还清楚地记住，2009年11月下旬的一天，刚把龙湖集团（00960.HK）送上港交所的吴亚军，与咱们几个媒体人在颐和原著一个小会客室里谈天的情形。
现在整整十年过去了，龙湖的出售收入从2009年的184亿元，增加到了今年前10个月的2016亿元，十年十倍有余，天街也建了30多个。而我还骑着摩拜上下班。
联想到前些年，圈内好多人责备龙湖慢了，掉队了，我这才秒懂了高瓴本钱创始人、河南老乡张磊讲过的一句话：
很少有人真实了解时刻的价值。
大约两年前，我曾经在地产邦发过一篇稿子：“吴亚军的心里，住着一个李昌镐”。
粗心是，吴亚军的战略风格跟李昌镐的棋风有着相似之处：不犯错，不贪胜，注重攻守平衡。初期打根底的时分慢，但棋至中盘便会愈战愈强，收官时更是无可阻挠。
稿子阅览量有4万多，听龙湖的朋友讲，吴亚军也看了，心里不免有些小满意。
但上一年秋季的一次重庆之行，让我感觉到这篇稿子或许仍未触及龙湖的精力内核。
咱们来到了吴亚军创业的起点：龙湖花园南苑。
龙湖花园南苑坐落重庆渝北区新牌坊。二十年前的新牌坊，交通和配套都不完善。但创业之初囊中羞涩的吴亚军，挑选了从此起步。
从交房其时拍照的相片看，龙湖花园南苑是一个高配花园式关闭社区，有会所、幼儿园、网球场和露天泳池，绿化率达到了45%。
（交给时的龙湖花园南苑）
那时住在龙湖花园南苑，是重庆成功人士的标志。
龙湖也正式成为公司的称号。
二十年后再来看，南苑的修建和配套已不会再招引太多的眼球，但社区内那种安静、有序的日子气氛，仍令咱们这些日子在北京的人感到神往。
（龙湖花园香樟林+南苑，摄于2014年）
（现在的南苑景象）
在物业人员的介绍中，有一个细节令咱们啧啧称奇，那便是物业至今仍会给业主晒被子、洗门垫。
关于龙湖，前些年业界有两个撒播甚广的段子。一个是宋卫平到重庆看了南苑后说，能跟绿城比美的是，只要一家半，一家是龙湖，半家是星河湾。
另一个是王石，看完龙湖的样板房出来后，发现进门前随意脱下的鞋子，被掉转了方向，规整地摆在门前，不由感叹：“可怕的龙湖”。
曾经，我一向以为，龙湖和绿城的中心竞赛力是远超同行的产品和服务。
但看完南苑理解过来，其实这种竞赛力或许仍是表象，底子仍是吴宋二人据守的价值观（也便是咱们常说的“不忘初心，方得一向”）：龙湖是“善待你终身”，宋卫平年代的绿城则是“真善致美”。
重庆之行，咱们还才智了一个科技赋能的龙湖。
上一年大众号“涛哥杂谈”有一篇热文，标题记不太清了，粗心是龙湖其实是一家互联网公司，起薪多少万招聘程序猿……
不过，涛哥说龙湖物业是一家互联网公司，有点儿标题党，“才智服务公司”或许更适宜。
比方，在南苑，物业工作人员给咱们演示了手机里一个APP的抢单程序，任一业主在线提交需求后，他们能够像美团外卖员那样抢单。这样，业主的问题得到了快速处理，物业工作人员也是多劳多得，完成了正循环。
之后观赏的龙湖悦来城市办理有限公司，有更多的“黑科技”：
比方，会“主动呼叫”的井盖：歪斜超越15度，即可长途报警。
智能路灯：主动感知人/车的跋涉轨道，灯随人/车亮，人/车过灯熄。
会省钱的灌溉体系：智能检测土壤湿度、温度，主动敞开灌溉，在下降植物死亡率的一起，节水率超越30%。
对外界，这些或许还很新鲜。不过，吴亚军对科技的使用应该有些年头了。
创业初期，同行挣钱了都会去拿地，但吴亚军投了一笔巨资，仿效波音“长链条、小批量”的办理形式，打造了龙湖自己的IT办理体系。
体系化、精细化的管控形式，为后来的全国化扩张打下了根底。
其实，吴亚军一向做的是“难而正确的事”。
刚进京那会儿，龙湖拿地困难，情急之下，高价拍下了颐和园旁颐和原著那块地。
龙湖开始也曾为退不退地纠结过，但终究仍是含泪挑选了啃下这块硬骨头。
而正是这一项目，创始了“东魂西技”的原著系产品线。
2011年起，龙湖将每年出售回款的10%作为上限，出资于持有型物业，意图之一是为龙湖构建一个安稳的现金流来历。（重整旗鼓后的孙宏斌，最注重的财政指标便是现金流。佳兆业当年堕入危机后，全集团发工资靠的是一个旅行地产项意图出售回款：东戴河。）
众所周知，商业地产沉积巨额资金，运营难度也极高，其时的某家声称专业化开展的龙头房企，对含商业的地块只怕避之不及。后来认识到商业地产的价值，但自己干欠好，只得收买了一家商业地产公司。
龙湖的天街产品线，对标的是欧洲最大的购物中心运营商：德国ECE。
德国ECE在德国的100个购物中心，有一半不在所谓的中心区，但顾客开车半小时能到。一个店相当于一个点，这些点能串成线，构成面，继而完成在德国的网格化布局。
参照这个模型，龙湖天街的战略是：在我国一二线城市网格化布局。
上一年，龙湖商业地产租金收入36亿元。
当今年头以来，龙湖股价甩开同行，大涨50%，或许便是长时间资金商场为龙湖的财政安全性付出的溢价。
因为人道使然，咱们往往跟从最小阻力原理，做最简单做的事。
但简单的事做的人也多，终究不可避免地堕入同质化的红海竞赛。
而唯有做难而正确的事，才干构筑起宽广的护城河，从而坚持个人或企业持久的竞赛优势。（做出资的经历告诉我，假如一个公司没有护城河的维护，那么任何的财政数据、估值和成长性，都或许是假象。）
……
未来，房地产进入存量商场阶段，改进型商品房成为主赛道，龙湖、融创和金茂将成为首要的竞赛者。
对它们而言，产品、服务和出资方面的浴血奋战，或不可避免。
但我想，最重要的，仍是对初心的据守。
老子说，全国之至柔，奔驰全国之至坚。
