现在的女性，不管是国色天香级的仍是归于近邻东施级的，出门根本都会略施粉黛，或轻或重，横竖素颜出门的如同不太多。所以有句话说“没有丑女性，只要懒女性。”
关于上市公司来说，根本符合上今世女性的心思。到发财报的时分，也根本上也就适当于女性出门相同，总是要见人的。因而，化装=点缀财报，也就成了必修课。
炮仗哥听说过，女性第一流其他化装境地是让他人看不出来你化过妆。那么关于一家上市公司来说，所寻求的最高境地无非也是不违规的前提下，多多展现自己的长处，一起让他人从财报中难以看出你的漏洞。
今日炮仗哥要说的便是这么一家高境地高水平的上市房企——华夏美好。
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自从华夏美好老板王文学上一年7月危殆时刻引进二股东安全资管之后，自己也暂时总算缓过气来。安全有钱不假，但不是傻子，在付出近138亿元的价码后，安全得到了华夏美好19.88%的股份，成为二股东。一起，这笔买卖还顺便有成绩对赌协议：未来三年，华夏美好以2017年度归归于上市公司股东的净赢利为基数，2018年度、2019年度、2020年度归归于上市公司股东的净赢利添加率别离不低于30%、65%、105%，即2018年度、2019年度、2020年度归归于上市公司股东的净赢利别离不低于114.15亿元、144.88亿元和180亿元。
过了半年，本年1月31日，安全再次增持华夏美好5.69%股权，至此，安全以约180亿元的价格取得华夏美好超越25%的股权，坐稳了二股东的方位。虽然安全声称自己不是野蛮人，只想做个安静的财政出资者，但仍是向华夏美好“引荐”了在央企华润置地干了25年的吴向东做了CEO。
转瞬吴向东走马上任现已半年多，也交出了半年成绩单。8月16日晚间，华夏美好（600340.SH）发布的半年报显现，本年上半年，公司运营收入387.3亿元，同比上涨10.74%；归属上市公司股东净赢利84.8亿元，同比上涨22.44%；根本每股收益2.78元，同比上涨23.56%；总财物到达4570亿元，同比上升11.56%。
一起，上半年完成出售额645.31亿元。其间，工业新城事务园区结算收入额143.83亿元，园区配套住所事务签约出售额479.17亿元，其他事务（物业、酒店）出售额22.31亿元。公司签约出售面积算计551.05万平方米。
陈述称，公司预收金钱1402.85亿元，因为园区事务结算周期较长，因而估量将在未来二三年内逐渐结转为公司的运营收入与赢利。
看了上述成绩单，炮仗哥都觉得真是美丽！吴向东来到华夏美好半年后，提出“新形式、新领域、新地域”，并提出要从工业新城运营转变为综合性财物办理渠道，其间包含工业新城仿制、PPP形式、非房融资以及新事务落地轻财物输出等事务的成型。
可是，半年报中，虽然运营收入和净赢利都录得上涨，可是许多人并没有注意到，华夏美好现金流量表中的运营现金流状况在继续恶化。
半年报显现，2019年上半年，华夏美好运营活动发生的现金流量净额为负205亿元，创前史新低。要知道，2018年6月底这一数值为负78.18亿元。也便是说，一年时刻，华夏美好运营活动发生的现金流量净额减少了2.6倍。
一起，炮仗哥查询华夏美好现金流量表数据发现，2011年至2018年年度，该公司运营活动发生的现金流量净额别离为2.41亿元、2.18亿元、-34.74亿元、-49.54亿元、74.5亿元、77.63亿元、-162.3亿元、-74.28亿元。2015年和2016年，是华夏美好运营活动发生的现金流量净额体现最好的两个年份，而其时环京楼市没有开端调控，也是商场最好最炽热的时分。
关于运营活动发生的现金流量净额的含义，作为老韭菜的炮仗哥问了几个身边的朋友，许多资深韭菜都不理解是什么意思，也不理解其重要性，更别提新韭菜了。看来有必要略微遍及一下知识。
不管炒股仍是出资，都考究落袋为安。关于上市公司来说，只是账目赢利美观还不可，现金拿到手才算盈余。而上市公司的现金流量表，便是对上市公司的“终极检测”，这是因为现金流量表造假难度非常高，很难点缀。在其他报表的编制中，触及很多人为估量的成分，但现金流量表却“只认钱不认人”，排除了主观因素。会计师在审计这张表时，会和银行对账单核对，因而，财政造假者想在现金流量表上做文章适当难。
而现金流量表的内容，首要分为三种，别离是运营活动发生的现金流量、出资活动发生的现金流量、筹资活动发生的现金流量。在这三种类别傍边，当属运营活动发生的现金流量最重要，其间的一项数据——“运营活动发生的现金流量净额”又是重中之重，在某种含义上，这个数据能够视作现金版的净赢利。也正因为其重要性，证券监管部门要求，上市公司要在财报的“陈述摘要”中将其独自列示出来。
这次发布的半年报中，华夏美好除了运营活动发生的现金流量急剧恶化之外，其负债率也在继续攀升。
炮仗哥注意到，半年报显现，华夏美好的财物负债率一直居高不下，长时刻维持在80%的红线以上，到本年6月30日，其财物负债率为88.12%，同比上一年同期的82.10%上升6个百分点，其负债算计到达4028亿元。假如加上此次财报发表的80亿元的永续债的话，其负债率也实践上更高。此外，其短期告贷也在半年之内从41.8亿元飙升至234亿元，短期偿债压力巨大。
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至于华夏美好的运营现金流恶化和负债率居高不下等问题的原因，炮仗哥觉得应该从华夏美好的形式剖析。
华夏美好的自我定位是“工业新城运营商”，其工业园区的事务，选用的是“政府主导、企业运作、协作共赢”的PPP商场化运转机制。这种PPP 协作形式，政府人物像是工业园的“发包方”，而华夏美好更像是工业园的“承包方”。华夏美好供给工业新城项目规划、规划、建造、 运营服务等获取收益分红，一起也享有土地二次地产开发变现权，而当地政府仅对整个项目进程进行相关监督批阅即可。
可是，工业园PPP形式前期投入规划较大，周期较长。传统的房地产开发从土地获取、在建工程到交房一般需求2到3年时刻，而工业新城事务周期一般比一般房地产开发周期更长。
别的，因为结算目标为当地政府，其结付受制于财政预算等流程，回款周期相对较慢。
炮仗哥比较了华夏美好历年运营收入增速与应收账款增速也发现，应收账款增速全体大幅大于运营收入增速。2011年至2018年，应收账款别离为3.06亿元、14.11亿元、17.44亿元、51.37亿元、71.77亿元、95.01亿元、189.1亿元和344.38亿元；对应收账款增速别离为993%、361%、24%、195%、40%、32%、99%和82%，其间复合添加率为96%。而此次最新中报显现，其应收账款已到达空前规划的398.3亿元。
此外，PPP形式中，新建工业新城将连累现金流，可是地产开发变现能“反哺”现金流。关于地工事务，拿地预售盖楼，高周转的状况下能够敏捷回流现金流，这也将有用缓解工业园新城基建等带来的现金流损耗。值得一提的是，2015年至2016年，公司运营性现金流净额之所以能大幅改进，恰恰是因为这两年其出售额大幅添加。
可是，在阅历了2017年和2018年的环京楼市调控重创之后，华夏美好这种“以地产反哺工业园”的形式遭遭到了严峻的窘境，因为报答周期长，所以工业园的运营首要仍是要靠住所等项目售卖所发生的现金流，不然，一旦遭受商场调控，住所商场遭到影响，就会对整个资金安全形成要挟。
因而，华夏美好不得不挑选走出去，仿制环京工业园形式，布局其他都市圈。可是，其很快又面对别的一个窘境：在融资环境趋紧的状况下，大规划仿制环京工业园形式，大额负债进行跨区域、快速扩张又会使资金运转的安全边沿面对检测。一起，其布局的这些新的工业园区也会面对相同的“房住不炒”带来的调控压力，并进一步影响现金流。这也就导致华夏美好的应收账款这几年逐年攀高，一起，导致其运营活动发生的现金流量净额进一步下滑并使得其现金流压力进一步承压。
从数据来看，2019年上半年的运营简报显现，华夏美好的房地产开发签约出售额为478.7亿元，同比下滑26.65%；工业园区结算收入额为144.67亿元，同比仅添加5.33%。也便是说，本年上半年，华夏美好在大规划举债出资布局全国都市圈，工业园自身造血功用非常有限，供给的添加和奉献仅为个位数，而具有最首要造血功用的房地产出售收入却不增反降。这样也就不难解说为何本年上半年华夏美好运营活动发生的现金流量净额会跌至负205亿元。
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一方面作为造血功用最强壮的房地工事务逐渐萎缩，另一方面被寄予厚望的工业园还未长大，炮仗哥觉得吴向东这活儿确实有点欠好干。虽然华夏美好对外声称预收款将在未来二三年内逐渐转结为公司的运营收入和赢利，公司已有新的添加点，可是实践的问题便是在预收金钱转为赢利前，公司是需求现金活下去的啊。负债规划又这么高，还借了这么多钱，短期偿债压力这么大，怎么办？依炮仗哥看这个问题其实好处理，没钱看卖点啥值钱的公司财物不就行了吗？
果不其然，8月16日，华夏美好发布布告，与我国安全人寿保险股份有限公司展开不动产项目协作。详细为，拟58.3亿元出售坐落北京丽泽商务区的一个商办项目丽泽大厦予安全人寿，一起取得后者的股东借款最高不超越15.25亿。
与此一起，项目公司将向华夏美好运管付出代建办理费，代建办理费包含固定代建办理费及鼓励代建办理费。
据了解，丽泽大厦账面值为54亿元，坐落北京市丰台区卢沟桥乡丽泽金融商务区，占地面积2.11万平米，总规划建筑面积为21.61万平米。
这笔买卖的要害点是：华夏美好仍旧掌控着项目开发权、后期物业办理等权力，华夏美好于布告中表明，本次不动产协作买卖是公司初次测验在传统重财物形式的基础上，选用财物办理输出的轻财物形式开辟商业工作不动产的新领域，对公司盘活存量财物，优化公司财物负债结构，寻觅新的添加点具有重要含义。
“优化公司财物负债结构”，炮仗哥能理解为华夏美好卖财物下降负债回笼现金流吗？虽然这个项目是卖给了二股东，但毕竟对华夏美好来说便是售出。虽然华夏美好称仍旧掌控着项目的开发权、后期物业办理等权力，但对自己的成绩会有多大协助呢？这个所谓新的添加点恐怕能够忽略不计吧。
看看万达的比如就知道了。王健林几年前就说要转型轻财物形式，输出办理和品牌，让他人出钱建造万达广场，可是实践运转进程中，万达和协作方问题冲突不断，并导致万达的营收遭到很大影响，最终王健林不得不重走重财物老路。
炮仗哥翻了下2018年12月1日华夏美好购得丽泽大厦（原名：我国铁物大厦）时发布的布告，原文称：公司此次取得我国铁物大厦项目土地使用权及项目开发权益，在北京区域的房地产开发出资比重将会进一步提高。项目地块坐落丽泽金融商务区，地处北京西二、三环路之间，是北京市和丰台区要点开展的新式金融功用区，区域增值潜力较大，项目出资报答较高。
其实，用脚趾头想一想就会知道，假如真的不缺钱，谁会卖掉上一年12月才花费57.8亿元从我国铁物买到手的丽泽大厦啊？到手刚半年多，就以原价转让出去，你说，不是缺钱莫非是缺脑子？
