摘要：减速、漩涡、徘徊（欢迎重视杠杆游戏）
撰文|杆姐&修改|欣欣然
现已记不得这是第几个冬季。关于楼市来说，寒意彻骨。
美联储年内第三次降息，但多方期盼的我国降息却没有动态。离新年还有2个多月，能够预见，年内，大动作很难再发作。
最近房企三季报接二连三，杠杆游戏也一向重视，有人欢欣有人忧。最近在重视的是绿洲，这家近期争议很大，一同，也十分具有代表性的沪系房企。
趁着财报发布，也想和杆友们一同整理整理，这一系列数据和事情背面，房企现在究竟面对怎样的生态。
1、减速
近来绿洲发布的三季度陈述显现，2019年前9月，绿洲完结经营收入2940.2亿元，利润总额223亿元，同比增加37%；归归于上市公司股东的净利润118亿元，同比增加33%，看上去还正常。
值得留意的是，陈述期内，绿洲完结合同出售金额2345.53亿元，较上一年同期的2670亿元削减12.1%。
其间，第三季度绿洲的合同出售金额668.68亿元，比上一年同期削减35.8%。关于下滑绿洲财报给出的解说是：受全体商场下行压力及新增供给上市节奏影响。
话是没错，但看下其他房企，杠杆游戏仍是以为这个成果有点让人绝望。
比方，保利的三季报数据显现，本年前9月该公司累计完结签约金额3467.73亿元，同比增加14.2%，其间一二线城市的签约金额占比75%；完结签约面积2293.78万平方米，同比增加13.29%。
这个速度现已算慢，许多声响还说保利瘦弱了，比方现已被融创拉开了间隔。本年前九月融创累计完结合同出售金额约3694.9亿元，同比增加16%，累计合同出售面积约2531.8万平方米，同比增加21.46%。
假如保利还算“瘦弱”，那杠杆游戏真不知道该怎样描述绿洲，惨？这个字本年好像归于蔚来的李斌，开个打趣。
绿洲财报里自己说，前三季度，公司坚持了“稳中快进、稳中向优”的发展势头。不可否认绿洲十分优异，但说快进好像差强人意。
负债方面，三季报显现，到2019年9月底，绿洲的资产负债率88.29%，较年头下降了1.20个百分点，扣除预收账款后负债率为81.50%，下降2.90个百分点。虽然降了点，但仍居于高位。
此外，绿洲前三季度经营性现金净流入也继续为正，到达91亿元，但比较上一年末降幅也很大，下降了70.53%！
别的还有一些数据也十分招眼。比方上图兼并利润表中，2019年前三季度，绿洲出售费用为42.3亿元，上一年这一数字为52.3亿，同比下滑挨近20%。
留意：出售费用的增减很大程度上和出售成绩成正相关。
当然也有破例的状况，比方内部管理能力的进步，会削减一些出售费用。但问题来了，数据显现，本年前三季度绿洲的管理费用到达了82.5亿元，上一年同期为68亿，同比增加21.3%！这又怎样解说？
值得留意的还有财务费用和利息费用。陈述期内，绿洲的财务费用为39.6亿元，上一年同期24.4亿。利息费用也是增速较快，本年陈述期内为36.6亿元，上一年同期为21亿元，同比大涨74%。这意味着什么？
2、漩涡
这样的疑虑，从绿洲最近上头条的频率中，或许能看出些端倪。刚刚曩昔的10月，“绿洲湖南强制要求其职工买房”的音讯热传。
有谈天截图显现，湖南绿洲职工被要求12天内完结购买一套房产的使命，不完结者将被开除。
后边绿洲有关部分回应说，部分负责人传达会议精神有误，不存在“不购房就开除”的状况，而是“职工福利”。
许多人不信，杠杆游戏觉得可信度仍是较高。全员卖房其实不古怪，见怪不怪。但假如把开除摆上台面，违法不说，对内对外的言论影响无法估量，作为上市公司和闻名房企，绿洲管理层不会不明白其间的利害。
但压力好像的确存在，比方21世纪经济报导就曾说到，多个当地从业者承认，本年绿洲湖南的出售状况欠安，“公司上下压力很大”。
更奇葩的仍是，此前有媒体报导，绿洲杭州的“脑洞”营销：一房三卖。
一套房子切割出售给3个业主，一本房产证三个业主共有。该楼盘打出“31平方米68万元起，8年包租年化收益6%”的旗帜。本来总价200多万元的房源让三个业主“拼单”，直接把总价降到“68万元起”。
杠杆游戏视野窄，实话说之前还真没听说过这种玩法。
这仍是绿洲在杭州的地王项目，后续杭州市住宅保和房产管理局方面重视到此事，约谈相关公司。
此外，绿洲西安、郑州等地的项目更屡次遭到业主维权。此前闻名的武汉哭房女，哭的正是绿洲“精装房”。
虽然现在事情都告一段落，但各种原因仍值得沉思。绿洲其实是一家有名誉的公司，但本年发作这些事，真实……
3、徘徊
当房地产的金九银十不再，房企们近年来继续上扬的出售曲线，也在2019年下半年呈现了拐点。
现金流严重，然后引发出售成绩焦虑，业主话语权变大，或许将在许多房企里常态化。
融资问题也让许多人着急。2019年5月以来，信任、发债等途径对房地产业的融资支撑继续收紧，房企借债利率敏捷走高。
克而瑞计算数据显现，2019年前九个月，房企新增债券类（不含借款）融资本钱为7.03%，较2018年全年上升0.50个百分点。
泰禾集团、佳兆业等民营房企近期的发债年利率冲到了10%到15%的高位。宝龙地产、华润置地还采取了配股的方法融资。
好在绿洲的融资本钱还不算很高。为了追逐上同行，绿洲也是不断进步周转速度。依据《乐居财经》的计算，2019年上半年绿洲总资产周转率为0.19次，2018年同期为0.18次，2017年同期为0.17次，接连三年进步。
这当然没错，房地产很实际，我们也都这样。
2018年，绿洲控股出售额定格在3875亿元，间隔董事长、总裁张玉良的4000亿方针差了临门一脚。然后，张玉良又立下2019年增加15%到20%的方针，假如以此考量出售额，则前三季度只完结了50%左右。
假如追逐要用“维权”作为价值，这样的狂飙真值得吗？究竟购房者都会用钱投票。
实际是，房企寡头化趋势面前，追逐需求；楼市长效机制下，质量更需求。怎么完结二者的平衡，这恐怕不仅是绿洲需求答复的问题。
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