恒大研讨院近来发布2019年我国城市开展潜力排名。在前一百强排名中，深圳、北京、上海、广州、成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十。
当时我国城镇化正步入城市群都市圈年代，房地产商场已进入总量平衡、区域分解的新开展阶段，房地产长效机制加速构建、“一城一策”推广，城市开展潜力差异巨大，城市研讨变得特别的重要。
此城市开展潜力排名是恒大研讨院历经一年多对经典结构的细化与量化，在前期60多个目标、超越10万条数据根底上筛出27个目标、约5万条数据，以此树立多维度、多层次、可验证的城市开展潜力根本面+商局面点评模型，对全国除三沙市及港澳台外的336个地级行政单元的开展潜力进行客观排名。
此研讨关于知道城市开展潜力、政府构建长效机制、促进房地产商场平稳健康开展、居民休养生息、企业投资决策等具有参考价值。
研讨布景与剖析结构：房地产商场进入总量平衡、区域分解的城市群年代
1、布景：房地产进入新周期，城市开展进入城市群都市圈年代。我国20-50岁人口于2013年见顶，存量住所套户比近1.1和房地产长效机制加速构建，标志着我国房地产商场离别高添加阶段，进入高质量开展的新年代新周期。在中长时间，城镇化、寓居改进、城市更新三大盈利将支撑我国房地产商场未来平稳开展。从区域看，我国进入城市群都市圈年代，区域分解杰出，城市开展潜力差异巨大，城市研讨价值愈加凸显。
2、剖析结构：根本面剖析趋势，商局面剖析机遇。根本面剖析是城市开展潜力研判的中心，关键在于研判人口，逻辑链条是：人随工业走，工业决议城市兴衰，规划经济和交通本钱等区位要素决议工业布局。咱们在根本面重视需求侧的人口现状、人口潜力和人口购买才能，以及供给侧的住所存量及土地财务依赖度，共触及23个目标。在商局面，用房价周期、需求透支率、库存去化、地价房价比等动摇较大的4个短期目标研判城市商场热度，以在根本面剖析根底上判别进入机遇。依据历史数据回测，准确度为75%。
2019年我国城市开展潜力排名
1、榜单概览：2019年深北上广稳居中长时间开展潜力榜单前4名，二线城市中成都、南京、武汉、重庆、天津、杭州位居前十；东部区域有32座城市进入前50名，长三角、珠三角区域体现特别杰出；东北区域有超多半城市坐落200名之后。百强城市以全国13%的土地，集聚50%的人口，发明73%的GDP，占全国商品住所销量的62%。
2、人口现状：人口继续向大城市集聚，中西部中心城市兴起。从区域层面看，当时人口回流皖川桂豫等中西部省份与粤浙等东部省份人口再集聚并存，京沪津苏黑吉辽人口添加低迷乃至负添加。从分线城市看，人口继续向一二线大城市流入，三线城市全域流入流出根本平衡，四线城市继续流出。从要点城市看，深圳、广州、杭州常住人口大幅添加，西安、成都、长沙等中西部中心城市日益兴起，北京、上海、天津、姑苏、无锡等东部城市人口添加放缓。
3、人口潜力：人随工业走，一二线工业根底及潜力杰出。一二线城市以25.5%的人口发明了46.5%的GDP，人口集聚潜力很大。在工业立异方面，一二线城市头部效应显着，上市公司占比、发明专利授权量算计别离占约70%、75%，其间京沪深占有肯定高地，杭州、广州、姑苏、南京、成都等城市居前。在交通区位上，一二线城市占有交通枢纽位置，高铁始发终到趟数别离高达740、149趟，东部区域获益于自然地理和首先开展战略交通根底条件更优。在公共资源上，一二线城市优质教育、医疗资源密布，城市轨道交通提高城市运转功率。
4、购买才能：一二线城市肯定购买才能较高，相对购买才能较低。从肯定水平看，一线城市人均储蓄存款、可支配收入别离高达11.5、6.6万元，远高于其他城市。从相对水平看，一线、二线、三线、四线城市房价收入比别离为20.8、10.6、8.4、6.0年，但一线城市因供给缺少，房价并非由中位数收入人群决议，而是由高收入人群决议。
5、住所供给：一二线城市住所供给偏紧，二三线土地财务依赖度较高。一二线城市住所供给偏紧、套户比别离为0.97、1.02，东北区域有过剩危险、套户比超越1.1。东部、中部土地财务依赖度较高，别离为57%、52%；二三线城市较高，别离为64%、50%。
2019年百强城市何时布局最佳？
1、榜单概览：在根本面剖析根底上，结合商局面状况将开展潜力100强划为3档，其间深北上广等15个城市为一档，成都、武汉等25城为二档，兰州、徐州等60城为三档。
2、量价趋势：部分三四线城市需求显着透支，部分一二线城市成交量有所回暖、商场有望趋稳。已阅历显着调整的部分一二线城市及周边房价将逐渐趋稳，如供给缺少或存在必定上涨压力；前期受棚改钱银化影响销量暴增、而又缺少根本面支撑的部分三四线城市存在调整危险。
3）库存去化：西部区域、四线城市整体库存危险较高。从可售库存看，2019年1月一线、二线、三四线样本城市库存去化周期别离为11.7、10.5、11.4个月，三四线城市从2018年下半年以来有必定上升。从广义库存看，2017年西部区域、四线城市土地消化周期别离为2.5、2.1年。
4）拿地本钱：2018年地价房价比整体回落，少量城市仍较高。2019年3月百城样本中一线、二线、三四线城市住所类用地成交溢价率别离为4.2%、21.6%、21.4%，其间二线城市接连4个月上行、三四线城市接连5个月上行。2018年一线、二线、三线、四线城市地价房价比别离为29%、25%、19%、13%，除一线城市较2017年小幅上升1个百分点外，二线、三线、四线城市别离下降7、5、2个百分点。
研讨标明，拥抱城市群，掌握大趋势。以中心城市为引领的都市圈城市群更具出产功率，更节省土地、动力，是支撑我国经济高质量开展的首要渠道，是我国当时以及未来开展的要点。2019年开展潜力百强城市中有96个坐落19大城市群，有54个坐落24个千万级大都市圈。
从人均出产功率看，分规划人均发明GDP出现规划从大到小的递减现象；1000万人以上的城市人均发明14万元的GDP，是100-300万人城市的2.1倍，是20万人以下城市的约5倍。
在城市群层面，19个城市群的中心在于京津冀、长三角、珠三角、长江中游、成渝等5个城市群。估计到2030年，我国2亿新增城镇人口的约80%将散布在19个城市群，其间约60%将散布在长三角、珠三角、京津冀、长江中游、成渝、华夏、山东半岛等七大城市群。
在都市圈层面，24个1000万人以上的大都市圈以6.7%的土地集聚33%的人口发明约54%的GDP，其间上海、北京、深莞惠、广佛肇等都市圈开展潜力显着居前。
在大都市圈之外，仍有两类三四线城市值得重视:一类是东部沿海区域经济实力比较杰出的三四线城市，另一类是间隔中心大城市较远、辖区或内地人口规划大的内陆地方性中心城市，均大都坐落城市群内。
施行真实的房地产长效机制，有助于商场平稳健康开展，这也是公民、政府、企业等各方的一起期盼。长效机制的关键在于人地挂钩、金融安稳和因城施策。关于人口继续流入、供地缺少导致的房价过高城市，添加土地供给；关于人口继续流出、供地过多导致的库存过高城市，削减土地供给；经过人地挂钩完成供求平衡，处理此前人地别离、供求错配导致的一二线房价过高、三四线库存过高问题。从美国、英国、德国、日本、我国香港、新加坡等经验看，房地产过度金融杠杆化是危险之源，钱银金融安稳是治本之策，要防止钱银超发、杠杆过高和居民过度举债，经过钱银、金融、税收、土地等多种手段，支撑刚需和改进型需求，按捺投机型需求。
