中新片区700公顷宅地储藏
扣除隐秘君不太关怀的中心渔港片区，生态城包含中新生态城与旅游区两大片区。
先说中新片区，该片区现在开发老练的仅有惠风溪南侧，从前的吉宝、万科、众美以及世茂都会集在这一带，也是区域内常住人口会集区。现在在售项目很少只要宜禾一墅。可是由于别墅清查，该项目现在现已主体封顶，可是依然拿不到销许。本年泰达拿下的生态城地块在动漫工业园以北，楼面价格在9000元左右，是未来起步区为数不多的新增供给。
跨过惠风溪才是主力项目会集地，贻成学府壹号、双威、凤栖梧桐，产品主力供给高层，均价15000元左右，相关于惠风溪以南价格略有优势。以信息大厦为界，向北由汉北公路与蓟运河合围的一段底子上住所用地没有开发。
隐秘君找到了规划计划中中新片区的寓居规划数据，对应来看，其间D地块底子开发结束，C地块现在正在开发，权且以土地出让完结1/2核算，AB地块没有开发，E1与F1地块现在现已出让结束。大略测算，中新片区共规划1166.29公顷，现在没有出让的共693公顷，占到中新片区的60%。
超前供给超前多少？
旅游区从前出过两版计划，但因填海造陆的管控严厉，旅游区后续填海的可能性约等于零。现在区域内开发的项目一个巴掌能够数的过来，包含中加生态示范区、红星天铂、宝龙、朗诗以及泰禾。即将于9月4日摘牌的生态城2019-3～9号用地都在这个片区。隐秘君没找到地块具体的数据，可是现在上述项目的用地面积不会超越全体旅游区住所用地规划面积的1/4。
可见关于生态城来说，未来住所用地并不稀缺。而2017生态城出让最高的宅地现已超越了15000元，现在挂牌土地价格底子楼面价格在7400～7500元。土地价格本身缺少支撑，假如比照一下北塘、于家堡住所用地楼面价格，生态城土地价格本身存在高估。
地价高估之外，以中新片区为例现在人口8万人，规划35万人，完结人口引进的23%，可是住所供给完结了40%，人口引进完结份额与住所供给完结份额之间存在巨大差异证明土地供给也是适当超前的。这便是隐秘君此前所说生态城未来可能有开展，可是房价久远来看，很难有坚实支撑。
房价竟然不降反涨？
从供给端来看，生态城房价需求适当长时间的夯实根底的进程，这个根底必定是工业与人口。可是从成交状况来看，生态城房价竟然在本年不降反升，的确是个奇景。
隐秘君找来了2017年生态城年报数据，从15年到17年生态城房价的阶梯式上升，到2017年年底，回归到15000元的均价水平，2017年全年成交均价为15588元/平方米。
2019年，生态城截止到现在现已成交超越60万平方米，成交均价依然在15000元左右，比较全体商场风声鹤唳，生态城体现尤为坚硬，典型的力高阳光海岸、红星天铂、中加生态示范区、世茂国风锦唐乃至均价均呈现了小幅上调。
一头是商场欠好，天量供给，一头是价格安稳，乃至是小幅上调。这就令隐秘君都有些看不懂。
隐秘君在生态城呆了两天，从商场反应看生态城房价的支撑在于：寓居环境+教育资源+地价+人口方针带来的商场热度。在这些支撑要素傍边，隐秘君个人认为土地价格将会是最大的变数，也是生态城房价眼下坚硬的中心理由。
虚高的后遗症：地价回落没有见底
寓居环境是生态城一以贯之的理念，长时间不变。教育资源以小外、南开附中为中心，加之旅游区的北师大附中。现在小外现已底子挨近饱满，南开附中也在快速吸纳就学需求，北师大附中姑且存在容量空间。打教育牌是生态城的“成功经验”绝不会容易抛弃。人口引进或多或少都有些使用天津高考方针优势的考虑，这也决议了生态城的教育资源天然关于人口落户有巨大引诱，纵然人口落户趋缓但在渐少的落户中生态城依然能够占有不错的分配份额。仅有的不确定性存在于地价。
隐秘君整理了2016、2017、2018三年内区域土地供，土地楼面价格从2000～15000元，2016年均价在4000元左右，最高为8000元。到2017年，土地楼面均价上涨到8000元/平方米，最高到达15000元。2018年，楼面价格均价回落到6000元/平方米左右，2019年出让土地有限，遍及在7000元/平方米左右。
从土地价格来看，生态城现在房价水平能够算得上合理。可是土地价格能否稳住？就本年的商场环境来说，并不见得。开发企业融资难、出售回笼资金难，生态城本身存在超前供给，且超前供给的土地价格全体偏低，旅游区8000元/平方米拿地价格进入商场后与3000元/平方米拿地的企业底子无法拼，纵然商场体现略强于全体商场，也很难给开发企业足够的进入区域的决心。
中新or旅游区？
隐秘君在生态城调研了两天，包含别墅、卖学区的高层以及旅游区项目。别墅项目宜禾一墅与世茂尤为典型。宜禾产品来说中规中矩，可是规划比较照较合理，全体密度低，产品纯以传统的联排别墅为主，别墅间距离大，别墅业主想必很是喜爱，可是隐秘君不喜爱地上泊车的规划。尽管由于没有拿到销许，可是由于方位处于老练区加之两个沿河景象带，又是简直现房出售，天然也是在区域内算是比较高的水平。
而世茂典型的流量盘项目，叠拼产品均价在20000元/平方米左右，成交在生态城都是数一数二的项目，价格优势显着，又是低密别墅，满意了一部分置业生态城的客户关于低密度寓居的需求，价格底子挨近洋房水平，说服力很强。贻成学府壹号的商场热度颇高，上半年成交超越600套，高层均价在15000元左右，处于区域内相对较低水平，由于接近南开中学，天然是卖学区为主。
跨过中心大路商场重视度最高的是中加生态示范区，隐秘君此前屡次聊到过该项目叠拼产品一周之内两次开盘都能够完成底子售罄。其特征天然是加拿大的木修建生态环保理念，此外，天然是比较于生态城起步区价格略低。上半年海洋博物馆敞开带来的许多人流量也为整个旅游区带来了最缺少的人气。
这一区域还有一个隐秘君一向重视的项目便是泰禾津海宅院，该项目与中加生态示范区相同，是真实具有本身特征的项目。依据商场音讯，估计在10月份敞开。
许多粉丝问我生态城有出资潜力么？个人观点很抱愧，眼下商场不适合短期操作，生态城补足超前供给、消化未来大批量土地供给也需求一个长时间进程。可是生态城的生态、教育依然是极具吸引力的资源，关于周边客户而言依然不失为一个挑选。
假如寻求生态居所天然是以别墅为宜，且有限墅令的严控，未来别墅潜力可观。假如寻求朴实落户高考天然是小户型高层为宜，值得一提的是：从中新片区与旅游区片区开展格式来看，跟着旅游区呼声日高，二者必定走向房价趋同的局势。值得一提的是，久居生态城的朋友关于商业规划与老练度非常垂青，而旅游区在商业规划上显着更适合商场寓居习气。现在旅游区价格相对起步区有显着优势，且从方位与配套来看，也较惠风溪以北更有优势，可是老练度略逊，若两三年内不考虑自住，旅游区是更佳挑选。
