这两天，朋友圈里有房产中介朋友的市民，应该已经被这个重要消息“轰炸”过很多遍了——11月15日起，宁波将开始实行二手房交易资金监管新政，交易流程和原来的完全不一样了！
对于这项新政，宁波网在上个月政策出台时候就做过独家通俗解读(新政出台 二手房买卖流程将有重大变化 通俗版解读来了)。
昨天，市房管中心专门就实行资金监管后的二手房交易新流程，发布了需要注意的几点，以及办理流程示意图。
需要注意的几点1
我们先来看流程图：
简单说，新的二手房交易流程相比原来，最大也最重要的一个变化，就是按揭审批环节提前了。
以前，二手房买卖双方完成过户手续、办出不动产权证后，买家才可以拿着证去银行申请按揭。按揭能不能批下来、能批到多少额度都是未知的，这就让已经没了房子的房东很忧心，房款的大头一般可都是按揭款，万一买家的按揭批不下来，那就问题大了……
而从11月15日起，变成了银行预先完成买家的按揭审批，只有审批通过后，买卖双方才能去办过户。这样一来，过户完房东拿不到按揭款的风险，就可以完美杜绝。
市房管中心特别提示——无论是房产中介促成的二手房交易，还是买卖双方自行成交的二手房交易，只要买方需要按揭贷款的，都需要在办过户手续之前取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批。买方需要贷款(预)审批的，在完成二手房交易合同的网签备案后，买卖双方不能打印已备案的合同。只有贷款(预)审批通过后，才能打印已备案合同，办理后续过户等手续。买卖双方合同网签后，会收到系统发送的短信(含合同编号)，然后凭短信内容，到银行办理贷款(预)审批申请(银行需要凭合同编号和买卖双方任一姓名查询合同)。
需要注意的几点2
第2个必须要格外注意的问题是，完成按揭审批或公积金贷款审批后，二手房买卖双方得抓紧时间去办过户、缴税，这个审批，是有时效的！过了时效，就得从头再走一遍审批流程！
市房管中心提示，商业贷款或公积金贷款在7个工作日给出贷款(预)审批结果；组合贷款在9个工作日给出贷款(预)审批结果。买卖双方取得商业银行贷款意向或公积金贷款审批通过后，需要在5个工作日内办理过户、缴税等手续。
那么，怎么才能知道按揭审批通没通过呢？
银行贷款(预)审批通过后，房管部门的平台，会将贷款(预)审批已通过的信息，以手机短信形式告知买卖双方。
需要注意的几点3
第3个必须要格外注意的问题是，只要是通过房产中介成交的二手房，买卖双方必须在银行办理交易资金监管。首付款、按揭贷款、一次性付款、分期付款的房款，即所有房款，均要纳入监管。但定金、交易税费和中介费，由买卖双方自行约定要不要纳入资金监管。
而不通过中介、买卖双方自行成交的二手房交易，双方可自愿选择是否办理资金监管。
市房管中心提示，通过房产中介成交的二手房交易合同，房管部门的系统默认资金交割方式为资金监管，不能选择；自行成交的，则可以再一次进行选择交割方式。
银行办资金监管免费，不能收服务费。
办了资金监管有什么好处呢？
办了资金监管，意味着大头的房款，都是由银行先保管着的。如果在过户之前房东出了什么样的问题导致房子没法过户，比如被法院查封掉了，那买家付的首付款是能够拿回来的。这对降低买家的交易资金风险很有利。
需要注意的几点4
这里就说到必须要格外注意的第4个问题了：房东何时才能拿到房款——包括首付款和买家的按揭款？
这样的一个问题，在办资金监管的时候能约定。市房管中心发布的那张交易流程图上，实际上也举了例子。
比如，在办资金监管的时候能约定，一旦过户手续完成，银行就将买家首付款划到房东账户。
至于按揭款，一般都是银行放款后立即转到房东账户的。
新闻延伸
还需要注意3个问题
说完新的二手房交易流程下必须要格外注意的4大问题，记者通过对多家中介的采访，有必要再跟大家说说另外还需要注意的3个问题。
我们先以最常见、最典型的一种二手房交易情况，来更细致地梳理一下新的二手房交易流程。
最常见、最典型的情况，即通过房产中介成交；房东还有按揭没还清，需要提前还贷；买家也需要办按揭，才能买得动房子。
第一个问题，房东提前还贷的资金从哪里来？
过户之前，房子必须是贷款全部还请、抵押已经注销的状态。
以前，一般都是买卖双方协商，买家的首付款自然是先给房东，用于房东提前还贷的。而在新的交易流程下，资金监管了，买家的首付款在过户完成前房东是拿不到的，这就需要房东自己去筹措提前还贷的资金。
目前市面上可以提供提前还贷资金的机构，利息可能是比较高的。100万元的资金，有可能一个月的利息要上万元。如果银行按揭放款时间长，得两三个月才能放贷下来，那这笔利息，房东可能是不愿意承担的，很可能要转嫁给买家。
买卖双方在签合同前，这样的一个问题恐怕需要协商妥当，不然很容易后期起纠纷。
据悉，房管部门根据最高人民法院、最高人民检察院、公安部、司法部今年10月22日联合制定的《关于办理非法放贷刑事案件若干问题的意见》，正在尝试引入合法合规、利息较市场水平相对低廉、能够为二手房交易提供短期融资的相关金融服务机构。
第二个问题，有些银行提前还贷是要预约的，可能要提前一个星期；而按揭预审批完成后，规定必须在5个工作日内去办过户。如果时间计算不好，等提前还贷完成，有可能过了5个工作日，得从头再去办按揭预审批。如果这期间买家出了什么样的问题，最后按揭变成批不下来了，而这样一个时间段房东提前还贷都还进去了，事情就会变得很麻烦。
中介、买卖双方，可能都应该在走交易流程之前提前注意这样的一个问题。
第三个问题，过户完成后，买家需要到不动产登记部门办抵押登记手续、拿他项权证。如果买家不配合，迟迟不去办手续，就会造成银行放贷时间的延后。这就回到第一个问题了——如果房东是外面借了钱提前还贷的、等着按揭放下来还款的，那这个利息这么算？
有房产中介人士表示，新的资金监管下的二手房交易流程，对保证买卖双方的资金安全是非常好的。如果这套流程能更精细一点，把不同的银行、不动产登记机构也纳进来，市民办事的便利性会更高。
她举了个比较复杂但又很常见的例子，比如房东的按揭是在工行办的，买家的按揭要在建行办。如果买卖双方网签备案完成、在建行资金监管和按揭预审批都完成后，不需要房东借钱提前还贷，而是建行、工行、不动产登记机构之间沟通，在后台就完成房东的提前还贷、抵押注销手续，同时，接下来的过户、买家的抵押登记手续也自动流转下去，形成一个闭环，那上面我们说的3个问题就不存在了，买卖双方的办事便利程度、二手房交易的效率也会大幅度的提升。
新政策到底会给宁波二手房的交易带来什么样的变化、后续还需要如何改进？也许只能等到新政实行一段时间之后再看。
宁波晚报记者周科娜
