外墙饰面作为修建物的“外衣”，犹如人体皮肤一般，外墙饰面一方面表现了小区的层次感及质量，另一方面因为外墙饰面自身的“脆弱性”，也使得外墙饰面问题层出不穷。
外墙饰面工程作为甲供或许甲指乙供的分项工程，其重要性和特殊性首要表现在如下几个方面：
外墙饰面本钱受原料本钱的影响较大。
外墙饰面工程原料的归纳单价从几十元到上千元不等（如下表），其本钱的离散型较大，所以外墙饰面的本钱操控往往与原料关联性较高，固项目初期的产品定位十分重要，稍有误差就会造本钱钱违背商场定位需求。
事例:咱们以济南市住所项目为事例，大体测算一下修建原料对本钱的影响。
本项目33层，平面及根本信息如下表：
修建平面图
根本信息
本项目外墙饰面面积：
本项目外立面率：（13531.02+1263.2）/13310.56=1.11
注：外立面率：外立面率指扣除窗门洞外立面装修面积与地上计容面积比率
假定项目以弹性涂料（归纳单价50元/m2记取）和以干挂石材（归纳单价800元/m2记取)，单体建安本钱造价2200元/m2.
计划一：涂料总价=74万，建安本钱占比 （地上地下修建面积14195m2)=2.37%；
计划二：干挂石材总价=1183.5万，建安本钱占比 （地上地下修建面积14195m2)=37.9%（此刻疏忽干挂石材对单体建安本钱的增量）；
在根本的假定（当然疏忽了许多变量）下，外墙原料建安本钱的动摇性在2%~38%，也便是说外墙原料对本钱影响动摇很大，开发商应侧重重视外墙原料。
外墙饰面的工艺、施工难易及保护千差万别
弹性平涂
弹性拉毛
水包水涂料
真石漆
质感漆
干挂石材
外墙饰面资料的运用除了与项目层次有联系之外，还有便是触及到饰面资料自身的耐久性及施工功用，每一种资料都有各自的优势及下风，在运用的时分应要点考虑资料自身的特性，甚至要考虑与资料配套的资料特性。
比方：弹性平涂厚度相对较薄，在北方地区运用易发生细微裂缝。保温资料如岩棉等非块状资料，不易选用弹性平涂涂料，也考虑了弹性平涂抗裂性交差的原因。
还有便是资料自身的抗污性、耐久性今后后续保护打理性上各种相同，都需在资料挑选时考虑。
因为外墙饰面工程自身的价格动摇性较大，所以开发商在运用时都需做限额规划，各大开发商在限额规划时，有如下几点操控细则：
（一） 操控体形系数
在我的文章中，不只一次的说到操控体形系数的优点：
体形系数与修建节能：体形系数每添加0.01，能耗添加2.5%；
体形系数与结构布墙率：体形系数越大，单体结构布墙率越高，含钢量目标越高。
体形系数与结构产业化：体形系数越小，其修建/结构越规整，其预制构件规范化越利于完成。
金地集团：
金地集团住所产品装备、量化规划及本钱限额规范(版别2.0)
体形系数作为修建计划中重要的操控内容，其触及节能、外墙饰面、结构含钢量及产业化等一系列的房地产中心本钱目标，操控体形系数的重要性显而易见；可是，在许多开发商缺少规划规范化（尤其是户型及交通核无法规范化的前提下）的前提下，很难对体形系数的操控挥洒自如，更别提本钱操控的前置化。
（二） 饰面工程与项目层次
刚需楼盘配相对低端层次涂料，高端楼盘配高端外墙饰面，但应操控高端饰面资料的配比。
中梁地产：
数据来历：中梁地产集团住所产品适配规范（V2.0版-2016年）
金地集团：
金地集团住所产品装备、量化规划及本钱限额规范(版别2.0)
禹洲地产：
禹洲住所产品装备规范
外墙涂饰必定与项目楼盘的层次有必然联系，表现在高端楼盘运用高端外墙原料，反之选用相对低端的原料，别的，操控外墙涂饰的原料及份额，束缚原料的品牌对本钱的操控至关重要。
（三）约好外立面率限额
外立面率指扣除窗门洞外立面装修面积与地上计容面积比率，一方面外立面率与体形系数相关联，另一方面外立面率与修建风格（或许修建装修线条）有很大联系。
依据标杆企业的工程经历，外立面率操控如下：
中梁地产：
事例：两个楼盘，一个刚需住所类项目A（ARTDECO风格）和一个改善类住所类项目（法度风格），其代表性立面和墙身图参下图所示：
项目A的外立面率为1.2，项目B的外立面率为1.35，以地上面积10000m2来计，项目A总外饰面面积为12000m2，项目B总外饰面面积为13500m2，两个项目外饰面差值为1500m2，假如两个项目选用同一种外墙资料时，其本钱增量为1500/12000=12.5%。
外墙的风格应契合楼盘的全体定位，楼盘层次越高其修建风格越杂乱，也便是外立面率越高，本钱也越高。
（四）约好外墙原料收购价格
中梁地产：
数据来历：中梁地产集团住所产品适配规范（V2.0版-2016年）
绿城集团：
绿城集团中式 VILLA产品装备规范及本钱限额目标（试行版）
金地集团：
金地集团住所产品装备、量化规划及本钱限额规范(版别2.0)
禹洲地产：
禹洲住所产品装备规范
（五）操控可售比
房地产出售中，为了更好的进步出售溢价，一般都会选用赠送面积的方式，如运用设备渠道、飘窗或阳台等，赠送的面积对外墙饰面工程也会发生比较大的影响，这儿咱们引进可售比的概念，即可售面积/总修建面积（每个公司核算规矩都有必定的差异），
下表引进金地集团可售比目标：
依据项目定位合理的挑选操控可售比和户型赠送面积，关于不行售的面积设备渠道、飘窗或阳台等要操控赠送份额，稳重操控大面积改造空间、无功用空间和灰空间的运用，削减外墙饰面工程无效糟蹋。
外墙饰面表面上仅为一个分项工程，可是根据本钱操控视点下的维度却是有多项，运用单一的本钱操控战略明显无法起到较好的成效。
房地产本钱的办理思路早就从第一阶段本钱核算型，走过了第二阶段本钱操控型阶段，现在根据本钱策划型的全生命周期办理思路渐渐的开端。
要想合理的操控修建饰面本钱，要强化如下几个内容：
加强前端规划管控，推广老练产品的规范化，尤其是计划阶段的户型、交通核、立面规范化，不然很难操控住体形系数、外立面率等重要参数。
外立面规范化操控手册
海亮地产规范化之立面规划导则
实施战略集采，下降战略收购价格。
外墙原料的挑选应依据楼盘定位、精品层次、修建运用环境、工艺技术、施工等多方面考虑。
来历：胖栋有话说（RealEstateDesigner）本文已获授权，对原作者表示感谢。
