▎城市快报丨By：世联评价
2019年10月，依据世联评价EVS监测，10月份深圳新建商品住所均价为59,971元/㎡，环比上涨6.6%，成交2,656套（26.7万平方米），套数环比跌落5.9%；存量住所均价为51,499元/㎡，环比上涨0.2%，成交7,165套（57.9万平方米），套数环比上升0.6%。。
深圳新建住所成交价量图
深圳存量住所成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳楼市终究走向怎么，世联君带您详细分析！
新建住所商场
深圳新建住所新增供给走势
数据来历：世联EVS数据渠道
新增6个住所项目，首要散布在宝安刚需盘会集的区域，包含誉珑名苑、嘉信云峰第宅、深业中城、满京华云朗第宅、天悦壹号玺苑、金众麒麟第宅等。
坐落香蜜湖世界金融街的网红盘深业中城预售192套住所，均价约13.1万/㎡，开盘8小时一切房源悉数售罄。深业中城等网红盘会集网签时将大幅拉高全市新建商品住所均价。
深圳世界金融街规划示意图
香蜜湖片区规划，以北区深圳世界交流中心+中区深圳金融街+南区深圳高尔夫球场三部分组成，将以“世界眼光、世界规范、中国特色、高点定位”的“世界一流”规范，打造世界金融街和世界交流中心，成为深圳走向世界的城市新客厅，及“一带一路”经济带与全球立异资源的装备纽带，正成为注目全球的世界级商务中心引擎。
深圳新建住所成交价量图
数据来历：世联EVS数据渠道
接连了“金九”低迷，深圳“银十”成交相形见绌。以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积核算，10月份深圳新建商品住所均价为59,971元/㎡，环比上涨6.6%，天健天骄南苑、新锦安海纳第宅、海境地家乡等高端楼盘会集网签拉高均价，接连小幅上扬。
深圳新建商品住所成交量小，近期限价有所放松，深业中城、招商领玺和颐湾府等网红盘网签将大幅影响均价，全体体现冷热不均，豪宅热抢和刚需盘滞销构成激烈反差，一手住所均价参考价值不大。
新建商品住所成交2,656套（26.7万平方米），套数环比跌落5.9%，成交首要会集在原关外区域。拜见《深圳新建住所销量 TOP25》。
深圳“金九银十”销量差强人意，供给缺乏，成交量自5月份以来全体趋势性下降，传统出售旺季失约。
十月份深圳新建住所成交区域散布
十月份深圳新建住所销量 TOP25
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳新建住所可售套数
数据来历：世联EVS数据渠道
到10月底，新建商品住所月末可售数量22,483套/225.97万平方米，可售套数环比跌落8.1%，全体呈趋势性下降形状。
新建住所库存去化周期方针被直接用作土地办理，指新建住所月末可售面积（库存量）除以最近六个月均匀出售面积得出的比值。业界通常以库存去化周期来衡量住所商场的供需状况，判别商场走向，该数字超越18个月即存在较大的商场危险。假如小于8个月，则楼市显着求过于供，提示住所价格将上涨。
《关于加强近期住所及用地供给办理和调控有关作业的告诉》（建房[2017]80号）清晰，住所库存消化周期“6～12个月的，要添加供地；18～36个月的，要削减供地”。即库存去化周期方针的调控方针为12～18个月。
深圳新建住所库存去化周期为6.7个月，落在调控方针规模以下，本方针显现商品住所严峻求过于供，提示需求添加住所的供给量。
深圳新建住所库存去化周期（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
深圳存量住所成交价量图
十月份深圳存量住所各区成交套数及商场均价
数据来历：世联EVS数据渠道
10月份，深圳存量住所商场继续价量齐升。具方针含义的世联EVS深圳存量住所均价为51,499元/㎡，环比上涨0.2%，全体呈趋势性小幅上扬形状。存量商场大多是名校学区房及改进型住所，调控加码及信贷收紧并未对房价造成大影响。
存量住所接连较好的商场态势，成交量小幅震动，10月份成交7,165套（57.9万平方米），套数环比上升0.6%。
存量住所成交在3月份呈现了一个显着的拐点。3月份之前基本上维持在每月4,000套左右。4月份存量住所成交遽然放量，随后的7个月显着升温，每个月都维持在7,000套左右，十分活泼。预期未来两个月住所成交仍然活泼。
因为新房受方针调控影响极大，乃至每个月成交新房或许不是一类的物业，以新房成交价判别房价的走势有必定误导性。存量房愈加挨近彻底商场之间的竞赛状况，且深圳已进入存量房年代，存量房价比新房价更能代表楼市全体运转走势。
深圳住所租借商场走势
数据来历：世联EVS数据渠道
10月份，深圳优质商品住所均匀月租金为79.8元/㎡，环比上涨4.0%，租金全体呈趋势性上涨形状。
其间南山区带电梯住所均匀租金109元/㎡·月，领跑全市。福田区（102元/㎡·月）、罗湖区（85元/㎡·月）别离名列第二至第三位。
深圳常住人口在1,800～2,200万之间，2018年新增常住人口49.83万，夺得城市人口争夺战的冠军，其间大学生占新增人口60%。人口方针与工业立异风口使深圳人口添加迅猛，为楼市带来了很多刚需需求，短期3～5年趋势难以改动。到9月末，深圳金融组织（含外资）本外币存款余额打破了8万亿，添加11.3%。尽管前三季度广深GDP之间距离在缩小，但会聚资金的距离在拉大，全国的钱正在流向深圳。杰出的宏观经济基本面与巨大的人口基数将继续支撑住所租借需求平稳添加。
10月存量住所租售比为646倍，静态租借报答率仅1.8%。衡量一个区域住所运转状况杰出的租售比一般界定为1:200～1:300，即200至300个月的租金之和与该物业的置办总价大致持平。我国338个城市的均匀租售比大约为1:350。从租金报答来看，深圳住所租售比严峻失调，出资报答率较低。
与租金收入比较，住所出资者更垂青未来房价会不会涨，是不是真的存在非理性昌盛，需求用财物思想来打破数据限制。
一手商业商场（以商务公寓为主）：价升量跌
咱们以全市商业楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，计算10月份深圳新建商业物业成交均价为59,650元/㎡，环比上涨13.2%。深圳官方商业物业数据以商务公寓为主，并非以商铺为主，误导性很强。
成交面积80,069平方米，环比跌落16.1%，热销楼盘包含中洲沿海商业中心、佳兆业未来年代大厦、前海华润金融中心、仁恒梦公寓等。
深圳新建商业（含商务公寓）物业成交价量图
十月份商业（以商务公寓为主）新房销量 TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
10月份，深圳新建商业物业（以商务公寓为主）可售面积为122.1万平方米，全体呈趋势性下降形状。
库存去化周期为16.1个月，处于近期低位。
深圳新建商业（含商务公寓）物业可售面积
（单位：万㎡）
深圳新建商业（含商务公寓）物业库存去化周期
（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量商业物业商场：租金趋势性跌落
10月份深圳存量商业物业（以商务公寓为主）成交面积23,600平方米（仅为一手成交量的29%），环比跌落9.0%。
因为近年非中心区域新增供给连续入市，深圳优质购物中心均匀租金全体呈趋势性下降形状。
2019年第三季度，福田One Avenue杰出中心、龙华壹方六合B区、深圳大学城塘朗城广场及益田·假期里等四个新项目相继入市，首要商圈优质购物中心最优租金层均匀租金趋势性下移至772元/㎡·月，均匀空置率上升至4.0%。
未来高供给量使得零售物业商场面对较大的竞赛压力，估计近期首要商圈均匀租金将继续疲软。
中长期而言，深圳商业物业后市审慎达观。
深圳优质购物中心最优租金层均匀租金
（单位：元/㎡*月）
深圳优质购物中心最优租金层均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
一手写字楼商场：价量齐升
咱们以全市楼盘成交（网签）总金额除以总建筑面积，计算10月份深圳新建写字楼成交均价66,617元/㎡，环比上升31.7%。10月，前海世茂金融中心二期成交14,255平方米，网签均价高达102,993元/㎡，大幅拉高商场均价。
写字楼商场成交面积45,025平方米，环比上升74.3%，热销楼盘包含前海世茂金融中心二期、招商开元中心、龙光玖钻商务中心等。
深圳新建写字楼成交价量图
十月份写字楼新房销量 TOP10
（按成交面积排名）
数据来历：世联EVS数据渠道
10月份，深圳新建写字楼可售面积为92.7万平方米，库存量趋势性下降；库存去化周期28.1个月，因为近几个月销量数据欠佳，库存压力继续添加。
深圳新建写字楼可售面积
（单位：万㎡）
深圳新建写字楼库存去化周期
（单位：月）
数据来历：世联EVS数据渠道
存量写字楼商场：租金高位回落，空置率大幅攀升
存量写字楼物业出售成交仅13,407平方米（仅为一手成交量的30%），环比跌落13.2%，相对于深圳超越700万平方米存量商场而言，成交低迷，写字楼商场以租借经营为主。
第三季度，深圳甲级写字楼合计约70万平方米交付使用，单季新增可租借供给创前史新高，有九个项目入市，均匀租金回落到225元/㎡·月，静态租借报答率下降至4.5%。
深圳甲级写字楼均匀租金 （单位：元/㎡*月）
深圳甲级写字楼均匀空置率
数据来历：世联EVS数据渠道
因为新增供给于季内会集入市，甲级写字楼全体空置率大幅攀升至20.5%。写字楼空置率是商场很好的风向标，深圳六大总部基地加区域提高，商办规划及入市量到达顶峰，甲级写字楼租借供需呈现反转。
展望第四季度，深圳甲级写字楼全体租金稳中略降，全体空置率将明显攀升。
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本文作者：世联评价，全国抢先土地房地产、财物评价组织，具有强壮的评价师团队，持有RICS、AI、HKIS等世界学会资质，努力专业继续抢先，深度、前瞻商场解读，内容首发价值领地大众号，原创精彩不断！如需转载本文，请点击【转载须知】查阅转载规矩。
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