12月14日上午，中经联盟第11届年会——产品的力量论坛在中国大饭店举行，论坛以“城市向美，美美与共”为主题，讲述打造舒适人居的技术与艺术之美。住房和城乡建设部建筑设计标准化委员会主任委员、中国建筑标准设计研究院总建筑师刘东卫先生发表主题演讲《新时代智慧住宅建设引领房地产产品发展新趋势》。
刘东卫表示：一定要抛弃过去那种大量建设、大量拆除的发展和建设模式，把产品从一个建筑的全生命周期考虑，从一个具有长远资产和价值百科的产品来考虑，我觉得是咱们今天一个最基本的思考方法。
以下为演讲实录：
很荣幸，今天有机会在中经联盟年会分论坛和大家交流关于房地产产品的事情。我先抛砖引玉，关于产品我想这样，因为我在中国建筑标准设计研究院也做一些项目，课题主要以研究为主，这两年比较热门的话题关于装配式、工业化、养老、租赁住房等，邀请我的时候我还想了想，我们还是想讲讲智慧。
关于智慧的话题，由于做研究，我个人在国外考察大概十年，尤其去日本，这些年从房地产上，由于健康等方方面面的原因，智慧尤其智能家居等各方面，一些家电企业，尤其近年来一些高科技企业，大数据、互联网新的一轮，以及人工智能与我们住宅越来越密切了。好多同仁们研究，从智能家居来讲，这些家电企业像海尔家居那些在近二十年前就开始做了，因为我是搞建筑的，其实在国外我看到一些从建筑这方面的研究，所以我今天就从这个话题和大家做一个分享。
我觉得刚才张鹏总也讲到了咱们国家现在整体可以说进入一个高质量发展的阶段，社会经济的发展，我觉得房地产这个主题词也不例外，在高质量发展阶段，房地产产品的供给，现在国家组织层面叫供给侧改革，提高产品的质量，应该是一个最基本的重中之重的话题。
时间关系我就把关于智慧住宅的事情和大家做一个分享，总体上来讲我觉得三部分，第一部分咱们国家现在的绿色发展理念应该是咱们现在最重要的一个发展趋势，用绿色、可持续的发展理念看今后的智慧产品和住宅该怎么做，这是基本的背景；另一方面梳理一下国外关于智慧住宅、智慧住区，现在好多在谈智慧城市方面的问题，我也简单做一个回顾。最后就想给大家做一个启发性的思考，咱们新时代在高质量发展的主旋律下智慧住宅应该在房地产产品如何来做。
总体上来看我觉得咱们国家现在在高质量发展这个阶段，绿色可持续应该是一个最重要的基础，那如何实现建设绿色可持续呢？我觉得在住宅产品上应该进行一个转型。在上个世纪西方的发达国家在2000年之前也是这样，从过去的大量建设、大量投入再到后来的大量拆除，这是一个非常不可持续的一个事情。那么今天的中国应该和国外一样，在高质量发展这个阶段应该是迈向一种可持续发展建设的这种发展模式，因为咱们现在整体来讲，房地产处于一个可能既大量建设、库存又非常大的一个时期，一定要抛弃过去那种大量建设、大量拆除的发展和建设模式，把产品从一个建筑的全生命周期考虑，从一个具有长远资产和价值百科的产品来考虑，我觉得是咱们今天一个最基本的思考方法。
从可持续建设和新型产品的供给模式思考是很重要的。总体来讲，咱们今天是建设一种可以为后人长久使用的高品质一种住宅资产，我觉得很重要。房地产开发建设，因为我自己虽然是一个研究者、标准制定者，我自己也是一个使用者，我老觉得咱们今天的住宅大量为今天使用，没有考虑到今后十年、二十年、几十年以后的事情，我觉得这是很重要的。
比方说在右面上面这张照片，这是咱们的邻国日本，评价一个好的产品好的住宅这九项最起码的一个原则，安全、耐久，另一方面要可变，要在住宅里做视网化的通用设计，评价一个好的住宅，一定是后期可更换、可维修具有更加长远的资产和价值百科，这种产品是特别值得咱们学习的。
咱们现在的产品能够正常的看到这些基本的问题，设计方面、建造的，总体上来讲有时候这也是我个人总结的，咱们现在普遍的产品我觉得应该说是一种短寿命、高能耗、品质不高的，我叫劣品质和低技术的产品，咱们每一个居住者也受到这种产品的困扰。所以在今天的这种用高质量发展下阶段的这种产品，我觉得要从总体上宏观层面上解决咱们国家这些资源能源和环境污染的问题，比如说今天咱们用一些新的建造模式考虑更加长远，别让这个房子几十年拆来拆去，今天出差在全国咱们整体上能看到大量房子，咱们现在都在拆一些八十年代、九十年代的房子，对国家也好，对每一个居住者也好，都是一种财产和资产重大的损失。那么从中观层面上一定要提质增效，用新的建设方法，微观层面上实际上的意思就是要实现长久优良价值百科的产品向这个发展趋势转型。
智慧住宅，大家经常看到智能家居，有一些家电企业就这样把这个名字叫过来，我这十年在国外看，我觉得日本的智慧住宅应该是全世界最领先的，好多东西不仅有标准有基本的理念方法，因为日本这个国家特别独特的是什么呢？产业的基础，十多年前我们在做房地产项目，有一个东西是我特别想把它引进来的，方方面面的原因。我后面还要说到，一个智慧家庭的一种能源管理系统，是一个所有住宅的主题，其实就相当于一个安防表把家里面所有的能源控制，以及对于室内的空气质量，咱们国家二十多年前安防开始开发了一代代的产品，越来越悬乎，比如说在HEMS这个系统上，这个面板上每一个家庭主妇可以非常直观的看到每一天家里面的基本消耗是多少，我认为这些东西都是咱们将来特别重要的发展趋势。咱们国家2012年开始到2018年，咱们的政府文件上是用智能家居这个词来说的，新的一轮由于现在人工智能各方面慢慢这种方向转移，从1995年到2005年，我个人梳理了一下，咱们也在推动产品的消费升级各方面信息化的住宅，可以说智慧住宅应该进入一个崭新的发展阶段，咱们经常看到一些产品以智能家居这种表述在这个房地产当中的应用。
从国际上来看从九十年代开始，八十年代在美国提出的，刚开始从关注安防、关注健康已经像现在以职能技术、互联网的发展，从能源健康，更加强调智慧生活这种多元的方向发展，它不是一个特别单一的学科，以这种智慧技术为引领，包括我们居住健康，甚至在社会交通能源综合的这么一个方向在发展。去年我去韩国看了一下，他们甚至在这种公住房当中，实现一体综合化的发展。
下面再讲日本，其实日本的智慧住宅并不是说在家里去实现这种语音各方面如何方便智慧的生活，关注这种节能地球和环境低碳这方面的课题，以及社会经济发展，产业的问题，以及住宅建设建筑的全生命周期，当然最终的实现手段，从智慧住宅来讲到后期的住宅，后期的运维和管理是特别中心的。好多协会像日本的可持续建设这种协会有完整的定义，非常值得咱们学习。承载社会的转型技术的进步和能源环境问题的解决，以及产业的发展，进行从智慧住宅、智慧住区到智慧城市全面的转型，其实这里面最中心的来讲就是智慧的一套管理体系，我觉得咱们国家新的一轮企业的这种统一的标准，我觉得是急需全行业来基于环境共识的。
这个是日本，我去东京看的，叫智慧城市，也可以叫智慧住区，我去看过好几次，叫柏叶智慧新城，从地球的未来，从环境能源食物健康诸多方面，产学研民间政府共同研发的这么一个智慧城市，从交通、水、能源、信息、垃圾、防灾、基础设施到孩子和老龄化这种民生的基础，通过这种信息技术综合开发来实现新的城区。
那么你能够正常的看到这个主题主要是三方面，从地球环境的这种共生出发，从新的产业创造出发，以及从健康长寿这种城市出发，三个主题综合来开发，来综合解决这种能源、健康、生活以及新型的这种产业振兴问题，住宅在节能这种可持续设计技术方面一个方面来做，从城市层面，区片层面以及住宅本身，智能管理系统应该是非常的畅通，如果大家去看了那个大概是七八年前他们建成第一期房地产的一些项目，整个和这些东西有一个关联，用这种可持续设计的办法，用这种智能化产业生产这种产品，全面来实现。这是他们在住宅层面做的，每家每户的HEMS系统，刚才有讲到。时间关系不多讲了，我觉得从这几个方面去推动。
这是在藤泽做的应该说智慧住区吧，叫“藤泽SST”，有独户的、有集合住宅，实现这种节能从地球环境出发，从城市角度、街区角度开发的智慧小镇，规划的养老、教育、公园和街道，提出可以完全实现能源一百年以上的这种能源生活为目标来解决这方面的问题，从能源、安全、交通、健康和社区方面，所有的住宅完全都实现住户能源自给，甚至还能给外面供电，表面是示范小区，在日本能够说是很普通的一个东西。
最后我想因为今天讲产品，一定要用绿色可持续高质量发展的这种理念，用新时代的建造技术，因为我们现在也在推动智慧住宅标准的研发，在房地产当中进行智慧健康产品的实践去推动这个领域。我们现在在中国工程标准建设协会启动了智慧住宅的使用标准，推动从绿色社区到百年住宅健康居住智慧生活的这么一种产品，这也是我们这两年和当代合作的项目，这个项目可能话题很多，总之就是说从智慧的一种新代的这种产品相结合，开发一种新的产品，结合当代的一些技术，用一种可持续设计的理念，推动百年住宅，也用一些智慧的体系，用这种可持续的理念，像这个项目里面做的支撑体和填充体的体系，能够说是一种基本可持续的办法。把建筑主体做成一百年的耐久性，里面全部是大空间，实现今后可更换、可维修再结合一些智慧的技术和产品来管理。这个项目好像在上个星期开盘了。所有管线都不埋在建筑的主体结构当中，你像这个最早一般的房地产这种结构，现在全部做成了这个样子。产品开发面向新一代高品质高质量的这种产品。
这个项目也是从智慧的家居系统也是当代一直在做的，从可持续的设计，高性能的门窗，新风，打造新时期的住宅产品，这是它里面的样板间，卫生间全部是干湿作业的，所有里面的装修都是现在咱们行业所推动的装配式这种装修。这也是我们在青岛海尔，结合海尔的产品开发的也是新一代这种健康舒适的智慧产品，充分的融合海尔的一种智能家居系统和智慧社区的管理系统，结合我们房协推动的百年住宅，实现精工宅、百变宅、健康宅一种整体解决方案。
还有一个是近期在河南做的，也是房地产协会在推动的百年住宅项目，当地在郑东新区应该说技术和产品是最好的，虽然项目比它卖得很贵，这个在当地卖到六七万块钱，可能还有十万。也是百年健康和舒适、智慧住宅产品的解决方案全面来实现。我们整合了朗绿的产品实现手机远程控制和智能的物联，实现这种家居智慧全面运维的一个解决方案。总体上来讲，这种要做一定要实现百年的建筑，百年的使用和百年的这种生命让建筑更加长久，让建筑可持续的这种设计技术，并不是仅仅做智能化、智能家居这些，一定是建筑整体全面的一个解决方案，实现建筑全生命周期。
总体上来讲，房地产业将迎来一场智慧住宅未来生活方式和产业的革命，将通过不断创新发展的智慧化技术和管理服务，讲排场的产品推向一个全新的高度，也必将成为房地产行业实现高质量新生活和转型发展的新起点。
随着住宅智慧化技术时代的到来，不仅房地产业开始致力于像智能家居、电器、互联网高科技企业纷纷来开发这种智慧技术，所以说关于智慧住宅的发展，像咱们的邻国日本这些，前景应该可以说是非常广阔的，智慧住宅从前期的智能家居，必将引领房地产业可持续发展，因为它实现尤其在后期的运维和管理，它的技术是不可取代的，新一代的人工智能技术也必将给未来住宅的这种产品注入新的活力，新一代的云计算、互联网、智能技术将推动咱们房地产的高质量产品迈向一个新的历史时期。
