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文 |克而瑞
地新引力编辑部
8 月底，新城控股再度转让 6 个项目，加上 7 月底转让的 15 个项目，早前官网发布的拟出售 40 个项目方案已完结过半。6月， SOHO 我国掌门人潘石屹声势浩大地宣告，出售 78 亿自我克制物业，这是自 2012 年转散售为自我克制以来，为数不多的大规划散售动作。近来，又有报导称 SOHO 我国正考虑以 80 亿美元出售我国的工作大楼的音讯。到现在，该音讯没有证明。早在两年前，从前的我国首富王健林也开端了一波狂卖。
近几年，房企「卖卖卖」频现，不限于中斗室企促销自救，规划房企也屡次出售项目，引起了群众对房地产商场的多方推测，有说房企资金遇到问题，「卖卖卖」是为了「活下去」，还有的则以为是存量年代房企追求多元化开展之需。今日，克而瑞地新引力和我们一起来讨论这背面的原因。
房企的「卖卖卖」
近几年，受方针、融资及开展趋势等的影响，出售项目已不再是一家房企的事儿。本文首要探究 SOHO 我国、万达、泰禾的「卖卖卖」之旅。
SOHO 我国的「慎重卖」
SOHO 我国是我国闻名的甲级写字楼开发商，成立于 1995 年，2007 年于香港上市，上市之际曾发明了亚洲最大的商业地产企业的 IPO 。前期的 SOHO 我国以散售为主，即买地开发，最终出售一层或许一栋，不是全体。2012 年，开端改动运营战略，由散售变为自我克制，租金成为其首要收入来历。
转自我克制以来，SOHO 我国已出售约7 个项目，总计取得280 多亿元，只留下一些中心项目。就在外界以为 SOHO 我国不会再次出售项目之时，老潘给了我们一个出乎意料的答案：出售几个北京上海中心区域的项目，包含外滩 SOHO 和望京 SOHO 。
可分明就在前年的SOHO 我国成绩发布会上，潘石屹还曾言道在他心里，永久不会出售外滩 SOHO 和望京 SOHO 。由于外滩 SOHO 地理位置过分重要，而望京 SOHO 太漂亮了。看来，老潘食言了！
万达的「大促销」
万达创立于 1988 年，已历时 30 余年，成为以现代服务业为主的大型跨国企业集团，曾进入国际 500 强。2018 年万达企业财物达 6257 亿元，收入 2143 亿元。
2017 年 7 月 19 日，王健林以总价 637.5 亿元的价格将 13 个文旅项目和 77 个酒店打包卖给了融创我国和富力地产。其间，融创以438.44 亿元收买万达旗下 13 个文旅项目，富力地产以 199.06 亿元收买万达商业 77 家城市酒店的股权。至此，万达敞开了「大促销」之旅。随后，万达先后出售包含「伦敦 ONE 」在内的多个海外项目。本年年初，苏宁易购董事长张近东宣告，收买万达百货有限公司部属 37 家百货门店，一时间，网络上沸反盈天，各大媒体争相报导这一事情。
泰禾的「卖卖卖」
泰禾集团成立于 1996 年，2010 年上市。
2018 年以来，泰禾便堕入时断时续的危机之中。此前，2018 年年报引来深交所的 19 问。这两个月，又有布告称，泰禾集团控股股东泰禾出资集团有限公司悉数股权被冻住。泰禾方逐个给了解说，并于一季度交出了「出售产品、供给劳务收到的现金」170 亿元，「经营活动发生的流量净额」119 亿元，期末现金净额 173 亿元的答卷。
不过，据报导，相较于 2018 年，泰禾尽管完成增加，但这与其「卖卖卖」脱不开关连。2018 年末以来，泰禾已相继出售了十几个项目。
房企缘何走向「卖卖卖」？
关于房企出售物业的原因，开发商、业主等其他人员议论纷纷。一般来说，首要分为以下几个方面：
楼市调控方针收紧。「稳」仍是当下房地产商场的榜首要务，「稳地价、稳房价、稳预期」是政府需求侧重执行的方针。现在，各城市政府正活跃承当主体职责，调控房地产，据守房价这一红线。从「国十条」到「新国八条」，可见政府正在频频出台环绕「房住不炒」的一系列配套方针。这直接影响了房企的开展速度。
融资环境严重。近些年，经济处于下行期，融资环境由宽松变为严重，房企融资压力增大。银行信贷缩短、拿地款融资通道被封、国内发债暂停、海外发债和信任融资本钱高涨。Wind 数据显现，到 2018 年榜首季度末，房企上市公司全体负债率为 79.42% ，创下 13 年新高。易居研讨院智库中心研讨总监严跃进表明，房企假如后续资金压力大，仍是要坚持活跃去库存的导向，一起关于部分项目，恰当转让部分股权，也是能够下降出资危险的。
事务战略转型。现在房企事务形式比较单一，应对危机危险的才能有限。潘石屹在六月份出售新的项目站台时说到，SOHO 我国现在财物太单一，首要都是工作产品，往后需求优化集团的财物装备。2017 年上半年，万达营收达 1348.5 亿元。其间重财物的地产事务收入 568.3 亿元，占比 42.1% ；轻财物的服务业收入 780.2 亿元，占比 57.9% 。「卖卖卖」往后，王健林扩展轻财物开展规划，宣告本年发动的 26 个「万达广场」悉数选用轻财物形式（出资类 14 个、协作类 12 个）。
当下项目不盈余。增量商场进入存量商场，现在许多存量财物的收入并不客观。2018 年 SOHO 我国的租借回报率仅有 3.69% 。SOHO 我国银行贷款利息 4 个点，租借回报率还赶不上银行贷款利息。与此一起吗，存量盈余离不开精益化运营，做惯了开发的房企们运营才能有所短缺，因而挑选出售不盈余的项目也家常便饭。
新式职业冲击。互联网、新零售、高端制造业等职业的开展对经济增加效果越来越显着，对传统房地产职业形成必定程度的冲击。房地产商们商业嗅觉敏锐，面临新的职业，决然不会无动于衷。
小结
总而言之，不论是中斗室企仍是规划房企，改变形式，由「买买买」转向「卖卖卖」，中心意图只要两个，即加速收回现金流、下降危险，避免资金链断裂引发企业危机或当时事务开展遇到瓶颈，需寻求新的开展方向。
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