“开发商一向有房地产‘夜壶论’，其实途径也是开发商的‘夜壶’，商场欠好拿出来用用，商场好了就放回去。”针对外界关于贝壳找房独占部分区域新房营销途径的说法，11月21日晚间，贝壳找房董事长左晖在朋友圈发布文章回应称，新房商场途径takerate（佣钱率）大约在2%-3%，未来“不会太高也不会太低”。
当时，国内新房商场首要有两种营销途径，一为自产自销，营销主体是开发商；二是托付署理，营销主体是从事楼盘出售的营销署理组织。后者也被称为途径营销，给予托付署理组织的佣钱，便是途径费。
以途径署理为首要形式的新房事务，一向是贝壳找房的事务之一，依照左晖的说法，贝壳的新房GMV大约占30%。近期，跟着贝壳找房规划的快速扩展，“独占营销途径”的质疑声开端呈现。质疑者以为，贝壳举高了部分项目的途径费率，蚕食房地产职业的赢利。
这场争议的背面，隐藏着另一个重要布景：跟着商场下行，房企对途径依靠更加严峻。近期，北京部分楼盘的途径费率，从平常的2%到3%，暴升至两位数。
“在北京，房子越来越难卖了。”有北京房企人士向21世纪经济报导感叹。
“相爱相杀”
途径营销是伴跟着房地产商场的开展而鼓起的。与自销比较，途径营销的优势在于，可以节约人力本钱和营销本钱，一起以成绩为导向，作用较为直接；下风在于，该范畴仍处于粗豪式阶段，假如办理不善，简单对项目的品牌形象构成危害。且假如对途径营销过度依靠，开发商本身的营销策划才能就会退化。
近年来，运用途径营销的房企和项目渐渐的变多。左晖泄漏，本年新房GMV大约15万亿以上，大约有20%经过途径营销达到。合硕组织首席分析师郭毅向21世纪经济报导表明，在北京等一些出售压力较大的区域商场，途径营销份额更高。
因为商场空间大，进入新房途径营销的公司数不胜数。我爱我家、链家等大型生意公司都进入新房署理范畴，贝壳找房、房全国、安居客等途径也供给新房营销途径。2009年，以新房署理为主营事务的世联行在深交所上市，成为第一个登陆长时刻资金商场的房地产署理公司。2018年，世联行的署理事务收入为33.12亿元。
“商场好的时分，对途径的依靠比较低；商场欠好的时分，对途径的依靠就会很高。”前述北京房企人士向21世纪经济报导表明，认同左晖提出的“夜壶论”观念，现阶段北京楼市途径营销盛行，就因楼市境况欠安。
现在在北京，远郊区项目根本都会运用途径营销，不少项目会与多个途径公司协作。
正因如此，北京新房途径费率也呈现全体上升趋势。有职业人士泄漏，2017年之前，北京新房署理途径费率约为1%左右，更早时乃至可低至0.5%-0.8%。从2018年至今，费率逐步上涨至2%-3%。
途径费用进步，往往会蚕食企业赢利。因而，房企和途径公司常常“相爱相杀”。近年来，妖魔化途径公司的现象也不少见。
对此郭毅以为，像任何职业相同，途径营销的开展，是职业产业链细分的标志。在房地产职业走向老练、细分的过程中，途径公司的开展不可避免。
但前述房企人士一起指出，途径公司有时也会操纵话语权。比方，在一个区域进行大范围排布后，途径公司一般可以掌控该区域的带客状况，然后构成某些特定的程度的独占。“区域内的5个项目中，假如有4个项目运用了这家途径公司，另一个项目就简单被‘萧瑟’。”
他表明，理论上说，能掌控带客的公司，是有才能举高途径费用的。但全体来看，商场上没有呈现真实的独占型公司。
买方商场到来
近期，北京部分商品房项目的途径费大幅进步，成为业界评论的热门。据了解，大兴区的一些项目，途径费率现已进步至10%以上，这是营销人员“不敢幻想的”。
这些高费率项目会从竞品中争抢客源，并在商场下行期中，坚持不错的出售成绩。其他项目的成绩受必定的影响后，也不得不运用这一途径。
郭毅指出，在任何商场环境下，都有高费率的个案呈现。比方，开发商遇到资金链难题，急需卖房回笼资金；项目的产品形状（如商住类）不利于快速出售；项目区位较为偏僻；区域内的同类型项目扎堆供给，竞赛压力较大等。
就当时北京商场而言，上述主客观状况都在某些特定的程度上存在。“现阶段北京途径费率在两位数上下的项目，根本都是商住。”有房企人士向21世纪经济报导表明。
该人士还表明，途径费用进步虽是个案，但也凸显出北京新房商场出售压力偏大的现实。
近年来，北京房地产调控的供需双向调理办法逐步起效。一方面，以限竞房为代表的新房会集入市，使得新房供给量大幅添加；另一方面，2017年的“317新政”和“326新政”之后，商场需求遭到显着按捺。
“在限竞房的冲击下，北京新房商场正在变成买方商场。”华夏地产首席分析师张大伟表明。依照华夏地产的数据，自2018年6月至今，北京共入市限竞房项目69个，算计供给住所52057套。而同期的网签为22794套，网签率只要43.7%。因为竞赛剧烈，部分限竞房项目还呈现降价现象。
到本年10月，北京新房住所（不含共有产权住宅）库存打破7万套，创下近8年来的最高纪录。北京石景山区域某项目负责人感叹，项目的带看量和转化率都不高，本年“根本完不成”出售使命。
途径商相同头疼。某出售公司相关负责人向21世纪经济报导表明，因为契合购房资质的人不多，在价格没有显着优势的状况下，拓客难度渐渐的变大。并且跟着项目出售周期拉长，营销人员驻扎案场的时刻也在添加，“咱们的本钱也在进步”。
张大伟指出，供需联系的反转，导致出售难度加大，途径费用进步就不可避免。尤其是本年供给的新房中，区域性扎堆现象比较显着，会加重竞赛联系。他以为，因为后续供给规划依然不小，除非楼市调控呈现大幅松绑，不然途径费用不会有显着下降。
