文丨子木
2019年2月18日，粤港澳大湾区规划文件横空出生，一个位于在华夏大地的国际级超级城市群暴露雏形。
假如说1979年邓老在南海滨划了一个圈，让这个圈成为变革敞开以来最为成功的样本，那么2019年这个圈的延伸，势必将揭起一轮新的城市革新。
这是城市的时机，也是年轻人的时机。
截止今日，在粤港澳大湾区出生的8个月里，全国各地人口加快涌入大湾区，各成员城市基建加快落地，协作方针层出不穷，企业立异更新迭代，一片大好。
但利好的一同，质疑声也相同存在。
例如港珠澳大湾区因为利好炒透了房价，是否还有未来？粤港澳一体化，是否一切城市都会迎来腾飞？哪些城市的房子还有价值？
这些，关于粤港澳，或许即将在粤港澳久居的人们来讲至关重要。下面，我选用贝壳研究院最新发布的研究陈述《粤港澳大湾区破解重构》，来为咱们复原今日最为实在的粤港澳楼市。
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供需失衡的湾区楼市
首要咱们要搞理解真实影响粤港澳大湾区房价的要素，究竟是什么？
假如翻开查找软件，输入“粤港澳大湾区房价”这几个关键词，你能够看到31700000个答案，可是在这么答案中，你很难找到最直接的解说。
其实很简单，便是财富的活动，也便是工业。
兴旺的工业会孕育出优质的企业，而优质的企业犹如金矿，招引着连绵不断的淘金人。翻开前史长卷，这样的场景不胜枚举。
例如变革开发后，1979年深圳特区的树立，百万人才“下海”，到深圳创业淘金；1988年海南树立经济特区，迎来全国各地十万人才的涌入；尔后滨海城市不断敞开，外贸工业如火如荼，全国俨然构成一股“孔雀东南飞”的大势。而在2018年之后，华夏城市的兴起，工业一日千里，滨海的人群又加快回流到华夏，构成强省会的格式。
每次大迁徙都伴随着方针盈利，而盈利背面则是经济高速开展下一个个新式兴起的企业。在我国，大湾区经济生机是名列前茅的，特别是民营经济高度兴旺，孕育了比肩全球的国际500强公司。
数据显现，广东省6年时刻，500强民企添加了39家，其数量的增速是全国最快的。
经济活泼，民营企业添加带动了许多的作业和人口的添加，近三年大湾区均匀每年添加150万人口，相当于一个五线城市悉数人口的全体迁入。
人口之于城市，就像血液之于心脏相同重要。从这个视点动身，咱们对粤港澳大湾区的房地产价值一望而知。
并且在最新的陈述中显现，现在的人口活动并不是单纯的以人为单位的流入，而是举家迁徙。
依据《我国活动人口开展陈述（2015年）》，近9成已婚新生代活动人口是夫妻一同活动，与爱人、子女一同活动的约占60%，并且这一趋势在持续扩展。
随之而来的便是日益添加的住宅需求。
大湾区住宅自有率十分低，到达什么程度呢？
不夸大的讲，有近3500万人无自有住宅。湾区11城中有8城住宅自有率低于60%，特别深圳仅为23.7%。和全国均匀水平间隔很大。
在这个图中，咱们能够看到。深圳以23.7%的住宅自有率排名榜首，其次是东莞，为35.7%。这一数值乃至低于以高房价闻名全球的香港。但一同咱们能够看到肇庆以84.5%排名倒数榜首。
依据供需原理，像肇庆、江门这样的三四线城市房子完全够住，房子不稀缺，价格天然没有底部支撑力。更不必说增值潜力了。
住宅自有率低天然影响人均寓居面积，数据显现，在国际四大闻名湾区寓居带，粤港澳大湾区是“垫底”的存在。香港不必多说，鸽子笼知名，以人均15平米的寓居面积排名国际榜首，而深圳也高不了哪里去，紧随其后，人均寓居面积仅仅是19.7平米。
供需长时刻严峻失衡，导致大湾区房价不断攀升，而越来越多的人口则积储着巨量的购房需求。依据贝壳研究院猜测，到2025年粤港澳大湾区房地产商场的买卖规划约3.7万亿。
这个数值是什么概念呢？举个比如，2018年我国的全国商品房买卖规划是15万亿元。相当于占有了24%的比例。
从这点能够看出，未来粤港澳大湾区的房地产商场还存在许多的房地产出资时机。可是粤港澳大湾区一切城市都有时机吗？这还要看人口的活动方向。
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不能混为一谈
从近几年的人口活动特征来看。呈现着“乡村—小城市—大城市—中心城市”的迁徙途径。这一方面源于方针引导，其次是在高等教育遍及下，年轻人关于城市的挑选更有话语权，能够完成跨级跃迁。
举个比如，假如一个孩子从小在乡村长大，可是经过高考完成了命运的转机，在大城市找到很好的作业，就很或许经过自己的尽力在此城市置业落户，把爸爸妈妈接过来一同住。那么这便是一次从乡村到大城市的定向迁徙。
全国的活动特征如此，粤港澳大湾区内部亦是。广深作为经济动力最强的湾区双核，一直以来都是外来人口流入的首要阵营。
数据显现，从大湾区各城市近三年常住人口的添加来看，广州深圳别离添加165万和140万，而肇庆江门等城市三年累计添加缺乏10万，并且粤港澳内部，也在保持小城市到广深头部城市的人口迁徙途径。
当然看到上面这幅图，有人肯定会提出质疑。为什么像东莞、中山这样制造业强市人口流入这么低。其实这和城市开展阶段有相关。现在深圳和广州尚处于高速开展期，是虹吸阶段，淘金者肯定会进入更高档的城市。
可是当广深的人口和工业到达阈值，城市无法担负，那么工业和人口势必会溢出。越来越多的企业会迁移到周边的卫星城，伴随着便是人口不断的外溢。例如上一年华为将工厂搬迁至东莞的松山湖，就直接带走了2700位高净值人口。相同也是住宅需求的外溢的。
所以在这个层面上讲，关于深圳来说，榜首利好的是东莞，第二则是东面的惠州。而关于广州来说，广佛一体化是两者未来最好的开展方式，因为房价价差，越来越多的广州外来人口会在佛山久居。其次才是中山、珠海。
接下来，我再细心说说除了广深莞佛四个强市外，其他城市的出资价值。
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非中心城市的楼市命运
首要是惠州。
以深圳为主体，除了东莞，最有或许性的则是惠州这个卫星城了。可是惠州是一个“不均衡”商场。其一经济开展一般，招引外地人的才能有限；其二供给巨大，一个大亚湾的供给能赶上一个深圳。
所以在这个层面上，惠州购房必定要稳重。这时候“间隔”和便利性决议了地段房价的命运，在惠州能称得上有出资价值的，仅限于紧挨着深圳坪山区的惠阳部分区域。
特别是高铁沿线和未来最靠谱或许注册的深圳14号线沿线，还有惠阳政府背书的中心地段。当然还有惠城区的金山湖地段，是本地人的价值中心，当然价格太高也要力所能及。
除此以外底子没有什么或许性了，特别像大亚湾、惠东都是深坑。
当然现阶段在坪山作业的新深圳人，在这些当地买房是可选的。究竟一脚油门便是2万元的价差。至于出资变现，或许要久远一些。因为因为粤港澳大湾区战略的推动，深圳把心思全放在了西面，只要比及西面开展饱和了，东面的坪山才或许迎来关键。这个时刻，满打满算，最少得8年以上。
其次是珠海。珠海在港珠澳大桥注册后，狠狠吃了一波盈利。吸收了全国各地而来的炒房客。当然这些炒房客也有自己的诉求，例如去澳门博彩，在当地养老。
极点的财富比例，将当地商场完全撕裂了。例如紧邻澳门的横琴、拱北等区域，房价现已到达4万多每平米，而斗门和金湾才1万多。如此大的价差让整个商场变成了有钱人的游戏，当地人是底子接不动盘的。据我一个朋友讲，许多珠海本地年轻人被逼搬运到了近邻的中山买房。
所以没有底层刚需的接盘动力，这种炒作型商场并不看好。并且现在珠海的工业单薄，高房价会像一堵高高的围墙，把外来年轻人阻拦在外。而澳门给珠海的盈利又有多少呢？这个恐怕咱们心里都很清楚了。
然后是中山。说实话这些年的中山有些丢失，近邻的广州大哥一门心思把作业放在了佛山身上，让中山像是失宠的小弟。当然名望也不及珠海，天然对外地人的招引力更是单薄。
中山未来仅有可期的是深中通道的衔接，因为中山的运营成本低，到时深圳会有工业战略搬运到中山，随之而来会招引到部分人口的流入。可是一桥之隔，获益也是有限的。利好的区域也仅仅是翠亨新区罢了，其他的炒作性居高。并且中山北面的南沙板块是未来粤港澳大湾区的战略中心，刚起步又是一个虹吸人口的重要地图，对中山也是利空的。
至于粤港澳大湾区的肇庆和江门，上文也提及过，仅限于当地刚需买来自住。
4
粤港澳的未来
最终再说说现在粤港澳大湾区的商场行情。
因为前几年的去库存大周期，再加上大湾区的方针利好，楼市在张狂炒作下，房价涨幅现已被深度透支。现在在方针的冰冻下现已进入休克周期。
房价全体安稳，没有发生大面积滑坡现象，可是像惠州、珠海、肇庆、江门这些城市因为前两年炒作太急进，现在现已高位横盘，房子有价无市。全凭限售方针关紧了闸门，不然炒房客的泄洪会对当地楼市砸开陨石坑。这是谁都不想看到的。
大湾区房价下一波涨势，仅有一条路只能是加快让广深双核城市的经济复苏，进步人均收入水平，把全体居民杠杆率降下来，这样才会持续加快招引外来人口，逐渐夯实房价根底。这个时刻大约也在3-5年。
可是深圳必定等不了这么长时刻。我之前在许多文章里叙说过深圳的现状。极点供需失衡会打破深圳的楼市周期。
数据显现，在2014-2018年的五年间，深圳常住人口增量达225万，新增住宅供给仅约24万套，新增供给节奏底子追不上需求。
而在深圳城中村住宅体量巨大，约510万套，占到总存量的近一半比例，包容了约1500万人口，占实践总人口75%的比例，而这部分人群的寓居环境有待改进，直接面对的便是住宅问题。
当然深圳也想过方法，便是树立许多的保证房来满意中低收入人口的住宅问题。可是深圳一开始从香港引入的招牌挂准则和不行夺得的土地面积，注定这个出题无法树立。
未来深圳房价只能在不断高涨的路上，愈行愈远。这个预兆，现已悄然呈现了。
| 来历:子木聊房
|修改:子木
|收拾:小凌
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