易居企业集团CEO丁祖昱
2019年是“2010年代”的终究一年，关于房地产职业来说，亦是要害的一年。
11月22日，易居企业集团CEO丁祖昱在广东年代传媒有限公司主办，年代周报、年代财经、年代数据承办的2019中国地产年代百强榜论坛上表明，当房地产商场即将从“10年代”跨入“20年代”的时分，许多地产逻辑正在发作显着的改变，曩昔适用的许多惯例思路在今日都不适用了。
“本年整个商场变动得特别凶猛，1月开端隆冬，3月直接入夏，5-7月基本是夏末秋初，7-9月立刻又进入到新一轮的商场调节。这个改变在曩昔从未呈现，房地产商场很少能在一年傍边历经春夏秋冬。”
四季清楚的商场中，房企也在自动或被动地做出一些调整，纷繁淡化了曩昔规划行先的思路，“稳”字成为房企们的一致。
谈商场：微观数据未彻底反映职业压力
曩昔很长一段时间里，地产都与财富联络在一起。不论是购房者，仍是开发商，都不乏由于房地产而完成财富剧增的事例。那是房地产商场飞速开展的时期，“买房挣钱”的观念家喻户晓，“抢房”的现象频现商场。
可是，2017之后，“买房挣钱”的比重开端下降。丁祖昱称，尤其是近两年，买房后没挣钱乃至亏钱的事例也很常见。一夜之间购房逻辑发作了改变，房子从本来被称为“最好的出资品”，到今日买房和炒股差不多，也要精挑细选。
这其间，方针的要素不行忽视。“从中心层面来看，最近三年的方针没有太大改变，都是‘三稳’，都是去杠杆，仅仅本年加了一句话‘不将房地产作为短期影响经济的手法’，这决议了哪怕‘放水’，水也流不到房地产。”
中心客户集体的改变在商场的各项数据中得到表现。丁祖昱指出，本年新房供求仍旧“压力山大”，3、4月份的小阳春到直接入夏今后，6月份商场开端一路往下走，直到9月份，成交数据才由于供给大幅度添加而有所上升，“本年新房商场不是很达观”。
相似的状况也在二手房商场中呈现，5月份呈现下行趋势，9月份略微冒了一允许，到了10月，下行速度加速。丁祖昱称，二手房和新房不同，新房由房企主体来定价，供给决议出售，是一对多的概念，而二手房是一对一，是顾客对顾客，二手房商场便是顾客购买志愿最直接的反响。
“二手房商场是一个抢先目标，现在来看仍是有很大压力。整个二手房商场处于张望，特别是一线城市的二手房低迷必定会影响到新房的成交，特别是影响到改进集体的成交。假如二手房数据能够否上升或许回稳，整个二手房的态势或许得到必定的改进，新房的出售也会相应好一些。”
此外，土地方面的数据相同表现着压力。“土地数据现在是‘三降’，地价降了、成交面积降了、成交总金额降了，乃至是‘四降’，溢价率也降了。”丁祖昱剖析以为，土地商场的下降阐明房企对未来判别趋于保存，且房企的现金流并不是那么富余。
不过，就算商场充溢凉意，但在微观数据层面，企业对地产的出资却坚持着增加的局势。国家统计局11月14日发布的多个方面数据显现，本年1-10月，全国房地产开发出资额为109603亿元，同比增加10.3%。
“本年微观数据有非常大的迷惑性，地产业界感觉到的压力微观数据没有表现出来，乃至掩盖掉了商场的压力，房地产依然坚持两位数的增速。并且在10月，出售面积增速由负转正，出售金额一向坚持在挨近10%的增幅，到年末两项数据将创新高。”
谈房企：未来会比出凹凸、先后
与商场愈来愈镇定的局势相照应的是房企增加速度的放缓。回忆房企曩昔10个多月的表现，丁祖昱用“还行”来描述，但他也着重，“还行”是指本年在商场压力如此之大的状况下，大多数的房企出售还略有增加很不简单，假如与从前比较，房企出售增加是不行的。
“2017年的时分，30%的增幅我们都觉得有些慢，今日，增幅到达10%就现已很不错了。本年前10个月，有十强房企呈现了同比下降，曩昔历史上很少有十强房企出售总额下降的状况。所以，现在呈现20%、30%的增加是偶尔的，10%左右应该是正常的。”
金融方针的由松到紧很大程度上左右了房企的表现。本年年初开端，房企融资井喷，最密布的时分，9天之内上市房企所发布的融资方案金额挨近千亿。但5月起，金融局势扶摇直上，多项金融方针连续出台，房企融资“阀门”关紧。
“以前房企的逻辑是多拿钱、多拿地、高周转，除了高周转仍适用于今日以外，资金金融环境现已不支持多拿钱的思路了。”丁祖昱以为，当时的房地产商场逐步失去了财富效应，房企的压力非常大。
商场下行、金融环境严重的布景下，融资本钱影响着房企未来的开展。丁祖昱泄漏，现在为了拿到钱，部分房企乐意给出更高的利息，例如名义上是7%利息，实践许多企业要在这上面加30%、40%的本钱。
“房价暴升的年代，房价能够补偿利息本钱。但在今日房价涨得慢或许房价不涨的环境下，利息就成为很重要的本钱，而这个本钱终究影响到企业未来的开展。利息相对较低的企业在未来将占有比较抢先的职业自由度，竞争能力也会更强。”
也便是说，未来房企分解将进一步加重。这在职业会集度上现已得到表现，现在TOP30会集度还在上升，可是TOP30之外的会集度现已不涨了。“尽管现在的头部企业增速放缓，但会集度还在往上走。而五十强企业、百强企业，现在增速与会集度都不涨反跌。”
丁祖昱继而指出，一个年代曩昔之后，房企之间许多所谓的共性被各式各样的外部条件所掩盖，共性逐步演化成了差异化，房地产职业不再是一荣俱荣、一损俱损，房企之间会比出凹凸、比出先后。
他猜测，明后年许多房企的增幅会进一步下降，“但绝对不代表这个企业欠好，未来不能以规划来论英豪，或许说不要单纯以出售的增或减来论企业的好与坏，这个评判的逻辑发作显着的改变了。”
