中房智库研究员 苏志勇/文
在一线城市人口、资源等要素趋于饱满的情况下，二线城市正成为中国经济的强壮引擎。在人口方针、土地财务等多重要素影响下，二线城市房地产商场一路高歌猛进，成为本轮房价上涨的重要推进力。
8月15日，国家计算局发布的70个大中城市产品住所销售价格改变情况显现，7月份，二线城市新建产品住所和二手住所销售价格同比别离上涨10.7%和6.7%，涨幅比上月别离回落0.7和0.9个百分点。尽管涨幅回落，但涨势仍然显着。
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房价涨幅收窄但涨势不改
为了统一口径，咱们将依据国家计算局70个大中城市房价指数选用的城市区分规范，行将省会（首府）城市、计划单列市在内的31个城市作为二线城市。
从房价涨幅走势上看，在严峻调控之下二线城市比较一线城市抗跌性更强，尽管涨幅在逐月收窄，但涨势不改，部分二线城市仍然坚持10%乃至20%以上的同比涨幅。
2017年头开端，以“房住不炒”为总基调的房地产调控席卷全国，全年超越100个城市密布发布调控方针，其间包含绝大多数二线城市。受调控影响，二线城市房价涨幅一路跌落。依据百城住所价格指数同比数据，2017年1月二线城市房价涨幅到达18.27%的前史最高点，到2017年9月这一数值跌破10%，并一路下探。到2019年7月，这一数值跌落至5.26%。但比较一线城市，二线城市的涨幅仍然可观。
8月15日国家计算局发布的70个大中城市产品住所销售价格改变情况显现，西安新建产品住所销售价格同比涨幅到达25.3%，呼和浩特到达20.3%。贵阳、石家庄、武汉、西宁、昆明、成都、大连、哈尔滨同比涨幅排列3~10位，涨幅均超越10%。从环比数据看，列入计算规模的31个二线城市除天津跌落、石家庄相等外，其他29个城市新建产品住所均完成环比上涨，其间西安、厦门、成都、南京、贵阳、武汉、西宁环比涨幅超越1%。
以2015年作为定基计算，新建产品住所销售价格涨幅前十别离为西安（63.8%）、合肥（60.5%）、厦门（56.9%）、武汉（53.8%）、南京（52.5%）、石家庄（50.5%）、贵阳（47.9%）、成都（47.4%）、杭州（47.1%）、济南（46.2%）。在70个大中城市新建产品住所累计涨幅前20名中，列入计算的二线城市占有14席，成为本轮房价上涨的必定主力。
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人口成二线城市最大盈利
从某种程度上说，推进城市开展的是人才，而推进房价上涨的则是人口。
依照各地方计算局的计算数据，2018年人口增加最快的10个城市别离是深圳、广州、西安、杭州、成都、重庆、郑州、佛山、长沙和宁波。除深圳和广州外，其他均为二线城市，其间西安2018年年末常住人口1000.37万，比上年末净增38.70万人。将人口改变的计算周期拉长能够发现，合肥常住人口从2008年的501万增加到2018年的808.7万，11年间增加了61.42%；郑州人口2018年打破千万，11年人口增加36.31%；天津常住人口11年增加32.62%；成都、太原、厦门常住人口增加别离到达28.52%、27.37%和26.07%。
2016年《国务院办公厅关于印发推进1亿非户籍人口在城市落户计划的告诉》（国办发〔2016〕72号）出台，依据告诉精神，2016~2020年各地将推进1亿非户籍人口在城市落户，二线城市成为本轮招引人口的主力。从2016年开端，大部分二线城市出台了招引人才和放松落户条件的方针措施。
以2018年人口增加和房价涨幅双料冠军西安为例，2018年1月份，只凭身份证和毕业证即可请求处理西安户口；2月份户籍新政再晋级，一人落户，直系亲属可举家随迁。人口增加大户郑州2017年出台史上最强的引才新政，除了重金引才外，对高校毕业生、工作(技工)院校毕业生、留学归国人员和技术人才实施“零门槛”落户。
从落户条件看，天津、成都、杭州、青岛、武汉、南京等二线城市的落户门槛为本科，重庆、长沙、大连、宁波、杭州（紧缺专业大专）、青岛（附加1年社保）、武汉（附件1年社保）、南京（附加2年社保）等二线城市门槛下降到大专或高职，而宁波的落户条件降到了中专（高中）（附2年社保）。
各城市引才或落户方针形形色色，在此不逐个赘述。不过能够必定的是，二线城市的大规模引进人才（人口），成为推进本轮房价上涨的重要要素。
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土地财务难解
地价作为房地产最重要的本钱构成要素，被遍及认为是房价上涨的元凶巨恶。
中房智库依据WIND数据对2017年以来二线城市住所用地成交情况进行整理发现，2017年1月二线城市住所用地成交楼面价仅为3985元/平方米，到2019年7月31日到达6975元/平方米，两年半时刻楼面地价上涨了75%。值得沉思的是这一地价涨幅是在严峻的房地产调控方针之下。基于此，2018年末住建部将“稳地价、稳房价、稳预期”作为2019年的调控方针，将“稳地价”放在首要方位。
依据中指研究院对全国首要城市土地财务依赖度排名，二线城市土地财务依赖度遍及高于一线城市和三四线城市。排在前10位的别离为杭州、佛山、南京、济南、武汉、郑州、广州、昆明、石家庄和成都，除广州外均属二线城市。
为了操控房价，一方面要加大土地供给力度，另一方面又要打破土地财务，似乎是一个悖论。这要害取决于土地出让用处和出让方法。一味价高者得的拍卖方法必然形成高溢价，一味以利益最大化为方针必然忽视保证房用地供给。
本年3月份以来，部分二线城市为首的土地商场继续高热，成交量、地价频创新高。住建部对此进行了预警提示。在此情况下，包含杭州、姑苏、合肥等城市纷繁调整土拍规矩，如“下降一次性报价最高限价”“配建保证房”等，力求进一步安稳地价。
尽管人口和土地是二线城市房价上涨的重要推进要素，但整体来看二线城市房价上涨也有其内涵合理性。首要，二线城市房价与一线城市尚有显着距离，除了厦门、南京、杭州等滨海兴旺城市房价直追一线城市外，大多数二线城市房价并不算高，均匀房价缺乏一线城市的三分之一。近两年二线城市的房价上涨，很大程度上归于补涨行情。其次，二线城市经济高速开展和城市竞争力的大幅提高，为房价上涨注入了足够的底气。
“一城一策”之下，各城市本身禀赋不同，开展情况不同，在房价调控上应当最大程度上发挥主体职责，以“稳地价、稳房价、稳预期”为方针，坚持房价合理安稳。
