（一）
2019年的金九银十，南京楼市波诡云谲。试问刺刀见红的血拼抢客战中，谁能勇执牛耳，谁又能笑傲江湖？
这边厢，江北新区多盘团体降价，扎堆促销出货忙。那儿厢，江南主城风云激荡，紫东区域鹤立鸡群，河西地王军团蓄势待发，大城南狼子野心想破限价。就连曩昔一向不太受人重视的老城北中心区（特指小市-迈皋桥-新玄武），也开端变得暗潮汹涌，摩拳擦掌。
关键是，城北中心区现已今时不同往日了。最具代表性的特征，是它开端全面进入“豪宅化”。说得直白点，便是“高价地，高定位，售价高”。这也就意味着，不论你从前怎么看待、乃至是有些小看城北。但人家现在是一副居高临下的容貌，一般的刚需人群现已高攀不起了。
再算上现已卖到4.2假如平“天花板”的星河世界、以及待售的北京电子城新玄武G17地块、栖霞建造迈皋桥G53地块。现在城北中心区的纯新改进盘已有6家之多，假如加上葛洲坝“梅开三度”在本年8月底刚拿下的G49地块，总数便是7家。可谓群英荟萃，星光熠熠。
特别值得注意的是，在“北苑西路-恒嘉路-红山南路-北苑东路-迈尧路”为四至围合的长方形区域内，简直集中了从迈皋桥到新玄武毗邻区调性最高的“豪宅”、“准豪宅”及品牌改进盘阵型。但其间最具代表性的头部项目，还轮不到星河双子盘。而是近邻二手房挂牌均价4.2-4.5万+的中海玄武第宅。
真的，没骗你。中海玄武第宅现在在某中介平台上的一套房源最高报价居然到达52713元/平米，让无数人看后瑟瑟发抖（下图）。
有人说：扎心了，老城北！你何时如此“青云直上九万里” ？可房叔要奔驰你的是，当南京主城的土地资源早已绰绰有余之后，城北中心区全盘豪宅化的这一天早晚要来到。
否则，开发商拿什么对得起益发稀缺的土地，以及区域产品进阶的幻想空间，还有赢利？
（二）
“抛开少量傲娇的二手豪宅不谈，若论2019年度提振大城北（铁北）中心区预期的头号功臣，当属星河舰队。”
事实上，本年星河双子盘（星河世界+星河天分）通过一系列强壮的营销造势活动，以及南师附小分校、科利华中学分校双名校学区落定。无疑给一大批怀揣“自住+出资+优化财物装备”意向的改进客群们吃下了一颗定心丸。
“有名校学区加持，地段也在主城正中心。面对这样的品牌房企项目，假如兜里的银子足够，谁不想入手一套？”
更重要的是，星河一路高举高打的大动作，将整个城北中心区搅动起来。犹如一颗核弹投向本来安静的水面，并很快发生一系列连锁反应。最为杰出的影响，是从头玄武一路打通至迈皋桥“无缝对接”，极大地提升了周边竞品们的自傲与士气。
所以，各家房企在第一时间纷繁拿出压箱底绝活，力争上游标榜自己的豪宅化定位，以求招引到更多有购买力的新中产人群。
1，迈皋桥：新期望G01+栖霞建造G53贴身共舞
2017年10月25日，栖霞建造在107轮的剧烈竞拍之后，以17.6亿拍得迈皋桥G53地块，楼面地价19955元/平方米，将现房出售。两年之后的2019年3月29日，通过120轮激战，一街之隔的G01地块被成都新期望置业有限公司（新期望）竞得，楼面价22628元/㎡，溢价率28.8%。
短短两年，“面粉”上涨近3000一平。不难看出，无论是G53仍是G01，均阅历了百轮以上的土拍大战。阐明这两幅夹在“瑜憬湾以北，御龙湾以南”的连襟地块受欢迎程度之高，区域的土地含金量也被大多数房企认可。
只不过，整体量13万方的栖霞建造G53项目，至今没有发布产品面积段细节。反观较晚拿地的33万方新期望G01，却抢先揭露结案名“锦麟融誉”。且传出“10月底揭露，估计年末入市”的推盘节点和主力面积段：96、110、129平米。还有音讯称：“项目最大户型做到了175平米。总价300-600万之间，货值90个亿。”
假如该音讯事实，那么意味着新期望未来的入市均价大概在3.3-3.5万之间。间隔冲击3.8-4万大关还有一小段间隔。
趁便，房叔独家再爆料两条小道：A，听说G01地块最早案名拟定为“锦麟壹号院”（与协作房企融创的壹号院产品系有必定血缘关系），后因南京楼盘地名整风运动胎死腹中。B，项目近邻的校园用地，听说近期会定下来，“引进一家让多数人意想不到的名校”。
各位看官看到这，也就能了解初来乍到的新期望为何会在拿地5个月后出规划，9个月内方案入市的“快周转”底气了吧。尽管，人家在成都大本营是地头蛇，成绩做得风生水起。还打造了“亚洲十大天幕豪宅”D10天府。但，大多数南京人对其品牌仍然感到比较生疏。
此刻，若再不弄个牛逼点的学区影响一下商场，又怎么给老城北带来“新期望”？
2，小市：央企葛洲坝一家独大的帝国战争
“小市，是葛洲坝的主场”。这句台词，在本年8月底葛洲坝“梅开三度”再进小市区域后，整个和燕路以北欢腾了。南京业界也炸锅了。
“事实证明，葛洲坝正在有条有理地，凭仗史无前例的央企主场优势，一点一点吃掉汽轮电机厂、起重机械厂等旧改地块的城市更新。”
的确，在葛洲坝招商紫郡蘭园“八开八捷”，一路卖到3.6-3.7万均价，力压河西南一众楼盘后。葛洲坝好像看见了“小市兴起”的夸姣蓝图。所以背注一掷，下定决心重仓小市。咱们无妨一同回忆下：
2015年6月，葛洲坝地产以32.3亿元拿下G11地块，楼面价8746元/平米，后与招商蛇口联手打造葛洲坝招商紫郡蘭园。
2018年12月18日，葛洲坝地产联手常州三禾以15.1亿拿下G50地块，楼面地价22413元/平米，后引进阳光城协作开发，打造鼓印蘭园（相当于紫郡蘭园二期）。
2019年8月29日，葛洲坝地产通过82轮报价，以总价32.3亿拿下小市G49地块。楼面价26393元/平米，引发业界一片惊呼：“小市地价涨了4000元/平！”
至此，葛洲坝开端完结“紫郡蘭园+鼓印蘭园+G49地块”三位一体的项目布局，有力填补了从安怀新村到汽轮新村之间“断档”的大片储藏空位。并且在未来将与复地新都世界、恒基金满庭等次新房连为一体。构成一个簇新的“中产有钱人区”。
所以说，鼓印蘭园的首开仅仅“打个前站”，用大户型略微试水一下商场的温度。后边的重头戏，是货量更大的G49地块。至于未来会不会打造“紫郡蘭园三期”，那要看开发商的心境了。
3，新玄武：星河双子+电子城G17鼎足之势
“城北本年翻身仗，始于星河新玄武”。细细一品，此言非虚。
本年3月22日，星河天分首开142套毛坯房源，打响新玄武兴起第一炮。项目招引1300多组客户报名摇号，均价卖到38900元/平米。但仍是被一抢而空。
“值得注意的是，星河在首开之前没有敲定发布详细学区。在一切都仅仅仅仅预期的前提下，项目仍是赢得了商场的追捧。这与开发商斗胆提出玄武新中心概念，以及后续一系列成功的营销炒作不无关系。”有业界人士指出。
与面粉价3万，一向喊着“赔本卖”的星河天分不一样，精装修交给的星河世界才是真实能挣钱的、平衡补齐开发商赢利的一剂溢价猛药。更何况，后者规划的面积段更大，做到了起步115-180平米，顶奢跃层单位到达300平米。这要是放到多年前的铁北区域，怕是没几家开发商敢做。
“星河双盘全面站稳3.9-4.2万，除了学区影响外，区域一二手倒挂也是催化剂。”该人士表明：“新玄武开荒盘中海玄武第宅的二手房价到达4.5万，部分房源迫临5万乃至打破5万，极大地影响了买房人。而未来的双学区套利空间，显着更为引诱。”
8月30日，星河世界首开547套精装房源，销许均价4万-4.2万。半响去化超9成，再次印证了“星河一己之力扛鼎玄武新中心”的神话。彼时，间隔兄弟盘星河天分首开才曩昔短短5个月。
不过，接下来星河也不再是一个人在战斗了。由于近邻的北京电子城新玄武G17地块（或定案名“紫金悦峯”），也快要面世了。玄武新中心的鼎足之势之势，正在渐行渐近。
（三）
尽管城北中心区整体一路看涨，但也不扫除在商场下行的环境下，仍然面对重重应战。
先看迈皋桥-小市，现在存在一个现象是“一二手基本无倒挂或倒挂起伏较小”。闻名的次新房项目如复地新都世界二手挂牌价在3.8-4万出面，保利朗诗湛蓝和星叶瑜憬湾的二手挂牌价更低，在3.1-3.5万。这也就意味着，假如纯新盘们单靠产品力打擂台，在没有强壮学区利好的支撑下，买房人的承受度的确值得检测。
举个最直观的比方，本来小市的鼓印蘭园放风口径一直坚持“4万+”。但实践销许均价只要3.8万多，也足以视为对区域一二手商场无倒挂的某种退让之举。究竟，销许价格自动降了点，倒挂空间就多出来了一点嘛！
再看新玄武，尽管中海二手房为星河一手房“腾出”了巨大的一二手倒挂套利空间，其购买力冲劲较之迈皋桥-小市也显着更足。但，也面对着“城市更新进展较为缓慢”等客观问题。
比方，2018年整个新玄武（红山新城）仅出让了两幅商住、工业混合地块：星河G16地块和北京电子城G17地块。其间星河G16地块的成交楼面价12789元/㎡。北京电子城G17地块成交楼面价为13730元/㎡。但，外表看如此之“低”的面粉价，其实是需求开发商斥巨资打造一系列工作、工业、商业配套作为交换条件的。
再加上城北迈皋桥-小市-新玄武一带的“老破小”小区、工业厂房纵横交错，寓居人口良莠不齐，以及多条断头路需求赶快打通。这一大片区域包含丹霞路在内的商业黄金中轴线出现出来，还需求耐久的耐性去等候。
从无到有，聚力同心。不论怎么，大城北中心区的豪宅化现已开端从头洗牌，未来站稳3.5万-4万以上仅仅时间问题。
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血拼姐觉得这些楼盘能够考虑
近期南京开盘大战，各个区域均有不少房源上新，买房人挑选面也多了。不过，好房仍是不容易买，我们要趁早预备。
