楼市黄大大团队（ID：HouseLeader）| 黄狮虎
这两天，恒大打响了全国促销榜首枪。广州、天津等一二线城市，纷繁呈现房价降价潮。楼市低迷期下，一场心酸的“挥泪大促销”上演了。
面临优惠的价格，出资客、刚需客跃跃欲试。不过，在这种十分时间，咱们更应该睁大眼睛好好鉴别。
开发商们忍痛降价，阐明资金链条严重，急需加速资金回笼。在这种情况下，咱们会不会接盘史上最烂的房子？
房企负债率这么高，买哪个房企的产品才不会烂尾？
这年头，只需在楼市打过转，肯定会看到各种横飞的广告单：什么“Top20”、什么千亿航母、什么百亿巨子……开发商打出的名头响彻六合，似乎在喊，买我必定没错。
殊不知，排行榜上的房企数据，不少都是“灌水”的。看起来光鲜的“Top100”，有或许正在『裸奔』。
这里头，数据造假、成绩灌水，刷榜无下限的事举目皆是。一不小心，你就或许成为“侠之大者”。
01
榜首个“圈套”，『瞒天过海』
先说几个客观现象，感受一下。
文一地产，安徽的一家本土房企，2018年在中指院榜单上，以318亿的出售额排在第82位。但在另一家第三方组织克而瑞的榜单上，它的出售额只需119.1亿，排名142位。
中庚集团，总部坐落上海的一家地产归纳企业，上一年在克而瑞的榜单上，出售额为232.1亿排名第94位，但中指院榜单显现其出售额为196亿，只能排到126位。
还有中建东孚，在克尔瑞榜单上是195.4亿的出售额，排名109。到了中指院的榜单上，出售额高达528亿，排名高居57位……
出售额动辄相差数百亿，排名距离达30名以上，究竟该信谁的？
在这个鱼龙混杂的职业中，聪明的开发商们发明晰“流量出售额排行榜”、“全口径出售额”，吹大规划的泡泡。
所谓流量出售额，便是只需公司操盘的项目，都计入出售额成绩，不论这个项目实在有多少股权是归于这个公司。
所谓全口径出售额，是把企业连同其合营、联营公司的一切项目计入成绩，不考虑权益份额和是否操盘。
什么意思？一个项目只需你参加了，就算你的“全口径”成绩，不论你在里头占的股份权益有多少，也不论你有没有在项目开发、出售过程中出过力。
这样一来，项目规划被重复核算，就成为默许的“潜规则”。一朝一夕，错误成了习以为常，假如按此去判别我国楼市，必定构成误判。
所以，这两个出售额其实都“不可信”。实在值得参阅的，其实是依照权益区分归于各家房企的“权益出售额”榜单，这才是脱水后的真金白银。
上一年声称打破“千亿”大关的30家房企，拿权益出售榜一对照，实在的千亿企业只剩下19家。水份大得不得了。
房企喜爱“抱团”拿地，两家、三家一同开发项目，乃至有时分四家、五家联合，实践上便是一次“灌水”。
房企二十强中的旭辉，2018年在克而瑞榜单上的流量出售额高达1625亿，排名第15位。可是其实践权益出售额只需861亿，排名第26位，距离十分大。
经过合作开发，房企们营造出虚伪的规划昌盛。假如把2018年Top100房企的“流量出售额”加起来，成果现已高达10万亿！这100家企业，就“发明”了相当于全我国GDP的1/9规划的出售额，厉不凶猛？
所以，所谓的买房要选大开发商，肯定不能去看房企的“全口径/流量出售额”，得看权益出售额排名。
02
第二个“圈套”，『暗度陈仓』
现在，楼市最威望的两家第三方组织——克而瑞、中指院，各有流量/操盘榜单、权益榜单，本年又推出了全口径榜单。竞赛十分剧烈，位子常常不够用——
2018年，克而瑞流量榜单呈现“并排第20名”的奇迹。两家“千亿级”的房企泰禾集团、正荣集团以1303.4亿的相同成绩，硬把Top20的宝座挤成21个。
2018年中指院的榜单上，中交地产、鸿坤伟业一同以278亿并排第100位，一同进入百强。
座位一直有限。所以，就呈现了不同的第三方组织榜单中，房企数据或许彻底对不上的奇迹：不能明修栈道，就来『暗度陈仓』。
比照克而瑞和中指院的榜单。2018年，共有超越20家房企的出售额，相差在100亿以上。
你黄师傅计算了一下，两个榜单上，房企出售额相差起伏超越50%的，共有5家。包含文一地产、中建东孚、鸿坤伟业、大发地产、绿都地产。
他们在克而瑞榜单上落选百强，但他们秉持不抛弃、不泄气的巨大自强精力，在中指院的榜单上“异军突起”，悉数进跻身百强。
两头榜单中，能够相差个上百亿，乃至三百多亿的出售额。我们感受一下：
（出售额相差起伏超越50%的五家房企）
还有6家房企，只上了其间一个榜，另一个榜毫无音讯。
例如佳源集团，一家港资企业，以875.5亿的出售额在克而瑞榜单上排名35,位，却没有呈现在中指院的榜单上。
另一家闻名的企业珠江出资，以316亿的出售额在中指院榜单上排名第83位，但也没有被收入克而瑞的榜单之中。
所以，选敞开商不能光看一个榜，你还得看看另一个榜上，这个房企数据有没有一泻千里。够不够稳。
这年头，只需双稳妥才干叫稳妥。
03
第三个“圈套”，『偷梁换柱』
前面说的都是第三方组织排行榜上的乱象。假如加上房企自身发布的数据，就更紊乱了。房企自身发布的出售额，跟第三方的数据或许有大相径庭。
距离能够有多大？
公号“杠杆游戏”专门做了一项计算，比照克而瑞的2018年数据和Top30房企终究发布的实践出售额。其间数据最共同的是万科，仅相差3000万。
旭辉、正荣、金科、蓝光、龙光等企业，都比实践多算了100-200多亿不等。满足影响排行榜上好几个位次了。
一般而言，第三方排行榜一般都在企业发布年报之前，就早早抢鲜发布了。比及年报发布，企业自身发表的出售额，跟第三方排行榜数据往往呈现巨大落差。但第三方从不批改数据。
此前，Top100房企佳源集团发布2018年出售额为201.8亿元，与第三方计算的数据875.5亿元相差霄壤。
600多亿的“断崖式”落差，敏捷引爆社会言论，面临数据造假质疑，佳源世界港股价格单日暴跌了80.62%，损失惨重。但“中斗室企由于排行榜风云呈现的股价闪崩，现已不是榜首起。”
泰禾集团，接连多年引证第三方组织计算数据宣扬自身成绩。
2018年，克而瑞榜单显现泰禾以1303.4亿的出售额“并排No.20”。但作为上市公司的泰禾，至今还没有对外发布过实在的合同出售额。连深交所都向它发函问询，也没有问出成果，真的是real拼，硬颈。
不料，本年6月，泰禾的实在出售额被捅出来。东方金诚世界信誉评价公司给泰禾出具了一份盯梢评级陈述显现：合同出售金额929.36亿，跟排行榜上差了整整300亿。
言论一片哗然，泰禾的股价随后也跌惨了。
讲真，“房企数据”就像是埋地雷，不知道哪天就被自己给踩爆了。
所以，你黄师傅的选房经历是：第三方排行榜上的房企出售额，不必定是真的，只需和房企官方发布的数据符合，才可信。
04
第四个“圈套”，『偷梁换柱』
有的房企还会选用十分规方法来“制作”美观的数据。
新城控股在王振华丑闻事发后，股价一路大跌，一大原因便是，这匹地产“黑马”被质疑赢利造假。
作为一个发家于常州的房企，新城控股赶超速度超乎反常。出售额比年翻倍，2018年打破2210亿元，一跃进入全国房企10强，排名第8位。
据界面报导，其发迹背面，拿地、负债相同高速攀升，仅仅靠超高的财政技巧，保持靓丽的净赢利数据，影响本钱市场。
一是透支出资性房地产公允价值变化收益，把未来的收益预期，经过管帐方法进行透支；二是使用新的管帐准则，把融资告贷利息及债券利息本钱化，不当作财政费用，而计入本钱。
假如刨除这两项，新城控股2018年赢利将不复存在。
刷数据如饥不择食，会上瘾的。一旦造假之后，第二年还得持续。
终究一条看榜经历：数据自身不会说话，要了解一家房企的实在情况，终究仍是要经过细致的财政剖析。
05
为什么房企喜爱“刷”排行榜？
背面有巨大的利益动因：既有成绩激动，也有公关需求，乃至有的是为了融资“保命”。
房地产是高度依靠信誉的资金密集型职业。境内金融组织融资也好、信誉评级也好、海外发债也好，都要看第三方组织给出的排名。
当时严控资金流向房地产企业，房企融资本钱压力巨大。许多银行都有自己的“白名单”，比方开发贷仅限于Top50以内的企业，有的银行只给Top20的企业授信。
房企融资的归纳本钱许多在10%以上，就算少1个百分点，也意味着巨大的利差。
前面说到的许多房企，都是融资本钱高企的企业。融资利差关系到生死存亡。有人就总结房企“排行榜”圈套：“名望越小胆子越大，排名越后路子越野”。
其次，排行榜也是某种意义上的“护身符”。
就像新城控股，凭仗不断上升的成绩体现，老板王振华摇身一变，还当上了政协委员，政治上有了更多的话语权。
排行榜是最好的广告。有一顶“Top10”、“Top100”的帽子，在和政府、合作方打交道的时分，也更简略取得信赖和尊重，成为官方的“座上宾”。
不过，数据“灌水”一旦构成惯性，构成潜规则的环境，就会劣币驱赶良币。坚持不掺假的企业，更难以在市场上拼杀、生计。
当时，央行严控房地工业过度融资、抢占其他工业信贷资源。房地产调控，已从限购、限价、限售等晋级到了房地产金融的严峻管控。
监管部门应该加强对银行的辅导，防止简略地以排行榜数据为根据对房企授信，也削减房企刷榜的激动。
本质上，数据造假也是一种无形的违法。肆无忌惮造假的土壤，终究受害的仍是一般的刚需客、改进客、出资客。
不要让排行榜变成黑色幽默。我国房企排行榜，还有很远的路要走。
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