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昨天下午，在电视台录节目，谈到西安年末供应量的问题，忽然发现公寓的房源忽然多了起来，东南西北都在卖；这其实是一个挺小众的商场，身边就两类人，一种预算有限短期过渡的年轻人，一种手有闲钱心不安分的出资客；
纵然有首付份额高，借款年限短，商水商电，40年产权的种种坏处在，但在“存在即合理”的逻辑下，咱们也是各有各的路子；或许买个房子挣点租金也是另一种日子方式。
西安公寓
许多人不理解，为什么忽然间感觉西安处处都是公寓，以往都是主城区中轴线上，比方多年前的鬼话南门，中贸广场，紫郡长安；但现在近至北关，韩森路，远至浐灞，沣东，都看到各类公寓的身影，朋友圈里中介小哥苦口婆心的引荐也都是这些；
西安公寓为什么忽然井喷？细看西安以下的现状，就能理解了。
三大现状
其一，90平以下小面积新房的断层；
咱们仔细看现在卖的新房，90平以下的房子现已很少了，仅有的都是多年前的尾盘，卖一套少一套，在大开发商的新盘里，根本是看不到的；
尽管咱们总说才能范围内买最大面积，西安现已是改进的商场，但关于许多人而言，收入是跟不上改进的脚步，前些年房价低的时分，小面积不受欢迎，但现在房价翻番的布景下，70-90平之间的小面积仍是有商场的；
只不过受制于容积率，赢利，产品定位，开发商在住所部分放弃了这部分需求，也就从另一方面代表着90平以下的住所需求，悉数送给了公寓商场。
其二，开发商拿地商业配建的要求；
18年末，西安印发产品住所项目配建公共租借住所实施细则，要求开发商拿地要依照不低于宗地住所修建面积15%的份额，什物配建公租房，其间，5%无偿移送政府；10%政府回购；
包含一些小区还有商业配建的要求，受此方针影响，这部分的房源终究呈现出来的便是公寓，商办性质不限购。
其三，出资需求被限购方针揉捏；
西安6.20限购方针晋级后，许多在主城区现已买房的人，名额是没有购房资历的，那么再想买房无非便是不限购住所和主城区商工作寓二选一，能够说限购方针助推了许多人公寓的出资需求。
根据以上三点现状，西安的公寓呈现许多上市的状况，且散布东南西北。
五点要素
尽管看着处处都是公寓，但有过买公寓阅历的人都能理解其间的差异，自身便是长时间挣租金的需求，所以一切的考量要素都要围着租金需求来，总结起来有五个要素，根本是较好收益公寓的标配；
（密布的西安地铁客流）
首当其间便是地铁，作为长时间租借的产品，房东自住的需求是很少的，所以交通越快捷，人流量越大的当地，公寓的租金会越高，空置期会越短，一起地铁又能处理通勤问题，进步功率，所以地铁口是西安公寓必备条件；
其二是商业，尤其是独立商业上的公寓，租金比周边是要高的，自身商场便是一个人流密布，消费频次高的当地，还能够说商场自身便是一个工业，人越多的当地诞生的需求就越多，最显着的便是住所；大都自带商业的公寓，仍是相对保值的；
现在许多商业上的公寓根本都是楼下商户租去，做工作室，库房，职工宿舍的居多，楼上自住，楼下运营有天然的有利地势优势；他们需求的是人流和快捷，至于70年仍是40年产权并不重要，百年老店的故事现在现已很少呈现，经商先看眼前。
（百度西安主城热力求）
第三便是主城区，工业区有租房需求没错，但和主城区这种密布人流量的当地去比，仍是差点意思，租房商场也是一个供需商场，永远是房少人多，租金才能上的去；
西安现在户籍人口1000万，但大约800万仍是会集在二环表里，三环内的主城区，包含作业，日子，经商的需求都在这儿，在这些实业之上，才是租房的商场。
第四便是大开发商，尤其是纯公寓小区里，极为重要；大大都公寓尽管中心都是住，但在用处上不同极大，工作，作业室，宿舍，酒店，保管班，训练都有，西安关于公寓的实践用处并无强制要求；
这种现状下导致的直接问题便是公共设备损耗的加重，自身公寓梯户比就高，流动人口极多，公共设备的运用频次和强度是远大于住所的，最显着的便是电梯，瓷砖，墙面，灯具；
外加租户不如房主珍惜房子，各类改造，单单在修建上，这类房子的损耗便是翻倍的，详细到开发层面，无论是物业办理，设备修理，后期的保护本钱都是很高的，所以大开发商是强制有必要条件。
（公寓改民宿租借）
第五便是业态可多元，承接上一条，正是用处的不约束，所以单纯收租金就会有许多可能性，假如单纯是自住，租金其实是固定的，并且在一些安顿房，经适房，老小区会集的当地，租金竞赛也很大，但开放式的公寓因为不好住所共用一起部分，因而诞生出了开公司，办民宿，做酒店，开保管等多重需求；
一旦房子摆脱了单纯的寓居用处能够经商后，那么租客关于租金的接收度就会进步，这一点在购物中心上的公寓表现的很显着，能够说，可商可工作才是公寓最大的价值，单纯自住挑选太多了，但条件是有大开发商和物业的有用办理。
中心价值
回忆西安以往售罄和在售的主城区公寓，其实都契合以上的商场现状和共性，比方城西的中南青樾，8号线+太奥商业+汉城湖，华润万象城，1号线+万象城商业，城南的金辉国际城，4号线+举世广场商业；
城北的万达公寓，4号线+大明宫遗址公园+万达广场商业，地铁公园商业根本是标配；城东的东方宸院，8号线+美好林带+独立商业；新房公寓里，东方宸院紧挨美好林带的公寓根本印证了以上一切的需求；
（西安美好林带效果图）
作为西安建国以来西安规划最大的市政设备建造工程，也是西安体量最大的美化工程、和全球最大的地下空间归纳体，总出资约216亿，一起在林带两边还规划了超高层，企业总部经济区等；
（在建中的西安美好林带）
实践功用上，美好林带包含了园林景观、归纳管廊、地铁配套、地下泊车、地下商业及市政道路六个功用区，在下一年对外开放后，将极大改进城东老旧的相貌；
最直观的便是面积近1025亩的绿洲公园，地下一层32万平的商业，地下二层36万平，约10000个泊车位，以及负三层的地铁八号线；
（东方宸院公寓效果图）
东方宸院公寓的方位就在八号线韩森路地铁口，紧挨美好林带，除却八号线，周边六号线（在建），一号线，三号线都能够看得到，算得上四条地铁盘绕，开发商其时能拿下这块地，仍是下了血本的，地铁+林带的方位，是这儿最大的本钱。
（东方宸院公寓28平样板间）
详细到规划上，整个地块包含平层，loft公寓和楼下30000平商业，面积包含28，32，35三个区间，平层3米1的层高，精装修，马桶，卫浴，台盆，烟机灶具都是交给规范；
（美好林带区位图）
因为城东老城区的原因，同类的新房在区域内根本看不到，东方宸院住所在卖的时分，其实也是沾了城东很大光，美好林带这么大的IP，周边没有大开发商；
美好路沿线17平方公里的区域内，散布着西安工程大学，理工大学，科技大学，交大等多所院校，顺便面积巨大的家属区，一起还有西京医院，唐都医院及家属区，外加西光，昆仑，黄河，华山，秦川，东方的家属院；
曾经总觉得这些都是城市的担负，但现在看来，有人口有消费的当地，都是巨量的需求，包含在东方宸院买住所，看公寓的人里，75%都是周边小区的人，地缘性真实太强；
（繁忙的恢复路批发商场）
仅校园方面，以韩森路画圆，两公里范围内就包含西光中学，华山中学，黄河中学，八十三中，东方小学，秦川小学，行知中学，这些都是躲藏的陪读房需求；
一起城东仍是西安的一个批发商场集散地，包含胡家庙果蔬商场，西北轻工商场，西安茶叶批发商场，责任商城，人和服装厂等，小商户关于公寓的承受度也很高；
能够说这些公寓的需求都是城东美好路沿线新房缺少赋予的时机！
老城价值
西安的老城区一向都是有价值的，完善的配套，灵通的交通，以及多年构成的烟火气，这些都是群众最为脍炙人口的城市资源，买房的实质，一般在房子自身，剩余一半便是买城市资源；
这也是怎么回事现在主城区土地稀缺，凡是出让必定地王的原因，在新区买房等着赚差价是许多人的算盘，但在老城区，守着校园，公园，地铁口，收点租金相同也是另一种活法！
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作者：西安房哥
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