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电台：房哥乱弹，微博：西安房哥，脱口秀：房论
问答164期
因每周购房咨询留言太多，本周起，房哥问答试行每周两更；时刻周三，周五各10个问题，文章篇幅有限，更多买房答疑可参加房哥问房圈！
问：拆迁分了三套房，又买了金地，住哪里有点纠结？
答：韩森寨拆迁也有七年时刻了，尽管说分了三套房，但一向没有回迁，安顿房也在建造中，依据西安“常规”，美好林带寸土寸金的当地，安顿房的密度仍是很高的，能住但舒适度和商品房小区比，差得远；
西安大部分安顿小区密度高（容积率5），户数多（三梯八户），质量低，车位少，美化少，活动空间少，小区租户多，物业差，且短时刻没有房产证，多出来的房子只能租借无法买卖，即使一把付，价格也只要同区域商品房的一半；
小区方位天然很好，间隔美好林带也不过300米，韩森路周边校园，商场，医院一应俱全，配套人气比金地南湖艺境是要强的，但长时间住，仍是商品房好一点，安顿房能够留在手里租借，等候商场行情。
问：御锦城11期怎样样，费事剖析一下？
答：作为城东规划最大的小区，御锦城现已开发了近10年，地铁，商业，校园配套连续起来，小区入住户数许多，人气很旺，相当于在浐河滨制作了一座城；
关于此类已有许多交房入住的小区，其实很好点评，由于物业，环境，配套怎样，自己去之前的几期看看都清楚，能够说是浐河地铁口十分老练的小区，住在这儿，日子是不愁的；
（御锦城小区区位图）
此前的价格根本在12000左右，算是区域内的均价，11期的方位仍是十分好的（如图），西侧能够看到浐河视界开阔，南侧到凯德广场商业和浐河地铁口不过300米；
东侧便是纺织城小学御锦城分校，一起间隔东三环的间隔在300米开外，不必忧虑噪音影响；北侧是现已建成的八期，幼儿园，公园配套一应俱全，算得上整个小区里比较好的方位。
问：雁鸣湖周围的海伦湾洋房和高科麓湾高层怎样选？
答：尽管都是雁鸣湖，但方位上高科麓湾仍是要更好一些，海伦湾和雁鸣湖之间还隔着一个绿地世界生态城，且小区东侧还有白杨寨和史家湾大面积城中村没有拆迁，环境寒酸；
高科作为区域内的网红盘，紧挨阳明湖，自带独立商业，高新一小分校，三殿村地铁口配套，一万出面的价格性价比挺高，但也存在户型规划老旧，间隔三环近的下风；
（海伦世界漏水报导）
海伦湾除了方位的下风外，品牌是一个BUG，海伦堡此前在西安开发的海伦世界和海伦春天，根本便是物业投诉和漏水的代名词，漏水成了一个标签了，尽管说海伦湾是高端系列，规划了高层和叠拼，二期现在叠拼的价格也卖到了17100元/㎡；
相同这个价格，我为什么要买海伦湾呢？我没有这个勇气！
问：南三环时丰姜兴区，无证但主体已完结，能买吗？
答：五证不全入坑能够发生了十年前，但不应该再出现在今日；作为西安最为闻名没有之一的烂尾楼小区，时丰中央公园几乎是南三环边上的伤痕；
罢工，开发商实力匮乏，资金链断裂，无法交房又无才能持续施工，不实行退款职责，强制交房望溪区配套紊乱，这都是现状，即使在16年商场行情转好，房价上涨后，西安多个城改烂尾项目复生后，该小区仍是屡次融资失利，无人接盘；
无有开发才能的时丰公司屡次融资失利，十年前就已拆迁，但至今烂尾的小区，时丰是榜首个；现在的回复是处理思路分三步，榜首步，完结时丰公司破产清算市法院的立案作业，依托清算组，对整个项目进行办理。逐楼逐区域拿出处理方案，并经过债权人会议。
第二步，依据第三方实测公司成果，时丰项目存在违规建造行为，现在已超建，因而对未出正负零的楼位一概中止建造。第三步，现在正在同市土地、规划等部分对接，等新的规划调整后，确认是否建造。
现在是否建造都待定，何来下一年交房，你胆大你买！
问：希尔顿酒店公寓，20000一平，十年租约，值得出资吗？
答：公寓出资的问题和优势讲了很屡次了，总结起来首付高，借款年限短，运用本钱高，税费高，易手难，不能落户划学区；优势在于不限购，小面积总价低，好地段租金还能够；
现在商场上比较保值的公寓分三类，榜首地铁口商业归纳体上面的，比方形象城，华润万象城，凭仗商业的安稳人流量取得租金；第二类纯高端的，比方兰博基尼公寓，希尔顿公寓，朗臣公寓（酒店公寓），一般面积不大，90平米以下，装饰层次较高，有酒店保管运营；
由于大多处于商务区，地铁口，写字楼遍及，简略租借，但单价很高，出资门槛高，希尔顿欢朋酒店是3-12层，13-27层是公寓，户型38平，76平，均价20000元/㎡，装标很高宣扬的5500一平，买房时分会签返租合同，租金133元/㎡/月，依照季度付；
以38平为例，一个月的返租金额是5054，一年6万出面，以总房款76万算，根本12年回本；
假如这个租金安稳，收益的确比一般公寓要高，条件是返租不变，预算多，被限购，要长时间挣租金的能够看，大部分人仍是主张买住所。
问：房哥，世园林语怎样样，尤其是小区物业和质量？
答：许多人对开发商不太熟悉，世园集团成立于08年，是西安的国企，首要做的便是灞河右岸24平方公里区域的归纳开发，此次是林语，林逸是和中建三局合作开发的项目；
也由于国企的优势，能拿到林语，林逸这么好的地块，林语的方位便是世博园东北门的正对面，整个小区98亩，共10栋高层和8栋洋房，最大的卖点是对面的世博园，自从是世园大公园和中南樾府卖完后，邻近的房源很少，但看的人许多；
依据存案价，林语高层（22层）均价11352元/㎡，面积117-138㎡；洋房（6层）均价约14206元/㎡，3#楼存案均价约14247元/㎡，面积约140-213㎡；在世博园板块，性价比很高了，尽管开发商不出名，但地段和价格吸引人；
小区质量和物业无从点评，并没有交给的小区存在。
问：白鹭汀州能买吗，小区有山有水，比较高端，出资用？
答：南边霸河，后边有高速路，再往后满是家具加工厂，没有校园，没有公交，
方位较偏，周边乡村，啥都么有，尽管有山有水，但总不能住在这儿，不吃不喝，只看景色了？现在均价现已到了9000元/㎡，面积130-170平大户型为主，归于十分小众的盘；
景色必定好，密度必定低，究竟现已在西安主城区20公里外，许多人说合适养老，但房哥觉得养老反而应该在主城区，究竟白叟关于日子配套，医院的需求愈加必要，单纯的环境好，或许能够满意我们寓居世外桃源的愿望，但长时间自住是不合适的，道理和海景房相同；
至于出资那就要考虑易手和接盘的人，在西安越高端，越小众，越偏僻的二手房是最难卖掉的，大部分人买房都是为了在城市里作业日子上学的，至有着隐居梦的土豪们，挑选空间也更多，浐灞的洋房，曲江的别墅，市政府旁的大平层，为什么要住在蓝田呢！
问：恒大绿地小高层和高层怎样选，小区二手房多有什么问题？
答：二手房多很正常，究竟是快10年的小区了，西安市二手房的挂牌量一向不低，但成交量不高，尤其是最近，16年房价低洼时分买的，现在赚了一倍，预备易手套现了；
小高和高层的寓居体会不同不大，尤其是一梯四户的小高，现在商场干流小高都是2T2，高层2T4，前者户型更大，更通透，电梯入户，寓居户数少，价格比高层贵2000元/㎡左右，有的还带顶底跃层；
回到恒大绿地上，相同180万，同小区小高层，楼间距大，视界都不错，寓居体会不同不大，那么更大面积，房龄更新的高层明显更有吸引力。
问：中南君启的方位觉得怎样样？
答：尽管还没有正式问世，但在凤城七路旺景世界大厦底下的城市展厅，现已能够观赏了；君启自身归于百花村城改，地块北侧到地铁4号线百花村地铁口步行10分钟，方位挺好，年头先由莱安地产竞拍，后由中南接手；
整个小区占地231亩，包含三个地块，其间住所用地179亩，商业用地约14亩，中小学用地约25亩，算得上城北近些年供给比较大的土地；作为一个已开发多年的区域，现在开发商想拿地根本都得接城改，地价高也是由于拆迁安顿、工程处理的城改遗留问题推高了，终究变成地王都是城改；
凤城五路现在现已建成的包含万科，恒大，华远，碧桂园的小区，均为高层，精装大平层中南是榜首个，我们都面对建材商场的问题，但又不愿意放过主城区的地段；
君启方位比大明宫邻近的西派，恒大，阳光城是要差一点，环境比大融城周围的龙湖要差些，但地块足够大，能够幻想的空间大许多；详细的装标产品还没有出来。
问：经常在路边看城改和棚改，一字之差有什么差异？
答：简略总结，拆城市老小区叫棚改（棚户区改造），拆城中村叫城改；棚改房首要是政府对一条街的改造工程，而城改房是政府对坐落城市里的一个村子的改造，这是棚改村和城改房的首要差异；
可是，棚改村和城改房的都应该具有合法的手续和证件，一起享用政策优惠，比方土地是划拨的，现在一致归西安市城中村（棚户区）改造办公室办理。
房哥验房
最终祝我们中秋节高兴，没有预备什么礼物，唯有多回答，多写稿，多办活动努力作业报答我们，为更多买房人答疑解惑！
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作者：西安房哥
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