文/乐居财经研究院 杨倩
从“招保万金”到“恒碧万”，粤系房企无疑是最具实力的一派。乐居财经比照16家干流房企半年报数据，从出售规划、盈余才干、偿债才干、土地储备等视点，复盘上半年粤系房企之战。
16家房企包含：万科、碧桂园、我国恒大、保利地产、我国海外开展、华润置地、招商蛇口、金地集团、富力地产、雅居乐集团、美的置业、越秀地产、合景泰富集团、年代我国控股、华裔城、格力地产。
注：碧桂园出售数据为权益出售额。
规划之战：
老龙头狂奔 7家房企出售额破千亿
2019上半年，共7家房企出售额打破千亿，分别是万科、碧桂园、恒大、保利、中海、华润、招商。万科以3340亿元居首，碧桂园、恒大排列第二、三位，仅相差1.4亿元。从增幅来看，老龙头冲劲十足，金地、招商出售额同比增加超越35%；越秀出售额同比增加约32%；中海、华润、雅居乐出售额同比增加超25%。三巨子里万科出售额同比增加9.6%，恒大、碧桂园均有不同程度下滑。
2019上半年，16家粤系房企营收总额为9425亿元，恒大、碧桂园领跑，营收均打破2000亿元，万科以1394亿元位列第三。中海、保利在500-100亿元之间，10家房企营收散布在100-500亿元之间，格力地产垫底，营收缺乏26亿元。
恒碧万虽稳坐营收三甲，却各有所“忧”。恒大营收总额领跑，但同比下滑24%左右；碧桂园营收同比增53.2%，比较曩昔两年增速有所下滑；三巨子近3年营收的复合年增加率，万科最低，仅有17.2%，而恒大和碧桂园的复合年增加率分别是51.7%和49.8%。
此外，中海、雅居乐近两年营收增幅保持在10-20%左右，较为平稳；富力、华润增速下滑显着，越秀动摇最大。
从盈余才干来看，合景泰富是粤系里的黑马，净利率、ROE均位列榜首。特别值得重视的是，合景泰富净利率高达55.5%，排在第二、三位的招商蛇口和华润置地净利率均在30%左右。
距离为何如此悬殊？合景泰富的毛利率约35%，在16家房企里仅排在第7位，但据其2019半年报发表，出资物业公允值收益高达30.55亿元，同比增加157.6%，上半年净赢利约61.5亿元，其间一半净利都来自于此。此外，核算公允值时不对出资物业计提折旧或进行摊销，相对减少了费用本钱，也直接增加了赢利。合景泰富用“浮盈”打败了其他粤系房企。
据乐居财经《2019上半年我国上市房企ROE100强》榜单，百强房企均匀ROE为7.85%，粤系16家房企ROE均值为8.6%，高于职业均值。其间，合景泰富、碧桂园、雅居乐、美的、恒大的ROE超越10%。比较上一年同期，合景泰富ROE上升约10个百分点，雅居乐、保利、金地、年代我国等ROE上升约2个百分点；恒大、碧桂园、招商等ROE下滑。
杠杆之战：
中海负债率最低 央企融资本钱缺乏5%
冲规划、提赢利的一起，优化财务结构、去杠杆降负债也是房企的必修课。据乐居财经《2019上半年我国上市房企财物负债率排行榜》，百家房企上半年均匀财物负债率为80.96%，粤系16家房企均匀财物负债率为78.4%，略低于职业均值。其间，碧桂园负债率最高，达89.3%，中海负债率最低，仅为60.1%。美的、万科、恒大等6家房企负债率超越80%，另9家房企负债率在70-80%之间。
各房企财物负债率一览
截止2019上半年，16家粤系房企总负债规划为8.4万亿，恒大、碧桂园、万科均超万亿，分别为1.75万亿、1.56万亿、1.34万亿。不过，从有息负债占比来看，格力地产有息负债占总负债的75.33%，在16家房企中最高。其次是富力、合景泰富、雅居乐，有息负债占比均超50%，恒大、年代我国、华裔城、中海、越秀，有息负债占比在40-50%之间。保利、招商、金地、美的、华润、碧桂园有息负债占比在20-40%之间，万科的有息负债占比最低，仅为14.3%。
从上半年融资状况来看，恒碧万的融资本钱分别为8.62%、6.13%及4%左右。融资环境收紧，龙头房企对未来融资本钱也“很难掌握”。碧桂园CFO伍碧君曾在成绩会上表明，“不是加本钱才干拿到钱的，而是一切银行都知道自己能装备多少钱到房地产，环境越是恶劣，资源越是往优质财物去装备。”合景泰富、富力、雅居乐的融资本钱在6.5%-7%左右，比较之下，央企的融资优势较为显着，招商、保利、中海、华润上半年的融资本钱分别为4.91%、4.99%、4.28%和4.45%，均在5%之下。
土储之战：
年代我国抢食大湾区 龙头房企放缓拿地
手有余粮，心中不慌。2019上半年，恒大以3.19亿平米的土储总量稳坐“土储王”之位，多元化布局的碧桂园土储总量为2.78亿平米，老龙头保利土储总量达1.87亿平米，万科排在第四位，土储总量为1.53亿平米。
从上半年拿地状况来看，粤系房企呈现分解。年代我国拿地最为活跃，上半年新增土储517万平米，同比增幅到达205.9%，总土储面积约2310万平米，较2018年末增加25%。其间，坐落粤港澳大湾区的土储占比约90%，是粤系房企里会集度最高的一家。
与年代我国类似，越秀也在活跃圈地，上半年新增土储面积同比增幅超越50%，总土储面积为2152万平米，且近五成土储会集在粤港澳大湾区。
比较之下，以万科、碧桂园、保利为代表的龙头房企则放缓了拿地节奏。保利上半年新增土储731万平米，与上一年同期比较，一线城市土地储备占比同比微降2.9%，二线城市土地储备占比同比上升16.9%，三四线城市土地储备占比同比下降14%。招商、中海、合景泰富新增土储面积同比下滑超越40%；碧桂园、万科新增土储面积同比下滑30%左右。
富力或许是下半年拿地最慎重的房企之一。此前有音讯称，富力地产内部下达“文件”，下半年原则上暂停拿地，“文件”内一起提及的关键词还有“加快回款”、“赶紧出售”，似有较大的资金压力。不过，富力董事长李思廉在2019中期成绩会上着重，如遇有优质土地项目等特殊状况，可独自呈报集团董事长批阅。
文章来历:乐居财经
