.88万平方米，环比上涨21.36%，同比上涨60.40%；成交均价21,241元/㎡，环比下滑6.36%，同比下滑9.85%。广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,449元/㎡，同比下跌2.01%；环比微跌0.19%
2018年11月-2019年11月广州商品住宅月度成交走势
2018年11月-2019年11月广州存量住宅月度成交走势
数据来源：世联EVS数据平台
广州楼市究竟走向如何，世联君带您详细分析！
新房市场分析
2018年11月-2019年11月广州商品住宅新增供应套数和面积走势
2019年11月广州商品住宅新增供应区域分布
数据来源：世联数据平台
2019年11月，广州新房供应创年内新低。本月广州商品住宅新增供应套数为3,935套，环比下滑35.36%，同比下滑50.0%；供应面积42.75万㎡，环比下滑33.60%，同比下滑51.92%。从各区供应情况去看，新增供应区域比上月有所减少，越秀区和海珠区0供应，增城区、花都区以及南沙区为本月新房供应TOP3区域，其中增城区本月供应11.89万㎡，环比下滑30.99%，主要供应来源为增城区科慧花园；花都区本月供应7.92万㎡，环比大幅上涨，楼盘供应主力为融创文旅城等；南沙区本月供应7.33万㎡，供应主力为越秀天珹；中心区热点板块持续供应不足，供应环比下滑70.25%。本月广州新房供应创年内新低，同比近两年，年底将有一波供货潮，而今年供应却大幅下滑，甚至不及春节月（2月），根本原因主力外围区域供应乏力，开发商在“稳房价”的基调下推货更加谨慎，买家大多处于观望状态。
2018年11月-2019年11月广州商品住宅月度成交走势
数据来源：阳光家缘、均价来源于世联数据平台
2019年11月广州商品住宅成交区域分布
数据来源：阳光家缘
11月，广州市商品住宅成交套数7,849套，环比上涨25.44%，同比上涨61.87%；成交面积82.88万平方米，环比上涨21.36%，同比上涨60.40%；成交均价21,241元/㎡，环比下滑6.36%，同比下滑9.85%。
本月广州新增供应量较上月大幅下滑，广州整体可售库存量持续下降，影响后续成交。从各区成交情况去看，增城区、黄埔区和南沙区为成交套数前三区域，分别为4,061套、827套和680套，分别占本月商品住宅成交总量的51.74%、10.54%和8.66%。外围区成交量持续领先，增城区稳坐商品住宅成交量第一把交椅，成交主力为誉山国际、科慧花园、绿湖国际城；黄埔区成交仅次于增城区，随着二十一号线即将开通，成交主力为万科幸福誉、实地常春藤以及龙湖双珑原著等；成交排名第三的为南沙区，成交主要得益于越秀滨海新城。中心五区方面，成交虽仅占总成交量13.96%，但海珠区和荔湾区成交环比有所上涨。中心区成交主力仍为荔湾区，成交套数607套，在全市占比7.73%，根本原因是广钢板块备受买家青睐；海珠区和荔湾区成交环比分别上涨26.09%、29.15%，本月越秀区成交量垫底，环比下滑53.95%。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交以刚需客户为主。
截至2019年11月底广州商品住宅存量面积和套数区域分布图
截至2019年11月底广州各区存量商品住宅去化时间（月）图
数据来源：世联数据平台
截至2019年11月广州商品住宅存量及去化时间表
11月广州新房库存情况，选取了广州商品住宅2018年12月-2019年11月月均销售速度来计算，广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为19.3个月，存量面积去化时间约为22.1个月，环比上月去化时间均有所缩短。
从各区情况去看，增城区、花都区和南沙区存量套数较多，分别为36,876套、24,237套、17,678套；套数去化速度上，增城区、南沙区和黄埔区最快，分别为2,697.1套/月、1,174.1套/月和866.7套/月；存量套数去化时间上海珠区、增城区和南沙区去化周期最短，分别为12.5个月、13.7个月和15.1个月，压力最大的为越秀区、从化区以及花都区，去化周期分别为72.4个月、43.0个月、41.4个月；本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间基本与上月持平。
存量市场分析
2018年11月-2019年11月广州存量住宅月度成交走势
数据来源：阳光家缘、世联EVS数据
2019年10月广州存量住宅各区成交套数及市场均价
数据来源：阳光家缘、世联EVS数据
2019年11月广州存量住宅各区域市场均价
数据来源：世联EVS数据
2019年11月，根据世联评估EVS监测，广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,449元/㎡，同比下跌2.01%；环比微跌0.19%，总体趋于平稳，维持高位稳定状态。截至报告出版日，官方未公布11月存量住宅成交数据。10月广州存量住宅成交7,073套，较上月环比下滑19.5%，同比下滑4.0%；成交面积61.33万平方米，环比下滑19.8%，同比下滑4.5%。成交区域主要集中在番禺区、海珠区、花都区、增城区四区，成交面积十一区环比集体下滑，其中南沙环比下滑幅度最大，达30.4%。受供应下滑影响，二手住宅成交量环比、同比均出现下滑趋势，另一方面，买方观望情绪浓厚，入市意愿不高。均价方面，各区域中除黄埔区均价环比上升0.03%外，其余十区均价环比集体下滑，其中环比下滑幅度最大的为天河区，环比下滑0.36%；11月高于广州全市二手住宅均价的区域队伍为越秀、天河、海珠、荔湾四区，此意味着这四区二手房交易量大幅领先于其他区域，为广州二手住宅最被看好区域。
住房租赁市场分析
2019年11月广州各区平均租金及套均租金图
2019年11月广州租赁市场租金价格段占比图
2019年11月广州租赁市场户型占比图
数据来源：世联EVS数据平台
住宅市场小结
新房供应方面，11月广州新房供应创年内新低。本月广州商品住宅新增供应套数为3,935套，环比下滑35.36%，同比下滑50.0%；供应面积42.75万㎡，环比下滑33.60%，同比下滑51.92%。从各区供应情况去看，新增供应区域比上月有所减少，越秀区和海珠区0供应，增城区、花都区以及南沙区为本月新房供应TOP3区域。同比近两年，年底将有一波供货潮，而今年供应却大幅下滑，甚至不及春节月（2月），根本原因主力外围区域供应乏力，开发商在“稳房价”的基调下推货更加谨慎，买家大多处于观望状态。
新房成交方面，广州市商品住宅成交套数7,849套，环比上涨25.44%；成交面积82.88万平方米，环比上涨21.36%；成交均价21,241元/㎡，环比下滑6.36%。从各区成交情况去看，增城区、黄埔区和南沙区为成交套数前三区域，外围区成交量持续领先，增城区稳坐商品住宅成交量第一把交椅。中心五区方面，成交虽仅占总成交量13.96%，但海珠区和荔湾区成交环比有所上涨。中心区成交主力仍为荔湾区，成交套数607套，在全市占比7.73%，根本原因是广钢板块备受买家青睐；海珠区和荔湾区成交环比分别上涨26.09%、29.15%，本月越秀区成交量垫底，环比下滑53.95%。成交活跃的区域都集中在价格洼地片区，尤其是广州不限购的两大区之一的增城区，可见成交以刚需客户为主。
库存方面，11月广州市商品住宅整体存量套数去化时间约为19.3个月，存量面积去化时间约为22.1个月，环比上月去化时间均有所缩短。从各区情况去看，增城区、花都区和南沙区存量套数较多；套数去化速度上增城区、南沙区和黄埔区最快；存量套数去化时间上海珠区、增城区和南沙区最短；压力最大的为越秀区、从化区以及花都区；本月各区整体存量套数去化时间以及存量面积去化时间基本与上月持平。
存量房方面，根据世联评估EVS监测，广州全市二手住宅成交均价与上月基本持平，成交均价为28,449元/㎡，同比下跌2.01%；环比微跌0.19%。成交区域主要集中在番禺区、海珠区、花都区、增城区四区，成交面积环比集体下滑，其中南沙环比下滑幅度最大，达30.4%。受供应下滑影响，二手住宅成交量环比、同比均出现下滑趋势。均价方面，除黄埔区均价环比上升0.03%外，其余十区均价环比集体下滑，其中环比下滑幅度最大的为天河区，环比下滑0.36%。
土地市场分析
2019年11月广州土地供应一览表
供应方面，11月广州招拍挂供应土地34宗，总用地面积256.48万㎡，同比下滑13.16%，环比上涨66.65%。从区域性看，本月中心五区供应14宗地块，荔湾区供应1宗，天河区供应5宗，白云区供应8宗，合计供应面积43.64万㎡，占全市总供应面积17.01%；余下20宗地块均由外围城区供应，合计供应面积212.84万㎡。其中供应宗数最多的为白云区，共供应8宗地块，供应面积达33.72万㎡，而供应面积最多的则为增城区，共供应84.49万㎡，占全市总供应面积32.94%。
从用地类型看，本月广州全市商住混合地供应12宗，合计供应面积147.72万㎡，环比上涨73.38%，占全市总供应面积的57.60%；商服用地本月全市供应7宗，供应面积6.48万㎡；工业用地本月全市供应14宗，合计供应面积95万㎡，环比上升78.84%，占全市总供应面积37.04%。另有1宗体育用地供应，供应面积7.28万㎡。
本月中心城区中，天河区以及荔湾区均有一宗居住用地出让。天河区广氮AT0607084地块至出让前仍未收到任何报价，荔湾区芳村大道南以西，鹤洞路以南AF040225-A地块为今年广钢唯二的商住地。另外值得关注的是，黄埔有一宗地铁车辆段和一宗停车场地块出让，分别为镇龙镇和增城区中新镇交界处地铁二十一号线镇龙车辆段地块和水西路西侧、北二环高速和广惠高速交汇处西南侧水西停车场地块。
2019年11月广州土地成交一览表
成交方面，11月广州全市成交土地共20宗，成交土地面积73.14万㎡，同比下滑44.45%，环比上涨29.38%。从区域性看，本月中心五区成交2宗地块，成交面积6.39万㎡，占全市总成交面积的8.74%；外围城区成交18宗地块，合计成交面积66.75万㎡，成交金额73.74亿元。其中黄埔区成交地块宗数以及面积最多，达10宗地，成交面积26.91万㎡，占全市总成交面积的36.79%。
从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交5宗，成交面积18.33万㎡，占全市总成交面积的25.06%，成交金额达96.79亿元；商服用地本月全市共成交3宗，分别位于黄埔区和增城区，合计成交面积12.32万㎡，成交金额达15.05亿元；工业用地本月全市成交8宗，合计成交面积20.14万㎡，环比下滑54.84%，占全市总成交面积的27.54%，成交金额达2.74亿元。另有4宗其他用地类型成交，其中2宗中小学用地以及2宗医疗卫生用地兼容商服用地，合计成交面积22.35万㎡。
供应方面，大面积地块扎堆年底供应。11月广州招拍挂供应土地34宗，总用地面积256.48万㎡，同比下滑13.16%，环比上涨66.65%。从区域性看，本月中心五区供应14宗地块，荔湾区供应1宗，天河区供应5宗，白云区供应8宗，合计供应面积43.64万㎡，占全市总供应面积17.01%；余下20宗地块均由外围城区供应，合计供应面积212.84万㎡。其中供应宗数最多的为白云区，共供应8宗地块，供应面积达33.72万㎡，而供应面积最多的则为增城区，共供应84.49万㎡，占全市总供应面积32.94%。从用地类型看，本月广州全市商住混合地供应12宗，合计供应面积147.72万㎡，环比上涨73.38%，占全市总供应面积的57.60%；商服用地本月全市供应7宗，供应面积6.48万㎡；工业用地本月全市供应14宗，合计供应面积95万㎡，环比上升78.84%，占全市总供应面积37.04%。另有1宗体育用地供应，供应面积7.28万㎡。
成交方面，11月广州全市成交土地共20宗，成交土地面积73.14万㎡，同比下滑44.45%，环比上涨29.38%。从区域性看，本月中心五区成交2宗地块，成交面积6.39万㎡，占全市总成交面积的8.74%；外围城区成交18宗地块，合计成交面积66.75万㎡，成交金额73.74亿元。其中黄埔区成交地块宗数以及面积最多，达10宗地，成交面积26.91万㎡，占全市总成交面积的36.79%。从用地类型看，本月全市住宅或商住混合地成交5宗，成交面积18.33万㎡，占全市总成交面积的25.06%，成交金额达96.79亿元；商服用地本月全市共成交3宗，分别位于黄埔区和增城区，合计成交面积12.32万㎡，成交金额达15.05亿元；工业用地本月全市成交8宗，合计成交面积20.14万㎡，环比下滑54.84%，占全市总成交面积的27.54%，成交金额达2.74亿元。另有4宗其他用地类型成交，其中2宗中小学用地以及2宗医疗卫生用地兼容商服用地，合计成交面积22.35万㎡。
有必要注意一下的是，海珠区大干围西侧地块由广州广奥房地产发展有限公司（中海地产）以底价509,602万元竞拍下，楼面价34,628元/平方米。此地块为二类居住用地、商业用地兼容服务设施用地，总用地面积43,888平方米，其中城市道路用地面积16,084平方米，绿地用地面积2,013平方米，可建设用地面积25,791平方米。用地范围内规划的城市道路用地、绿地用地需由建设单位统一实施后无偿移交政府相关主管部门管理。社会停车场由竞得人建成后进行使用和组织经营管理，社会停车场须整体确权（只办理一个不动产权证），不得销售。
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本文作者：世联评估，全国领先土地房地产、资产评估机构，拥有强大的评估师团队，持有RICS、AI、HKIS等国际学会资质，致力专业持续领先，深度、前瞻市场解读，内容首发价值领地公众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规则。
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