中新经纬客户端8月30日电 题：《李宇嘉：从基准利率到LPR，对楼市的影响有多大？》
作者 李宇嘉(广东省住宅方针研究中心首席研究员)
近期，个人住宅借款利率“换锚”，引起广泛重视。之前，个人住宅借款利率一向环绕5年期以上借款基准利率(2015年10月以来一向保持在4.90%)上下起浮，后者便是按揭借款要盯住的锚。25日，央行发布公告宣告，自2019年10月8日起，新发放商业性个人住宅借款利率以最近一个月相应期限的借款商场报价利率为定价基准加点构成。个人住宅借款利率盯住了LPR(借款商场报价利率)这个新的借款定价锚。
房贷定价新机制的三大准则
新的个人住宅借款定价有三大准则，一是“基准加点”。每一笔个人住宅借款的定价，都以最近一个月的5年期LPR为基准，加点构成。这意味着，前后一个月的个人住宅借款利率不同。并且，按揭发放后，客户能够和银行重定利率，答应“一年一调整”。
二是“不再打折”。首套房贷利率不得低于5年期的LPR，二套房贷及商业用房借款利率不得低于5年期LPR加60个基点(公积金借款按方针性利率拟定，暂时不变)；三是“因城施策”。在央行确认的借款利率下限根底上，人民银行省一级分支机构依照“因城施策”准则，辅导各省级商场利率定价自律机制，依据当地楼市局势改动，确认辖区内首套和二套房贷利率加点下限。也便是说，央行只规则了“不得低于”，意思是“也能够高于”，比方热门城市，彻底能够清晰本地首套房个人住宅借款利率不得低于LPR加10个基点。
LPR是什么？
现在，要回过头来看看，LPR是什么？它和借款基准利率是什么联系？简单说，LPR便是由想发放借款的报价行(18家首要银行)喊出自己不同期限(1年期、1-5年期、5年期)的利率报价，终究加权均匀得到LPR。也便是说，LRP将由商场竞价发生。那么，报价行怎样报价呢？便是依照中期假贷便当(MLF，银行用合格典当品典当，取得央行在钱银商场投进的、本钱低价的中期根底钱银，利率在3%-3.5%)利率加点构成，LPR便是参阅5年期MLF利率，加点起伏取决于各行资金本钱、商场供求和危险溢价等。
这样，就构建起从钱银商场利率(MLF)到银行报价利率(LPR)，再到借款利率的利率商场化途径。由此，我国央行就好像西方国家央行相同，经过根底钱银投进，盯住钱银商场化利率，并传导至银行负债端本钱，并终究调控借款利率。现在，我国客观上存在降息的需求，而全球央行敞开降息大潮，也打开了宽松的空间。LPR商场化报价利率的推出，事实上在于疏通钱银宽松的传导途径。
5年期LPR，便是针对楼市
8月20日，新LPR初次发布，1年期LPR为4.25%，比MLF高出95个基点；5年期以上LPR报4.85%，低于5年期以上借款基准利率5个基点。整体看，新基准略有下降、整体安稳。未来，跟着央行不断调低MLF，借款利率有望下降。咱们知道，房贷利率向来决议楼市走向(利率涨则楼市冷；利率跌则楼市火)。8月20日，就借款定价新规，央行清晰表明，“房贷利率不下降”。8月25日，央行16号文发布，表明晰5年期以上LPR是典当借款的定价参阅。
这样看来，央行设置5年期LPR，意在楼市，适当于借款有“两个锚”，一个盯实体、一个盯楼市。“房住不炒”一以贯之，1年期LPR利率更商场化，5年期以上LPR仍受辅导，再合作对房企融资管控、房贷规划约束(不超越新增借款的40%)，本次并轨的意图在于，既不对称“降息”支撑实体，又部分“加息”按捺泡沫。
未来，跟着从MLF到LPR，再到借款利率的传导途径疏通，实体融资本钱下降，而房贷利率设置底线、不许下浮，二套房贷利率基准更是抬升了60个基点。这意味着，曩昔实体和地产借款利率“倒挂”的现象将改观，这也将从根本上改动变相鼓舞资金往楼市走的曲解鼓舞。更重要的是，它显示了高层的情绪，即从曩昔的鼓舞楼市昌盛，转向按捺楼市过度昌盛。系统性危险预期下，楼市这个庞然大物便是“灰犀牛”，不能以日本或美国式加息，硬着陆地处理楼市问题，而是要渐渐降温。
房贷“利率底”，或并非真实的底
央行有关负责人答记者问时表明：定价基准转化后，全国范围内新发放首套房借款利率不得低于相应期限LPR(按8月20日5年期以上LPR为4.85%)；二套房借款利率不得低于相应期限LPR加60个基点(按8月20日5年期以上LPR核算为5.45%)，与当时我国个人房贷实践最低利率水平根本适当。与变革前比较，居民家庭请求个人住宅借款，利息支出根本不受影响。可见，此次房贷定价“换锚”，首要要保证短期预期安稳，给商场传达的信号是，即使MLF和1年期LPR会下降，但房贷利率不会下降。
方针要文火慢炖，渐进改动资金流向，约束性方针下降房价涨幅，进步利率操控出资收益，不知不觉中夯实“房住不炒”，财物泡沫也将在“高买卖本钱下、低收益预期”的组合下，渐进衰退。首要，曾经房贷利率的锚，不管首套房，仍是二套房都是存借款基准利率。现如今，不只锚换了，并且首套房贷和二套房贷还初次呈现了“锚分解”，二套房独自“树锚”，旨在定点定向冲击炒房客，首套房和二套房之间利率分野并呈现“剪刀差”。
其次，央行给出的房贷“利率底”，或许并非真实的底。房贷额度管控下(不超越新增借款的40%)，在央行“利率底”根底上加成或许常态化。央行表明，依照“因城施策”准则，辅导各省级商场利率定价自律机制，在国家统一的信贷方针根底上，依据当地房地产商场局势改动，确认辖区内首套和二套商业性个人住宅借款利率加点下限。以姑苏为例，依据融360的数据，现在姑苏首套房贷利率都已打破6%。姑苏下限制得高，算下来比央行“规范”高出了118个基点。8月25日，央行表态，调整房贷利率，在于执行好“住宅不炒”。可见，但凡楼市升温的城市，购房者将不得不承受惩罚性的高利率。
未来，借款买房是个专业活儿
实践上，楼市是要建立起与资金之间的“防火墙”，然后让央行未来施行宽松钱银方针，下降MLF，并进而下降实体融资本钱，不会呈现“资金外溢”。当然，借款定价“换锚”，将改动曩昔实体和地产融资利率“倒挂”的现象，也将从根本上操控资金外溢。未来，或许呈现的状况是，前后两个月或一年一定价，个人住宅借款利率彻底不同。假如猜测未来LPR下降，能够推延买房，或与银行洽谈重调利率。
跟着利率商场化的推动，未来还或许呈现的状况是，假如你想取得房贷，特别是针对二套住宅，你或许要付出更高的利率，或许会是LPR加几百个基点。乃至，谁出的利率高就给谁；谁出的利率高，谁取得借款的速度就快。曩昔，出资房产很少考虑借款本钱，更多的是“能不能贷得到”、“贷得越多越好”。未来，买房成了一个专业活儿，必需要核算借款本钱、买卖本钱，买卖周期(热门城市限售常态化)，考虑今后卖房的收益能不能抵得过本钱。如此以往，“房住不炒”渐进成形。(摘编自“李宇嘉地产笔记”微信大众号)
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李宇嘉
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