作者| 潘永堂
来历| 地产总裁内参
融创每次成绩会，都像媒体人的“欢喜场”！
孙宏斌硬是把一个很严厉的企业成绩单答疑、职业走势演绎成一个个笑场段子与运营金句。
但在风趣、好玩、敢说、真性情折射的背面，是融创这些年成绩挺近前四前五、产品力服务力快速拉升、客户满意度和同行口碑认同度的节节攀升。
做地产便是做预期。
判别很重要，判别便是预期。
房企对未来的判别，决议了当下一切战略动作的改变。
判别1 未来不确定
5年走势不好说，中心看政府对地产怎么定位
5年之后，我国房地产是个什么姿态？
老孙安然，5年之后的地产，谁都说不好。
由于与我国方针联系很大，你看今天的楼市，北京也好，深圳也好，上海也好，这种城市它缺许多房子，供给缺许多，可是即便你1平米不供也没事，这反过来阐明方针的影响仍是很厉害的。
其次，这个国际，下一步你说美国经济往下走，欧洲必定是往下走，英国也很费事，对吧？现在这种状况下，然后我国会怎么样？这个谁都不知道。所以美国宽松我国也要宽松了，要不你就吃亏了。所以这块咱们其实真的看不了那么远。
其三，国家也很依靠房地产，房地产这些年消化了许多M2，这里边房价的确也涨得多，可是整个我国大部分城市建设，其实都挺依靠这个职业。所以下一步政府对房地产这个职业是什么定位，其实对这职业影响是特别大。
比方未来对我国房地产作为一个职业，是“保证商场为主”，仍是“把商场操控住”为主，这个职业的定位很重要。
判别2：总盘子
15万亿的蛋糕，坚持几年问题不大
未来房地产商场的容量，孙宏斌以为：“我国房地产出售额短期内下降的空间不会特别大，由于你的出资摆在那里，我信任在15万亿量级上坚持好几年问题不大。”
再从短期来看，房地产短期大幅下降或是明显下降百分之多少的或许性不太有。原因就在于，一二线城市包含融创在的城市商场需求仍是“很微弱”的，政府也有供给的激动，由于当地政府也需求资金，所以，大幅下降或许性不太大。
其三，大盘涨点、降点其实和融创联系不大，或许本年降一点、下一年涨多点，其实更融创联系也不大。
老孙的潜台词或许在于房地产15万亿的蛋糕，自己才5000多亿，市占率才3%多一点；其次，老孙着重未来一些公司会出局，可是其他公司不添加也不或许，不然出售的都去哪儿了？
未来融创成绩，从出售额上说，老孙以为会有比较稳定的增加！
2019年融创的出售方针是5500亿，今非昔比了！并且截止现在，融创具有土储总货值约2.82万亿，83%坐落一二线城市，即便如此，均匀土地本钱只要4307元/平方米，明显，未来融创的成绩和赢利，仍是很有爆发力的。
判别3：下半年怎么？
钱银与按揭压力，2019下半年压力会很大
对下半年房地产出售的判别，孙宏斌以为压力会很大。
中心当资金收紧的时分，对出售端的影响会特别大，特别当你操控钱银、操控融资端的时分，其实对商场的影响会更大。
回顾曩昔2年，从17年末去杠杆的时分，18年开发商日子为何还能过？中心是由于虽然在17年下半年和18年上半年借款十分难，但出售还不错，可是到了18年下半年的时分，整个出售不行了，再叠加借款难，压力就特别大。
19上半年和那时分相同，本年上半年三四月份的时分，资金比较多，借款利率和出售也不错，可是从5月份开端往下掉的时分，下半年融资也难，出售的压力必定会特别大。由于这个时分许多项目你推出来往后会亏钱，但不推出来又没出售收入。
所以整体来说下半年的出售压力会特别大，首要仍是来自“钱银的压力、按揭的压力”。
融创来看，上半年出售2142亿元，同比增加12%，下半年可售货值5722亿，依照60%去化率来算，下半年3433亿，全年估计5575亿。假如65%去化率，则是迫临5900亿。
判别4：本轮调控的中心
一切房价不能超过必定上限！
这本年的宏观调控、手法与方法许多，但总结下来最中心便是一句话——一切的房价不能超过必定上限，一切的都是按这个来做。
其实在2016年末的时分，融创一向在说这次的调控要十分仔细的对待，由于它是超出一切人预期的。
现在看，便是说2017年买地的，2018年买地的，乃至包含2019年买地的，其实咱们都犯了一个过错，咱们都轻视了本轮对价格调控的力度和决计，许多企业都错判了这个局势。
他们有很重的侥幸心理，觉得未来房价调控或许会松动，但现在看来，房价事实上是不断收紧的趋势。曩昔2年许多同行2017、2018年乃至2019年买的地，按现在的价格卖，或许都是亏的，乃至会亏许多。
这是上一个阶段，对融创来说，上一阶段做的还挺好，中心便是恪守了一个底线判别——即融创判别房价不怎么涨，这是底线。
判别5 注重本轮调控之变
从需求端向融资端调整
曩昔的调控都是从需求端作为，但这次是从钱银端，融资端开端调整，并且融资端收紧是颠覆性的、前所未有的动作。
为什么呢？融创内部以为，这次融资端的调整是与2016年10月宏观调控调整相同量级的。
融资是十分复杂的事，有信任，有按揭，有开发贷等等，现在银行体系或许对融资端监管更严厉，从数据上看，现在按揭借款的增加是最快的，这也意味着——未来对按揭借款的操控或许会更严厉，所以咱们觉得这次的融资端收紧是一个颠覆性的动作，有必要高度注重。
所以在这种环境下，地价必定是下行的趋势，由于房价的压力比较大，出售压力比较大，所以，房企需求特别当心对待这次调控之变——即融资端的调整。
判别6：土地商场下行最低点
在2019年末，或许在下一年
曩昔融创就对整个土地和融资商场有2个清晰判别。其一，这一轮土地的窗口期比较短，其二、融资的窗口期也比较短，这两个判别加在一起是融创对上一个阶段的总结。
下一阶段的话，首要从当下土地商场这块来说，土地价格并没有廉价。为什么？
首要，许多开发商这一轮并没拿到多少地，融创监测的各个城市的土地价格并没有下降，这是第一个痕迹。
第二个，当下已有土地拍卖报名的人削减，溢价率偏低的痕迹呈现，可是融创判别，现在的土地商场必定在下行通道渐渐往下走，最低点在哪，或许在年末，也或许在下一年。
所以，在商场下行趋势下，出资上不必着急，能够比及年末，也能够比及下一年再出手。
判别7 当下房企症结
外表是现金流问题，本质是项目质量问题
现在许多房企拿不到钱，原因在哪里？
一个条件是，你地得买对了，地是好的，地价是适宜的，企业做出来的产品是好的，只要这样的公司，银行才乐意把钱给你。
一个知识是，银行的额度是有限的。商场上富余的流动性会挑选流向哪些房企呢？必定是那些产品做的好，服务做的好的，盈余能力强的企业。
融创许多项目为何有许多合作伙伴，一个重要原因是由于他们看咱们的产品做的好，地拿的好就投了，有些项目仍是超投的，由于咱们有的项目很挣钱。
所以，当下许多房企呈现的一些问题，中心外表上看是流动性的问题，是资金的问题，但中心是项目自身出了问题。
假如项目好，项目质量过硬，必定有人给你钱。
判别8 城市走势
一二线、强三线问题不大，出售压力大的是3到8线城市
从城市来看，楼市分解很严重。现在三四线城市供给相对多一些、需求相对少一点；而一线城市则是需求相对大许多，但供给量少一点。
从需求端来看，在2018年末的时分，孙宏斌就着重顾客“购买预期”现已变了。
本年三四月份的时分购买预期有些上升，可是到了5月份的时分购买预期又下来了。一二线城市和强三四线城市是没有问题的，由于库存现已很少了，并且这些城市遭到政府限价的影响，大部分新房价格现已与二手房倒挂了，所以这类城市其实压力不大。
未来出售压力大的仍是三到八线城市，这几年调控往后，七八线城市的需求都挤到三四线了，三四线城市的房价基本上翻了一番。也便是说这些城市的房价高了，但供给量又比较大，需求又没那么微弱，在这种状况下，三到八线城市未来出售压力会很大。
别的在这种3到8线城市里，开发商比较多，一线城市里边，比方在上海有在售项目的你数不出几家开发商。可是四、五线城市里边会有一堆开发商，假如商场有问题，能够直接把卖8000元房子降到5000元，便是这个状况。可是一二线底子碰不到这种状况，由于降价很难，由于就算依照现在的价格卖都是亏钱的，底子不存在降价空间。
所以一二线和三四五线城市的危险就差在这里了。
判别9 未来负债率
要么下降，要么就死了
未来不或许再借到许多钱，负债率这事只要这两个挑选，要么便是说不断再下降，要么便是现已不在了，就这两个挑选。
为何负债率没有那么多选项，由于不给借钱。
为什么这次融资必定会十分紧？
便是由于对政府来说，求稳是最重要的，要是想理解的话，GDP6.5%的增加又怎么样了？在我国这么大的经济体量下，6.5%现已很高了，即便增速只要3-5%，其实也很高了。其实这次中心现已要求把房地产从宏观调控的工具箱里拿出来，拿出来就拿出来了，经济增加慢一点又怎么样？所以这就证明中心想理解了。
所以这次为什么会坚决把融资端收紧，是由于就算收紧了，这个职业也没事，特别是一二线城市。
判别10 并购商场
未来并购数量会更多，但“坑”也会更大
融创是并购王，当并购在楼市几轮筛选过之后，未来楼市并购是否越来越少？
对此，孙宏斌有不同的观点和提示。
其一，往后会有更多的并购发作。原因是资金融资大面积收紧。就并购自身而言，应该是国家、央行等应该鼓舞的。中心由于并购关于职业而言，能够化解一些危险和社会危机，由于有些企业出问题后被并购，终究是对他的客户好、对银行也好，对债权人也好。
其二、并购做了这么多年后，现在的并购的危险也在加大，浅显的说是并购的坑，越来越大。
当下许多的并购算账算不过来，无法看。所以，融创特别当心。比方外表上是他缺钱了，但本质是项目问题。要是项目真的特别好、特别廉价的话，很简单把它卖掉，它很简单找到钱的，其实商场中的股权出资的钱仍是挺多的。
并购最大的坑或许便是保底，即保你10%，但事实上这便是个坑，他都活不了，他上哪保你10%，所以保底是一个很大的问题。
融创并购上并进来两三百亿体量，其实是十分当心，许多就直接叫停了。由于融创有一个规范，不符合规范的，不管是什么样的项目都不会做，这是并购纪律。
其次，上半年融创有600个并购合同上签到集团，这些项目其实当地上早都谈得差不多了，但终究能上得必定是十选一，二十选一的，所以终究融创的并购质量是很靠谱的。由于是优中选优。
小结
融创全年的成绩怎么？
2019年融创的出售方针是5500亿！而截止现在，融创上半年出售2142亿，下半年可售货值5722亿，依照60%去化率来算，全年估计5575亿。假如65%去化率，则是迫临5900亿。
明显，今天融创，已今非昔比。
