编者按：曩昔十年，北京楼市共阅历了起步-暴升-调整-安稳四个开展阶段，从近三年的数据来看，北京楼市正在出现出新的格式，出现了新时机。2019年，北京持续坚持“房住不炒”与“三稳”定位，北京楼市的健康开展一起见证着城市的蜕变。
见证区域蜕变，问候城长力气。搜狐焦点特别推出《城市向上》系列报道，深度探寻北京各区域板块开展，观察楼市开展。
转型中的沙河
昌平区位于北京的西北部，是首都北京的北大门。昌平既是北京的城市开展新区、又是生态修养开展区，是首都战略开展的新空间和推动新式城市化的重要支点。
一起，咱们熟知的昌平，又是北京的寓居大区，刚需住所散布广，住所区体量大，在近郊区县中交通压力巨大。现在，昌平全体开展不均衡，消费集体规划较大但消吃力层级较低，导致商业气氛层级较低，多以临街商业、小型百货为主。
依据楼盘散布状况，可将昌平楼盘抢手会集区域区分为四个版块：昌平中心城区、回龙观版块、沙河版块、以及小汤山版块。一说到昌平沙河，想必很多人脑子里榜首闪现的词是“小产权” “回迁房”，又或许是偏远、拥堵，总归不是群众首要考虑置业的当地。
壹· 沙河形象
始于西二旗，一路向北的昌平线，是衔接沉寂北边关的昌平缓城区的重要纽带。在沙河区域，从南向北，顺次设有巩华城、沙河、沙河高教园三站，依靠三个地铁站建筑的，则是沙河老城区、沙河新城区和沙河高教园区。
3月末，搜狐焦点记者踏上了昌平线，从巩华城地铁站动身，一步步调查沿途楼市、房价、配套、环境等。
进入沙河区域的榜首形象，你会发现这是城市和乡村完美交融的区域，有条有理的村子和新建的社区规整摆放，罗布在沙河不同的版图里。繁复的居民给沙河区域带来了满意的“烟火气”，差不多走进恣意的村子和大街，都能瞧见琳琅满目的店肆，不过大多数以饭店、商铺等日常日子需求店肆为主。
沙河区域向北间隔昌平县城超越20公里，远离主城区导致沙河区域的配套并不完善，比较大的购物中心要数位于地铁沙河站对面的隆兴购物广场，更多人会挑选多坐两站地铁去生命科学园区域或许到昌平县城购物。
而关于居民最重视的医疗和教育问题，近些年则出现不同趋势。跟着沙河高教园的完工，北航、北邮、央财等一大批国家重点建造高校的入驻，沙河区域的教育质量得到了极大改进，尤其是沙河高教园区域，一众二手房价水涨船高，成为沙河区域佼佼者；而医疗资源则更多仍是依靠沙河医院等本乡医院。
交通方面，虽然昌平线现已注册，可是每天发生在昌平线上的“战役”从未截止。在昌平线进入沙河的榜首站沙河高教园站，每天高峰期至少要等两趟才干上车，拼命挤上地铁的人还要鄙人一站沙河站承受暴挤的洗礼，套用句鲁迅先生的话“车上本没有落脚之地，挤得人多了就能挤上来”，最后到巩华城站时，整个车厢现已满满当当好像一个沙丁鱼罐头，容不下一个人了。
按这三站地铁来区分沙河，以三张图和关键词，便能够对沙河勾勒出一个理性的开始形象。
巩华城：遍地拆迁/老破小/配套全沙河最佳/环境脏乱差
沙河站：拥堵/回迁房/小产权房/商铺树立
沙河高教园：大学城/路途宽阔/环境好/别墅区
为何还有这么多人挑选在沙河租房或置业？记者决议经过造访调查，从沙河站、沙河高教园站、巩华城站三个当地的开展详细分析这儿的房子状况。
贰·沙河楼市细观
01.沙河
沙河站周边的房子产品，算得上一部房子产品小百科，从自建房到回迁房，到二手房再到新房，在这儿都能找到，并且每种类型的房子，长处和缺陷都分外杰出。
自建房
自建房多半在地铁站两头的村子里，依照中介的说辞，这些房子都是村里出地，开发商承建的，周边最大的自建社区是于辛家乡，位于于辛庄内，在售二手房的均价在1万元每平左右。这类房子最大的长处是廉价，比较周边二手房动辄3万左右的均价，1万的单价相当于一种赏赐。
低价的价格并不能隐瞒房子自身存在的下风。因为不是商品房，房子没有房本产权，购房后只能得到和村委会、上一任业主三方签定的协议，并且房子的产权仅有50年，产权到期后房子的归属现在还无音讯；其次，房子的水电皆为商业用水用电，价格高于一般商品房。
当然最重要的是，这类房子因为无产权，购房者未来无法处理落户，相对应的孩子上学等问题也就没办法处理。
这类没产权的房子到底有什么用？
面临笔者流露出的疑问，中介也给出了答复：出资。
这儿的出资不包含日后房子自身的价值百科，大部分在于房租带来的附加收益。热心的中介给算了一笔账，购买一套60平左右的二居室需求差不多60万，房子租借每个月能带来3000元左右的收益，而房租会跟着时刻添加，因而差不多15年左右能回收本钱。
回迁房和二手房
沙河地铁站外，两头树立着一片回迁房，地铁线以西，是巩华家乡为主的回迁房，大多数都是近两年的新房，还没有房本，市场上几乎没有挂出的二手房；而地铁线以东，则是兆丰家乡为主的老旧回迁房，现在有二手房挂牌价在25000元每平左右。
从周边配套来看，兆丰家乡因为年岁较久远，周边配套比较完善，在小区周围，有很多底商建造，从超市到饭店，能满意业主的根本需求，一起在兆丰家乡旁边面，还有一个较大的菜市场。
和兆丰家乡隔街相望的巩华家乡，虽然建成年岁不长，可是得益于之前中海尚湖世家等小区的提早入驻，因而周边的配套也很完善。在大街两头，超市、宠物店等日常日子用店都能找到。而比较对面的兆丰家乡，巩华家乡还有的优势，在于紧邻昌平区巩华校园，之后孩子上学的问题能得到妥善处理。
归纳点评，不管巩华家乡和兆丰家乡，接近地铁站，基础设施完善，都很合适寓居，可是现在两个小区又存在极大的危险，便是两个小区的业主都没有拿到房本，买卖的时分仅能先签合同，这关于购房人而言，肯定不是个好音讯。
除了几处规划较大的回迁房，沙河地铁站周边的二手房多是上个世纪建造的新房，因为后期物业办理不妥，加上年岁久远，已成为业主口口相传的“老破小”，这类房子的缺陷的是肉眼可见的：很少清洁的小区环境，随意收支的行人，和墙上贴满了的各类小广告。
可是长处也是可见的，最真实的长处是价格。笔者找到了位于巩华家乡邻近的民园小区，民园小区建于1998年，是规范的沙河“老破小”，现在74㎡的二居室，在网上最低挂牌价280万。中介给咱们算了一笔账，哪怕依照不划算的商贷形式，根本上110万能够买下一一切校园有周边配套的正规商品房，至于后期会怎么面临小区破落的环境，则是仁者见仁了。
新房
沙河区域的新房首要位于在沙河地铁站东南，于辛庄南部，会集代表为中海丽春湖墅和北科建泰禾丽春湖宅院。
中海丽春湖墅是中海地产打造的限价商品房，间隔沙河地铁站600米，现在在售户型以89平方米三居为主，最低价466万起。值得一提的是，在限竞房市场全体低迷的北京楼市，丽春湖墅算得上一股清流，2018年7月底开盘，首日销售额超20亿，可见购房人对中海丽春湖墅的认可率仍是很高的。
而北科建泰禾丽春湖宅院则是泰禾集团“宅院系”产品的代表性著作，项目在售440平米独院，均价2500万/套起。
02. 高教园
地铁沙河高教园站周边，是沙河的中心区域，这儿位于着北京第二大的高校聚集群——沙河高教园。北航、央财、北邮、交际学院等一大批国内一流大学均位于于此，高等院校的完工，一方面给沙河区域带来了稠密的日子气氛，高校引入的完善周边，让高教园区域完成了弯道超车，成为整个沙河最宜居的区域。
另一方面，则带动了周边的二手房价。沙河高教园周边的二手房，首要散布在昌平线以西，矿业大学和北航的北面，以北街家乡和恒大城为主的两大区域。其间，北街家乡建于2009年，恒大城则是近几年的新房。
初入北街家乡，最深的形象便是“大”，北街家乡现在有1区、5区、6区、7区、8区和C区，在沙河区域围成了一座小城，供养着北街家乡数十万的业主。多年的耕耘，留给北街家乡完善的配套，从根本的日子用品超市，到社区医院，到幼儿园校园，这儿一应俱全，每周四周六，还会有集市在6区门前开摊，烟火气十足，很合适寓居。
北街家乡的缺陷也很显着，一个是人流量过大带来的社区较紊乱，虽然每个小区都配有门卫，可是外卖车、快件员和一般行人，依旧能够在小区里恣意络绎来往，安全程度并不是很高；另一方面，北街家乡的业主能够享用沙河高教园带来的教育福利，北师大隶属校园是规范装备的学区。不过笔者在造访的过程中，也了解到北师大隶属校园的对口小区仅有5区、8区和C区。
现在网上可查到的，北街家乡小区报价几乎在5万每平上下起浮。
和北街家乡隔街相望的，是新入住不久的恒大城。比较北街家乡，恒大城周边配套略显落后，可是恒大城的社区办理更完善，对业主的收支操控也愈加严厉。现在网上没有恒大城小区的报价，不过依据楼龄计算，恒大城的均价应该不会低于北街家乡。
03. 巩华城
巩华城位于沙河镇最南部，是沙河从前的中心区域，闻名的校园沙河中学，较好的医院沙河医院均位于于此。惋惜跟着时刻的变迁，从前的富贵逐渐闭幕，留给世人的只剩下一片狼藉。
巩华城周边的业主，现在一半现已拆迁，一半在等候拆迁，在周边村落骑行，目之所及的除了拆迁留下的断壁残垣，便是写在墙上的大大的“拆”字。
据住在邻近的居民说，现在巩华城周边的几个村子处于拆迁阻滞阶段，部分待拆迁乡民仍在等候拆迁的下一步行动。而巩华城周边的商品房，大部分是单位福利房，包含首钢一线材厂小区、百货宿舍楼等，这些上世纪的老旧小区，现在价格在36000元每平左右，不过很少有房子在网上挂牌。究其原因，这些商品房听说也在拆迁的范围内，之后的拆迁份额为1:1.5，换言之，100平米的商品房在拆迁后能得到150平米的寓居面积。
叄·区域点评
沙河区域新房源稀缺 区域仍属价值百科凹地
沙河现在新房资源稀缺，多以二手房为主。比较开展较为老练的昌平回龙观区域来说，沙河板块楼市仍属价值百科凹地，区域内，4月房均价41179元/平方米，比较三月环比上涨了0.14％，同比去年同期上涨了35.96%。而回龙观房价在57250元/平左右。昌平其他区域，如南邵和昌平县城的房价都在48000元/平左右，与这两个区域比较，沙河板块不只具有间隔市区近的优势，也是值得考虑的价格凹地。
交通优势显着 现在区域配套是短板
区域内有京新高速、京藏高速等主干道经过，还有昌平线的注册大大缩短了与西二旗、中关村等抢手商圈的间隔，招引了中关村从事IT、教育的中端收入集体，首要以刚性需求为主。
配套方面，现在区域内配套有待完善，跟着昌平高教园区的逐渐开展，园区内高校现已逐渐进驻，区内的商业和日子配套正在逐渐完善，未来该区域的高端配套可期。区域将会逐渐开展成为集高校、住所、商业与一体的归纳园区。
