进入11月份，楼市的气氛益发错综复杂。
一方面，出现“定向宽松”的城市渐渐的变多。
何为定向？人才优先落户，优先购房，缩短社保和个税年限，只需契合学历、年纪、职称等条件，他人限购的时分，人才干够优先购房，他人限贷的时分，人才们买房可以快速批阅。
比方南京最近发布的方针，“全市一切在售房源向海内外人才全打开，并为人才购房拓荒优先通道”，将于2020年1月1日起实施，这样独自面向中高端人才的购房新政，在国内各大城市尚不多见。
很显着，只需是年青、学历高的人才，通通欢迎，假设是多套房的投机客，该怎样办还怎样办。
另一方面，新房成交环比下滑，土地商场量价齐跌。
上海易居房地产研究院近来发布的陈述数据显现，10月份40个典型城市新建商品住宅成交面积环比小幅下降4%，同比小幅增加5%。从各线城市成交量状况去看，也均出现环比下降态势。
此外，10月份 40个典型城市土地成交建筑面积达4044.1万平方米，环比下降7.9%，同比下降10.3%。其间，土地出让金、土地成交均价和土地成交溢价率等多项方针均出现下滑态势。
新房的成交量在削减，阐明“银十”的体现差强人意，而土地商场从总量到出让均价、溢价率全线下降，阐明房地产的降温来的反常迅猛。
这两个看似对立的信号，阐明楼市陷入了“吃不饱、饿不死”的新窘境。
何为“吃不饱、饿不死”？
跟2015-2017年比较，现在的房地产商场底子“吃不饱”。
其时地王频出，棚改货币化助推，从一二线到三四线城市，从京沪深到城乡结合部，涨势此伏彼起，现在房企一个比一个“胆怯”，不敢拿地，不敢当地王，购房者越来越慎重，连金九银十这样的传统旺季都置之脑后，成交量日益回落，商场越来越理性。
不过，跟2013-2014年比较，现在的楼市至少“饿不死”。
5年前的2014年，全国近4成银行上浮房贷利率，超1成银行中止二套房贷。遭到方针影响，房价同比增速自2013年11月的9.1%继续下滑，到2014年9月到达-1.1%，商品房出售面积由2013年2月的49.5%下滑，到2014年9月到达-8.6%。
出售走弱的一起，带来了库存的快速累积，商品房待售面积不断上升，2014年末待售面积现已打破七亿平米，房地产正式入冬。
这种形势看似是困局，其实是未来楼市要走的路。
不偏不倚，不疾不徐，跑的太快会吃撑，走的太慢会掉队，只要“刚刚好”，才干走的更远。
比方，各城市一边对炒房客严防死守，另一边对人才打开怀有，并在利率、租借房等范畴对刚需恰当歪斜，这种“定向”的宽松方法，契合“城镇化”争夺人才的方针。
比方，操控房地产商场的土地源头，开发商都不敢抢地王了，阐明兜里的钱越来越少，想要扩张，就必须要把手中的库存加快清掉，降价促销，更有利于商场良性循环。
对购房者来说，新形势下该怎样办？
笔者觉得，最要害的仍是要想方设法下降自己的预期。
本来买套房，捂在手里不会超越三年，房价少说也能涨个40%，没有限购，也没有限售和限贷，容易就能出手变现，房产比做实业、开工厂来钱还要快，这些钱根本都是“躺赚”。
今后买房，这种功德不必再想了，除非你是刚需，或者是各城市极度喜爱的优级人才，不然买房的门槛、持有房产的周期都会大大增高，房子在真实含义上变成了自住的“不动产”。
成为一个家庭财富蓄水池的一起，这个水池却无法再排出任何“现金流”。
咱们一定要供认的一个事实是，从2008年至今的十多年傍边，假设一名购房者极度慎重，不敢运用杠杆，那么便是在糟蹋楼市的行情和周期。
假设一个开发商过于强调低负债，总是故意的去打磨自己楼盘你的质量，更是会失去许多时机。
这是房价高涨时代的一种无法，也是一种时机。
可是，在2019年今后，假设你仍然沉迷负债+杠杆的玩法，那就不免有点“傻斗胆”了。
举个比如，连并购速度最快，兴起时刻最短的融创都揭露表明不再拿地，各大银行纷繁收紧了信誉资金的办法，这么显着的气氛，明知不可为而为之，还要借钱买房，今后光月供就难以承受，更别提赚差价了。
下一步楼市何去何从？住建部专家也给出了答案。
在十月末，中国人民大学国家开展与战略研究院高档研究员、原住宅和城乡建设部方针研究中心主任秦虹表明，“实际上咱们这几年投机炒房的程度是下降的，可是为什么新增借款占比还会进步呢？这和房价上涨有联系。假定曩昔买100万1套房子，三成首付借款70万就可以了。可是相同这个房子假设涨到了200万，首付变成60万，就要借款140万了，所以房价上涨借款需求上升了”。
秦虹以为，下一步，应该依据不同的城市各自的特色和需求，确定好四类房的供给份额：即保证性的租借房、保证性的产权房、商场供给的租借房和商场供给的产权房。
其实，这个保证房、租借房的计划，马云、曹德旺早有主张。
早在5年前，马云给阿里巴巴职工的一封内部信《未来的年青人，要学会租房子》中，曾主张道，“十年曾经我喜爱阿里巴巴一切的年青人，最早的铁军没有多少人。我说买房子去，赶忙买房子”。
“可是，现在我鼓舞我们不要买房子，要学会租房。我为什么鼓舞阿里巴巴们去租房子呢？假设你一个月五千多元钱，你交了房贷只要三千元。假设一个月要花一千五百块钱的话，你会十分的苦楚，天天和女朋友吵架，怎样混。换过来说，你可以拿出一千五百元租房子，你每天对日子充满信心，不断换房子，这个小区欠好，换另一个小区”。
曹德旺在某档访谈节目上主张：年青人不要买房子，十分困难赚来的钱，全都拿去供房，得还到何时？假设是想得开的话，就去租房子，租房子没什么欠好的，今日住上海，明日住北京，住遍全国一切的房产，这是一件多么风趣的事。
看来，这两位大佬不谋而合的都主张年青人去租房，财政担负更轻，活得更洒脱。
可是，这种活法有一个条件，也便是曹德旺所说的“想得开”。
究竟，在房产绑缚了一个城市的户口、学区、社保、医保等多种隐形权力的条件下，能“想开”的人的确不多。
所以，房地产商场要走的路，便是结合住建部专家的答案和马云、曹德旺的主张。
既可以让年青人租房省钱，又能让租房者与购房者享有相同的权力，并且有多种产权来历的房子可供挑选，这才是楼市在“吃不饱、饿不死”的窘境下，必然会走出来的一条路途。
