Fairfield Porter,New York City Park
文/吕韬
楼市怪相年年有，本年怪相特别多！
3月4月小阳春之后，楼市调控显着趋严；7月开端，全途径收紧融资，房企风声鹤唳，居民心里忐忑。
本来估计，极限施压之下，8月楼市应呈现显着改变，但，成果威望数据显现，改变显着不及预期，楼市耐性超乎幻想！
9月11日，据央行金融数据计算陈述，8月，楼市要害数据——中长时刻居民借款，体现亮眼，单月添加4540亿元。
就肯定规划来看，4540亿的水平，不光能够和小阳春时期看齐，乃至比4月份，楼市最跃跃欲试的那个月还要多出近400亿借款。
“抢房贷”开端？！楼市 遭受骤变！
中美买卖形势严重时期，抢出口多次成为权宜之计。
按图索骥，当时楼市趋严，且央行8月中旬宣告:个人房贷利率换锚，10月8日起实施。
未来房贷利率怎么改变，商场一向议论纷纷（叶檀财经的观点在《重磅突发！央行正式宣告：楼市加息！》中能够看到），不确定之际，中介趁乱反击，贩卖房贷利率焦虑。
据证券日报文章《房贷利率新政后楼市众生相：部分中介贩卖利率“焦虑”》，中介现在趁房贷利率新政落地的真空期（8月、9月），以房贷利率上涨为噱头，打开卖房攻势。
（图片来自檀香张灿）
焦虑之下，不确定性之下，参照抢出口，抢房贷，很或许便是8月楼市房贷超预期的实在原因。
假如“抢房贷”是真，那问题来了，哪里真在抢，哪里没在抢？
依据组织计算的8月份各等级城市买卖改变状况逆推房贷改变，让8月份房贷数据体现亮眼的，不是一线，不是二线，而是三线以下！
据组织数据，能够实在反映商场改变的全国二手房成交：
一线城市8月份数据持续走低；二线城市相同增速滑落；唯一三四线城市，8月份逆势成交上涨，且涨幅体现显着！
不同等级城市，8月份二手房改变，三四线城市显着上行
9月11日，克而瑞发布其长时刻盯梢的26个热门城市（简直满是一二线城市），出售数据。
数据显现，26个热门城市8月环比7月成交，简直全线下挫。
4个一线城市，8月环比7月商品房成交悉数下滑。
其间，叶檀教师此前实地考察过的上海楼市，成交面积跌落起伏最大。8月环比跌落32%。
刚好，上海央行总部每个月，也会发布房贷数据。
8月份个人房贷数据，同比添加42亿元，比较于1季度（同比添加115亿）以及4月份（同比多增59亿），显着放缓。这和上海楼市8月份成交下滑，十分契合。
二线城市方面，8月份除了无锡、厦门、福州销量增加较多，其他近20个城市成交面积相同下滑显着。
其间，下滑起伏较大的，像济南，8月份商品住宅环比跌落45%；南京8月成交面积环比跌落47%；
最火姑苏，相同没有在8月逃脱成交下滑的命运。
据克而瑞数据，8月姑苏环比成交下滑31%，同比成交也开端转为负数，8月同比负增加5%。
别的，从土地商场上，相同反映出，三四线城市8月份反常有耐性。
以土地溢价率改变来看，三四线城市从7月开端，8月持续，显着比一二线城市溢价率下滑速度陡峭。
为何三四线城市在8月份呈现反弹，而一二线城市持续下行？
原因首要是这几个：
榜首、三四线有房贷利率焦虑，一二线不存在。
融360最近发布了8月份的房贷利率，在其监测的首要城市中，有17个房贷利率上涨，16个相等，下降的只剩下3个！
融360首要追寻的是一二线为主的热门城市，这个结构，意味着，在其发布的房贷利率里，拉动全国利率上涨的能够说便是一二线城市。
央行宣告房贷利率换锚之后，从各地的反响来看，做出详细回应现在都是一二线城市，并且调整方向也都是往上调整。
除了此前说过的深圳招行，北京方面最新的音讯：
首套商业性个人住宅借款利率不低于相应期限LPR+55个基点，二套商业性个人住宅借款利率不低于相应期限LPR+105个基点。
广州链家也表明，首套利率相较之前会略高一些，但实际状况仍待承认。
归纳上面的信息，关于一二线城市来说，房贷利率现已接连调整了3个月，未来能够预期，仍然会坚持向上调整的方向，简直很难向下。
因而，关于这些区域的买房者来说，其实房贷利率调整现已实现了，假如说有焦虑，那或许一两个月前更焦虑。
(图片来自檀香计兵）
反倒是三四线城市，因为一向没有大的房贷利率调整，因而，跟着10月8日的降临，调整预期不断升温，房贷利率焦虑无疑也会不断走俏，中介假如再不断煽风点火，很或许就呈现，抢在10月之前，抢房贷的现象。
第二、因城施策，方针调控越发显着。
此前，叶檀财经曾撰文，合肥暂停二手房房贷，多地银行开端操控房贷增量，把开发贷和个人房贷统一管理进行总量操控等方针。
假如仔细的话，檀香们会发现，上述不断收紧的方针，首要会集呈现在一二线城市。
而在三四线城市中，则是不断传出放松方针的声响，即使多次放松失利。
9月13日，据21世纪经济报导，近期又有不少三四线城市松绑调控。
8月28日，湖南省临澧县发布《关于进一步促进房地产商场平稳健康发展的若干定见》，定见清晰：
在规则时限内，在县城区购买契合条件的商品房，可享用购房补助；
并且其子女入学可就近请求学位，享用优质教育资源等；
9月初，浙江嘉兴，调整公积金方针，还清首套房借款，二套房请求公积金，实施全额借款方针，夫妻两边最高可贷60万，且远低于一般商业借款的，公积金借款利率。
别的，河南悉数对全省农村教师购房给予优惠。
据汹涌，9月9日晚间，贵阳市住宅公积金管理中心布告《关于调整住宅公积金部分借款方针的告诉》，降低首套房，二套房首付份额，取消了二套住宅公积金借款时刻约束。
一二线调控越来越严，三四线城市测验调控放松，力度差异，方向改变，也是助推8月份楼市改变的重要原因。
第三、棚改最终一公里发力，三四线楼市需求提早透支。
此前在文章里说过，棚改的最大资金来源——专项债，在2019年前8个月，下发速度十分快，远远超出预期。
前7个月就现已用去80%的额度，且8月份发行速度进一步升温，单月发行专项债近3200亿元，比7月份多出200亿。
规划看，8月的发行量，仅次于楼市小阳春3月，以及提出加大专项债投进的6月。
据证券日报，8月，河南等地专项债，乃至现已提早完成完成了全年的发行使命。
从组织计算的数据来看，专项债快速发放的前8个月，土储和棚改高歌猛进，算计投入金额高达1.35万亿！
房贷利率焦虑，方针相对宽松，加上资金提早开释，各方面合力，让三四线楼市，在8月，呈现和一二线城市不一样的走势。
最终想说，近期中美买卖呈现快速平缓，加上降准之后，降息或许即将降临，多重利好之下，中国经济无疑愈加向好。
7月，极限施压叠加经济数据不及预期，也无法不坚定，决策层操控房地产的决计，况且当时，各项负面要素开端改变。
所以，仍是那句话，楼市黄金时代不在，白银时代，楼市逻辑今非昔比，老思想，老主意，注定要吃亏！
