在许多房企看来，土地是越来越贵的，每一年都在上涨。
依据中指院的计算，2019上半年，全国300个重要城市土地成交均价2565元/平方米（以下地价均为楼面价），同比上涨17%。
与此构成鲜明对比的，是一些大房企拿地越来越廉价了。
恒大土储的均匀本钱由2017年的1711元/平方米，降至2018年的1611.5元/平方米。
金茂的均匀拿地本钱由2018年末的8124元/平米，降至2019上半年的5300元/平米。
旭辉的均匀拿地本钱由2018年的6200/平方米，降至2019年1—7月的4967元/平米。
这些巨子拿地越来越廉价的背面，究竟藏着怎样的诀窍呢？
有同行估测，一些房企或许是由于进一步下沉到不兴旺的三四线小城市，所以拿地价格下降。
这个估测是过错的！
以恒大为例，其从2016年就开端“回归一二线”，现在其在一二线的土地占土地总储藏的66%，现已远超三四线的土地。
旭辉2019年上半年销售均价同比增加14%，到达17400元/平方米，回款率打破95%。这说明其所拿地块尽管越来越廉价，却都是坐落有购买力的兴旺城市的好地。
明源君以为，在土地价格全体上行的情况下，这些房企拿的地越来越好、越来越廉价，有以下一些原因……
土地储藏满足
不会被逼拿贵地
土地储藏，相当于一家房企的战略纵深。
假如一家房企现在年销售额是200亿，土地储藏货值也只要200亿。那么不论现在的土地商场是高是低，哪怕是地王，也要硬着头皮拿。不然，就会呈现无米下锅的局势。
一旦无米下锅，规划就会大幅减缩，借款、协作都会受影响，现金流或许难以为继，团队也或许土崩瓦解。
某些房企之所以拿地太贵，便是由于土地储藏太少，明知道地价偏高，也得硬着头皮拿，没有选择权。
而假如土地储藏满足，就能够安心等候、仔细选择，总能买到相对廉价的地。
在日前举办的半年成绩发布会上，恒大集团总裁夏海钧泄漏，恒大手里有3.19亿平方米的持证土地，还有7000多万平米的旧城改造项目。
因而，恒大即便从现在开端一块地也不拿，也能确保未来5—8年的开展。
旭辉董事长林中日前也着重，旭辉现在土地储藏足够，下半年没有硬性的拿地方针。“到年末不买地都没问题。”假如拿地，则“要看有没有很好的机会了。”“买地不难，但咱们寻求的是质量不是数量。”
经过收并购
拿几年甚至十几年前的廉价地
地产项目收并购是马太效应最实际的比如，有实力的越来越强，没实力的越来越弱。
收并购的实质，相当于大房企穿越时空，取得斗室企在几年甚至十几年前取得的廉价土地。
许多地块，现已在原“地主”手里放了几年甚至十几年，但由于其缺少资金实力或开发才干，无法开发。
在我国房地产的总规划根本“横盘”的今日，收并购将使土地会集到大房企手里。
2006年我国前10大地产商商场份额大概是4.7%，到2018年年末这个数字变成了26%。
恒大集团总裁夏海钧猜测，5年今后我国前10大的地产商商场份额大概是40%，前3大地产商则要占到20%左右。
旭辉董事长林中也以为，未来能够做好的大房企便是50到100家之间，剩余的都是有共同竞争才干和特性的小企业。
恒大近年新增的项目，有54%是经过收并购取得的。
收并购商场上的中心竞争力是什么？明源君以为是以下几个：
1、资金实力。这决议了你是不是出得起价。
2、决议方案速度。这联系到你下决议、给钱是不是快。
3、品牌。许多地块牵涉的往往不止拿地的小开发商一方，还有地方政府、准业主、其他利益方等等，咱们都忧虑项目的未来。品牌开发商能赢得各方的认可，更好的推动项目。
内部稳预期
不梦想房价快速上涨
某些房企之所以拿地贵，便是内部加预期加得太多，其拿地的时分，老想着做溢价、做豪宅，梦想房价还会大幅上升。
而恒大内部，则一直在稳预期。恒大总裁夏海钧说：“不要再梦想着曩昔那种房地产的价格飙升、地价飙升。”
恒大公司的产品首要面向国内的刚需商场，120平方米以下的产品占了75%， 140平方米以下的产品占了96%。
恒大的预期，便是要在销售价格不大幅上升的情况下，依托低的土地本钱等，坚持相对可观的毛利和净利。所以，不管怎样调控，恒大的产品总是相对热销。
由于预期加得少，恒大拿的地也就越来越廉价。
拿项目三四线
方针客群一二线的地
注重一二线的客户，是否就必定要拿一二线的地？不必定！
有几个坐落上海周边县市的项目，90%的客户都来自上海。
一二线限购、限价，周边三四线却不限。
假如能够把周边三四线的房子，卖给一二线的顾客，是多么好的一件工作。
在几家标杆房企内部，地块除了按所在区域分之外，还有另一种分类：方针客群。
一家房企在三四线的地块或许占70%，但方针客群三四线的地块只要40%。
也便是说，有30%的项目，尽管地在三四线，却是要卖给一二线的客户的。
这样一来，地价当然就廉价了！
以本身战略为主
反周期操作
应该说，土地商场也存在必定的周期，有高点，也有凹地。
但是，当你身处周期之中的时分，却很难判别哪里是波峰、哪里是波谷。
假如你彻底跟从周期走，往往是慢半拍。
怎么处理这个问题？
正确的做法是：
依据自己企业的特色设定战略方针、战略节奏，坚持比较长的时刻，这样一来，在你的战略方向上，你必定是“超前”的。
恒大前些年，就有从一线到二线到三四线，最终又回归一二线的进程。
这个进程并不是跟从周期，而是依据企业战略，自动为之。
这样的成果，便是比周期快了几步，构成了超前的战略储藏，
恒大拿地廉价，很大程度上便是由于比他人超前进入三四线，比他人超前回归一二线，比他人超前进入大湾区……
而旭辉内部，也有相似操作。
旭辉董事长林中说“旭辉根本上采纳逆向拿地的方法，商场廉价的时分咱们必定会多拿一些，商场气温上来了就会少拿一点，内部对商场有很强的监控和研讨。”
工业联动、城市运营
恒大做工业联动，是拿地价格下降的一个原因。
2018年6月，恒大集团宣告进军新能源轿车行业，尔后，恒大开端在天津、上海松江等地建造生产基地。不久前，恒大夺得南沙万顷沙两宗商住地，这是南沙新能源轿车基地的一部分。
金茂拿地价格越来越低，隐秘则在于城市运营。
2019年上半年，金茂完成了姑苏、青岛、温州、无锡、岳阳共5个城市运营项目第一批土地的获取。2019下半年，在嘉善、武汉、南通、福州、贵阳、长沙等城市，金茂均有要点推动的城市运营项目。
在金茂的方案中，2020-2022年，城市运营关于金茂，将有超越60%的土地储藏奉献。
明源君以为，城市运营的实质，是房企在相对不兴旺的区域，拿下比较大的一块地，长时刻运营，装备教育、公建、医疗、工业、商业等各种资源，在这个区域逐步开展的进程中，获取长时刻盈利。
城市运营这种形式，尽管前期占用资金比较多，但是整个开发节奏房企自己能够把握。区域开展之后的盈利，房企都能够取得，并且有继续现金流，能够抗危险。
而房企要走这条路，必须有以下2方面的才干：
1、雄厚的资金实力。城市运营项目占用资金的数量、时刻都比一般项目要多、要长，假如资金不行或许借钱太贵，做不了。
2、很强的工业运营才干。片区被带旺之后，才干收割。而假如运营才干不强，想把片区带旺是不或许的。
地方政府之所以乐意把土地廉价打包给做城市运营的房企，首要是由于能卖的土地在不断削减。但是地方政府的财政收入，则需要不断增加。盖住所仅仅一锤子买卖，而经过城市运营，把商业、工业开展起来了，就能带来继续增加的税收。
最终，明源君想说，能否拿到廉价的地，关键是看，你是否具有选择权。
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