12月11日，湖南省长沙市展开和变革委员会发布的《关于清晰长沙本钱法监制产品住所价格构成有关事项的告诉》正式收效，清晰产品住所价格由本钱+赢利+税金构成，赢利率在6%～8%。
业界剖析人士指出，该《告诉》的出台是对长沙此前相关方针的连续和详细阐明。这种相似约束赢利的做法，一方面有助于防备房企随意虚高报价、过度寻求赢利等做法；另一方面方针履行起来存在争议，很难落地履行。
与此相伴的长沙房价可谓稳如泰山。这个2018年GDP到达11003.4亿元，经济总量在全国34个要点城市（直辖市、副省级城市和省会城市，不含南宁和拉萨）中排名第12的城市，新建产品房均匀单价在万元左右，假如带有较好的学区，二手房均价近2万元/平方米。与周围的武汉、贵阳、广州、南昌等省会城市房价比较，可谓价格凹地。
“关于财政和营销等费用过高的企业，赢利难以做高”
《告诉》详细列明晰本钱的构成，包含楼面地价，前期工程费（规划规划、三通一平等），房子建筑装置工程费（住所土建（含根底）工程费、装置工程费等），小区内公共根底设备及隶属公共配套设备费，办理费用，出售费用，财政费用，以及行政事业性收费和基金。
赢利指的是产品住所开发运营企业按规则计提的赢利。赢利的提取以上述本钱前四项之和为基数，乘以均匀赢利率（6%～8％）。
《关于清晰长沙本钱法监制产品住所价格构成有关事项的告诉》的附表。
易居研讨院智库中心研讨总监严跃进以为，此次长沙方针从本钱管控的视点设定赢利，是回归工程建造项目的本钱定价法。一些科学办理的工程建造项目，可以得到更高的赢利，而关于一些财政和营销等费用过高的企业来说，赢利则难以做高，这会鞭笞房企进行科学的项目出资和操盘。
“产品房价格违背商场经济”
《告诉》标明，这是就《关于进一步完善我市新建产品住所出售明码标价监制有关事项的告诉》（长发改价调〔2018〕241号）中产品住所价格选用本钱法监制的价格构成的详细阐明。
2018年10月23日收效的241号文件对价格监制适用范围和施行区域进行了清晰。
凡长沙市范围内新建产品住所(不含保证性住所、经济适用住所、定向开发、单位自建房、拆迁安顿房)均应按规则处理新建产品住所明码标价监制手续。
“限房价、竞地价”产品住所销价格格由疆土部分报市土委会确认价格后按程序进行监制。单个无法按以上方法监制销价格格的，可选用价格谈判方式确认销价格格。
对此，华夏地产首席剖析师张大伟指出，此次方针并非是全新的内容，长沙在2017年就发布过同类型的方针。其时，首要针对限房价的产品房，即上述“限房价、竞地价”产品住所中的限房价的产品房，也是长沙许多的供给的产品房住所里的一类，而非方针保证房。
长沙市发改委2017年11月30日曾在官网发布《长沙市限价产品住所价格办理暂行方法》，其间对限价产品住所的解说是，按合理规范建造、政府约束销价格格的产品住所，不含住保部分建造和供给的保证性住所。
汹涌新闻记者看到，“第六条，限价产品住所基准价格的核算”内容与此次《告诉》大体相同，包含赢利率的区间相同为6%～8%。其时，长沙市发改委列明该《方法》有效期为2017年12月11日至2019年12月11日。
长沙市发改委2017年11月30日在官网发布《长沙市限价产品住所价格办理暂行方法》中，关于限价产品住所基准价格的核算，与此次清晰的内容千篇一律。
张大伟剖析以为，限利方针很难落地履行。他说，6%～8%的净赢利不算低，可是依照项目核算，而不是看开发商出资额核算，只要拿地早的开发商能到达这个赢利，跟着地价上涨，许多企业现已很难到达这个区间的赢利了。而且，各家企业本钱不一样，简略的建安本钱就可能有几千元的距离，资金本钱从3%～20%都有散布。按这个简略的价格公式规则，会形成同一区域产品房价格违背商场经济规律。
滋长“捂盘”？有楼盘核出价格高周边四成
本年3月，长沙湘江西岸洋湖新城的珠江颐德第宅（又叫珠江柏悦湾）的住所（毛坯）在延迟一年入市后，核出的单价14500元比周边房价高出了约四成，长沙住所按本钱法核价后，被商场以为反而滋长了“捂盘”。
此前，依照长沙2017年6月29日联合印发的《长沙市产品房销价格格明码标价监制操作规程》（长发改〔2017〕236号）文件精力，项目申报预售答应，2016年10月无出售记载，但预售批阅均价在长沙市房地产调控今后批阅的，且申报业态、质量无明显差异，以预售部分或价格主管部分出具的已批阅均价询价。
依据我国房地产报的报导，2018年7、8月间，在这个项目北侧，方位更挨近市中心城区的我国电建地产·湘熙水郡项目，经长沙市产品房出售明码标价审阅监制部分联合批阅的90-144平方米刚需房源，出售均价为9540元/平方米，144平方米以上的非刚需房源均价也仅为10276元/平方米。
其时，珠江颐德第宅项目申报业态、质量与湘熙水郡项目无明显差异，询价单价（毛坯）或只能在12000元左右。
14500元的单价放之现在仍然归于高端楼盘的价格。
作为GDP万亿沙龙会员，排在长沙之前只要11个城市。但从房价来看，长沙周围省会城市，只要贵州省贵阳市略低一些，4个街坊就有3个的新房价格高出长沙不少。
易居房地产研讨院的多个方面数据显现，本年前10个月，长沙新建产品住所成交均价为9462.2元/平方米。而环绕其的相邻省会城市湖北武汉前10月新建产品房成交均价为12623元/平方米；近几年展开势头很足的贵州贵阳这一数据为8571元/平方米；一线城市广东广州则约26195元/平方米；江西南昌前10月新建产品房成交均价为12768元/平方米。
诸葛找房数据研讨中心剖析师王小嫱指出，长沙自2018年6月25日楼市调控方针施行以来，二手房商场成交呈现下滑局势，业主为招引购房者成交活跃下调价格，长沙年内挂牌价格持续下降，但降幅不大。本年前9月，长沙新增挂牌量526865套，同比上升4.1%，挂牌价格12458元/平方米，同比下降6.8%。现在的长沙房地产商场处于底部的平稳运转中，在当时全体商场严峻的布景下，短期难以会升。
事实上，自2018年6月25日，长沙发布十分严峻的楼市调控方针——不只限购限售，契合资历的购房者首套房获得产权证满4年后方可买第2套，宝贵的房票约束了需求，也让长沙的房价很稳，乃至稳中有降。即便长沙近两个月展开的房交会，给出了一些优惠活动，长沙的成交仍然波澜不惊。
争议不断
对产品房约束赢利的做法，其他省市早有先例。
2012年5月24日，海南省海口市发布的《海口市限价产品住所办理暂行方法》指出，限价产品住所详细销价格格应当按项目用地土地出让价格及开发本钱、建筑装置本钱、税费和赢利（不得超越6%）等彻底本钱要素确认。
同年9月29日，海南省三亚市发布《三亚市限价产品住所办理暂行方法》，相同要求限价产品房赢利不超越建造本钱的6%。限价产品住所销价格位（含最高限价）应当在土地出让前提出，并作为相关土地出让的前置条件。详细销价格格按土地出让价格和开发本钱、建筑装置本钱、税费和赢利等彻底本钱要素确认。
2012年10月19日，陕西省住建厅与陕西省物价局联合下发《关于加强产品房价格本钱赢利测算进一步促进我省房地产商场平稳健康展开的告诉》，要求“依照土地本钱、开发本钱、办理费用、出售费用、财政费用、出售税金等项目，全省房地产项目合理赢利率应操控在10%左右。”
有必要留意一下的是，2012年的限利方针相继宣布后，商场的争议一向未有停歇。有的观念以为，房地产职业的高赢利年代即将完毕。也有观念表达了忧虑，开发商为了赢利会偷工减料，然后引发“房脆脆”。
时任我国房地产业协会副会长顾云昌以为要操控房价首先要操控地价，而不是约束开发企业的赢利率。开发商拿地的时刻和拿地的价格不一样，即便相邻地块也有必定的差异，单纯用本钱的方法来核算，一不合理，别的也不太简单操作。
顾云昌举例说，比方有的楼盘地价拿的很高，房价核算很高；有的底价拿的地，房价它就低，相同区域上的两个楼盘就产生了很大差异。开发商在开发过程中的制品操控和质量掌握也不一样，假如本钱操控的好，相同价格、质量做得好，却反而卖的廉价，也说不过去。
虽此一时非彼一时，除了长沙县推出了不限价的地块，长沙下辖范围内其他地块大都是双限地块，但关于不同项目怎么公正执行本钱核算法的争议仍在持续。
